這住宅區這麼大
想蓋鳥巢套房的,可能沒賺頭了~~
但要招到這麼多公司進駐,也不是容易的事
晶圓廠,封測需電和水,應不太可能
IC設計填不滿,也不太可能搬過去
anyway~有地總比沒地的好
有地才能招商~
只是若不是用於晶圓廠
似乎不用徵那麼大的地
應以軟體,設計,AI等軟實力為主的公司為目標
michael2335 wrote:
住宅用地比例是要配回(恕刪)
michael2335 wrote:
只知道重汙染工業不能(恕刪)
（一）上述所列產業專用區之主要引進產業，其業務產品之設計、研發、顧問、施工、安裝、修理(含維護)、國際貿易、批發等相關產業，並得為下列土地及建築物之使用：
1.廠房或作業場所及其附屬設施。
2.研發實驗機構、產品檢測機構、育成中心、生產實驗室等試驗研究機構。
3.金融及保險機構、工商服務諮詢機構、職業訓練機構、資訊軟體技術服務機構等專業服務及顧問機構。
4.企業營運總部、企業營運總部之關係企業及會展中心等。
5.倉儲及運輸設備。
6.其他經新竹縣都市設計審議委員會審議許可之生活服務產業(旅館、員工宿舍、運動休閒娛樂設施、零售及餐飲等設施)。本款所稱之生活服務產業，其所佔面積不得超過產業專用區總面積之25%。
（二）產業專用區各建築基地應依土地使用計畫及交通需求，配置適當之必要性服務設施(必要性公用設備、倉儲、停車空間，環境保護設施、衛生及安全設施、附屬公害防治設備、附屬變電設備等所需設備等。)
（三）產業專用區得以繳納代金方式增加容積，增加容積總合不得超過基地面積乘以法定容積之20%，繳收之代金收入專款專用之基金優先運用於都市計畫區公共建設。
（四）前項增額容積應向本府申請，相關申請程序及審查規定由本府另訂之。
3.文大用地
(1)依據教育部「國立交通大學申請設立園區基本規範」規定，並依據教育部97 年6 月5 日台高(三)字第0970097927 號函核定之「國立交通大學竹北園區籌設計畫書」內容，設置研發、育成、行政、生活服務及商務等設施使用。
(2)為配合國立交通大學竹北園區之進駐，文大用地之土地使用項目以各類教學設施、產學合作機構、研究中心、會展中心、學生及教職員宿舍、商業服務設施、體育休閒設施以及其他必要服務設施等為原則，並得為前述各項設施之工商登記使用。
(3)文大用地應依地區發展需求及校園整體土地利用辦理校園整體規劃，提送新竹縣都市設計審議委員會審議通過，依審議決議辦理。
(4)文大用地內各項開發行為，涉及環境影響評估者，均應依環境影響評估相關法令規定辦理。
(5)文大用地內得設置文中。
(6)文大用地之建蔽率不得大於40％，容積率不得大於250％。
其中文大一、二、三之容積得互相調配。
竹北台灣知識經濟園區計畫(台知園區)、竹東鎮(工研院附近地區)計畫(竹科三期)陳情意見：為小地主的公平正義及公共利益發聲的新竹縣民
2、產業專區、交大園區是工業、商務及服務業混合區，不符都市計畫法分區管制；園區用地不是公共設施，不應以土地徵收條例無償提供；竹科三期合併開發只是有利縣政府預留街廓，建議依明顯地勢、地形分區開發：
產業專區規劃工業、商務及服務業混合區，商務部分需要縣政府都市設計審議許可，沒有法源依據，不符都市計畫法土地使用採分區管制之法令結構，沒有限定工業使用，商務及服務業讓地價上漲，排擠工業用途，生活區規劃的公共設施用地，又以多目標使用辦法建置商業設施，讓商業區淪為高容積率的住宅用地。建議產業專區回歸都市計畫法分區管制精神，明確劃分工業、商務及服務業用地，工業用地設置土地國有化的高等研究園區，商務及服務業用地開放地主選配。
