緩降的房價 + 飆高的土地成本 =？ (第4頁)

Nelson5
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31樓

2011-10-04 18:39

土地每坪21萬是很有可能的, 在2003/2004年新竹縣政府標售光明六路東和自強南路那塊土地, 最後的得標價大概就在25萬左右 (現在的E&D), 當時已經創了竹北的最高得標價格了, 在此之前竹北高速公路以東, 自強南北路以西的幾塊土地從來沒有超過17萬, 這還是大面積的土地, 很多小面積的價格甚至低到只有10萬出頭甚至更低 (更早之前是每坪低於一萬塊錢的農地), 很多現在知名的建商就是在那個時候分批購買小面積土地興建五戶十戶的透天慢慢成為現在竹北的大建商的

另一個參考是, 大約在2006年左右, 興隆路河岸在嘉峰五路和自強南路之間有一塊大約兩百坪的土地, 地主開價32萬可議, 還被很多人恥笑是要賣給鬼 (最後被某建商買走, 猜測成交價格大約在28萬以下), 但是到了2009年這邊的成交價格已經有超過46萬一坪, 甚至有建商買下蓋好的地主自建透天厝拆掉來整合成大面積的土地

所以在2003年竹北剛開始推案的時候, 建商土地的成本都在10萬以下, 假設土地成本9萬, 依照容積300%來計算, 建坪土地成本三萬, 以當時的建材來看, 大約營建成本7萬到8萬 (看興建的樓高, 地下室的層數, 之間會有不同), 也就是每建坪的成本大約在10萬, 然後以公設比25%來計算, 可以創造133%的銷售坪數, 也就是消費者買的坪數的成本大約在七萬五, 加上管銷, 建商利潤, 賣你一坪十二萬, 算是利潤還不錯的

Shark567 wrote:
建商賠錢賣是不大可能...(恕刪)

Nelson5

Nelson5
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32樓

2011-10-05 9:44

房地產的確不會永遠都走多頭, 但是依照台灣土地狀況, 一般來說, 土地掌握者往往是最不缺錢的一群人, 台灣房地產走了十年空頭, 倒掉的只有建商, 沒聽說地主倒了, 所以房地產走空, 地主也不見得會降價把土地出售, 唯一有壓力的是那些利用槓桿操作養地或者還有餘屋的建商, 但是也只在於建商把養的地蓋完或者餘屋出清之後, 房地產的供給就會停滯了, 也因為這種特性, 台灣的房地產走勢是走空的時候小幅下跌, 走多的時候漲勢驚人, 而且有產業或者人口集中的都市房地產的降幅越小, 腹地越大, 人口稀少的二級都市則跌得最兇, 之前房地產空頭, 爛尾