交大園區規劃工業、商務及服務業混合區，全區需要縣政府都市設計審議許可，公共設施不應適用土地使用分區管制要點規劃為混合區，不符都市計畫法規定。園區用地做為工業、商務及服務業使用，不是公共設施，不應以土地徵收條例無償提供土地，變相預留街廓、剝奪地主配地權利，台科大及台大二期學校用地，區段徵收後變更為土地可使用分區，違反徵收目的。建議取消交大園區，若本計畫能夠設置高等研究園區，交大應依規定申請核配用地，設置研究單位。
區段徵收範圍選定原則，應依當地地勢、地形、天然環境等實際需要劃定。竹科三期計畫有各種不同地形，形成許多不同分區，若全區合併開發，開發後各區土地混合交換，交換價值不易衡量，只是有利縣政府預留街廓，徒增紛爭，建議依明顯之地勢、地形、地物劃定範圍，分區開發。區段徵收適用在都市及非都市土地，進行農業區或農業用地使用變更，大面積土地開發若採用市地重劃，容易因為開發單位主導，影響分配結果公平性，造成異議、訴訟案件發生不斷。
3、 縣政府預留產業專區街廓，不符土地徵收條例；住商用地規劃大街廓及限制最小開發規模，變相預留街廓，沒有法律依據；不符比例原則：
縣政府預留街廓是開發爭議問題核心，排除地主選配開發後特定街廓權利，預留產業專區、國際示範村標售，圖利財團，不符土地徵收條例規定（必需在發交抵價地、讓售土地之後，其餘可供建築土地，得予標售、標租或設定地上權），不符法律保留原則，不符比例原則。一樣是土地私有化，為甚麼縣政府可以預留街廓標售，地主不能登記選配。
在地主選配的抵價地範圍，縣政府規劃大街廓及限制建築基地最小開發規模，大多數的地主權值不足登記，限制小地主選配開發後特定街廓的權利，變相預留街廓，圖利財團，沒有法律依據，不符比例原則。以面寬5米、深度60米的地塊及農地配地率3成計算，要有300坪農地的權值才能分配，低於300坪的地主只能申請合併分配，剩餘供地主選配的街廓範圍，是否有特殊的環境條件，造成地主不願選配土地，被迫領取現金補償？縣政府應檢討開發規模限制、大街廓規劃及過深地塊，是否造成抵價地可分配面積不足？影響土地分配的公平性？
michael2335 wrote:
新的計劃我也已經看過(恕刪)
你知道竹北六家高鐵是用一般徵收還是區段徵收嗎?
=>從縣一之後,縣政府主導的農業區重劃案都是採區段徵收.
一般徵收政府要拿得出那麼多錢,區段徵收是以地換地或是選擇換錢,對政府財政來說壓力較小.
=>區段徵收對財政壓力較小?!你知道這個重劃案地主可以領回的土地面積比例大約是原土地的多少%嗎?
區段徵收確實是按公告現值的價值,從抵價地中按各地主的公告現值價值去分配比例,那你知道這邊的土地公告現值大約落在哪嗎?你可以去查,但我可以直接告訴你,平坦的農地每平方尺6000~6500元,三級坡度以上土地也至少有4000~5500元.一般投資者去用市價5萬多去買農地呢?還是用1~2萬去買三級坡度土地?!這是一個很簡單的公式計算就知道報酬率了.
這個開發案成本是153.2億.地主配多少的土地呢?只有配21.8%的住宅用地+0.94%的商業區嗎?
區段徵收我不是沒有研究過.
5、應依土地徵收條例計算抵價地總面積比例：市價補償、抵價地折算、預計土地平均開發成本作為抵價地計算基準，低於50％應說明合理性：
依土地徵收條例規定，應預計土地平均開發成本，作為原土地所有權人領回抵價地計算基準，縣政府未依規定計算。合理計算方式：平均開發費用+負擔公設比例的土地成本。台知園區依都市計畫書，平均開發費用（不含地價補償）：每坪3.40萬元，與前次公展每坪2.34萬元比較，暴增45％並不合理，姑且以此試算，一般農地現金補償價格：每坪8萬元，假設計劃區平均公告現值是一般農地的1.2倍及地主應負擔的公設比例以40％計算，土地平均開發成本：每坪19.40萬元。竹科三期依都市計畫書，平均開發費用（不含地價補償）：每坪2.01萬元， 縣政府計畫現金補償價格：每坪4萬元，假設參與分配的土地平均公告現值是一般農地的1.2倍及地主應負擔的公共設施比例以40％計算，土地平均開發成本：每坪10萬元。
依土地徵收條例規定，區段徵收土地應按照徵收當期之市價補償其地價，可以抵價地折算抵付。抵價地總面積比例計算應以：土地平均市價（現金補償價格×計畫區土地平均公告現值對一般農地的倍數）÷土地平均開發成本＝台知園區49.48％、竹科三期48％。地主領回比例以50％為原則，計算後比例若低於50％，縣政府應說明開發費用及公設比例的合理性，若實際分配比例小於計算後比例，應說明縣政府以低於土地平均開發成本取得土地面積的合理性及影響。
6、應確實揭露事業及財務計畫，沒有揭露或揭露不實，不符法律誠信原則；基於法律平等原則，應以土地平均開發成本計算縣政府權利價值：
地主應負擔的公共設施比例，不應包含公有地無償提供及未登記地面積，而且在參與分配的公有、私有土地面積中，是否有未具分配權力的土地及未登記地？都市計畫書沒有揭露相關資訊，而且沒有揭露徵收範圍平均公告現值，無法估計個人應有權利。都市計畫書應確實揭露事業及財務計畫，有關土地處分價格、開發費用及土地成本的計算，沒有揭露或揭露不實，不符法律誠信原則。
縣政府估計工業用地價格台知園區每坪16萬元、竹科三期每坪7.2萬元，預留產業專區，計畫可達到財務平衡，但是工業用地與產業專區土地使用性質不同，預留價格不僅低於市價，甚至低於土地平均開發成本，由地主負擔損失並不合理。而且估計台知園區私有地10％領取現金補償，竹科三期私有地15％領取現金補償，開發成本大量虛增，縣政府受配面積暴增、預留街廓面積更大。為求法律平等原則實現「公平補償」，應以平均開發成本計算應分配縣政府土地權利價值，只要沒有預留街廓，縣政府就沒有以低於平均開發成本取得土地的藉口，若縣政府低於平均開發成本取得土地是因為市價較成本低，土地開發就沒有效益。
michael2335 wrote:
以上這些細部內容計畫(恕刪)
這些是前次公展細部計畫資料
竹北台灣知識經濟園區計畫(台知園區)、竹東鎮(工研院附近地區)計畫(竹科三期)陳情意見：為小地主的公平正義及公共利益發聲的新竹縣民
1、審議主要計畫，沒有同時公開細部計畫，無法確認土地使用分區及公共設施性質、道路規劃、開發經費及地主負擔，不符法律明確性原則：
縣政府遊走法律邊緣灰色地帶，對異議的地主原地保留或剔除開發，無視地主異議理由，造成開發後土地夾雜或地籍線曲折不整，都市發展用地破碎。人民提起行政訴訟，法官會說：係基於內政部行政命令規定，縣政府所作的行政裁量，但是土地徵收條例、都市計畫法沒有相關規定，內政部制定不符法律規定的行政命令、作業辦法，授與地方政府踰越法令規定的權利。沒有地主是反對土地開發，反對的是政府遊走法律邊緣的計劃，解決之道在於縣長是否同意修正都市計畫及區段徵收規劃內容。
細部計畫有關土地使用分區管制、事業及財務計畫、道路系統等重大事項，都市計畫法規定由地方政府核定實施。依照往例，縣政府應同時擬訂細部計畫並公開展覽，併同主要計畫送內政部備查。但是現在內政部審議主要計畫，無論是否夾雜細部計畫資料，縣政府沒有公開細部計畫，無法確認土地使用分區及公共設施性質、道路規劃、開發經費及地主負擔，不符法律明確性原則。
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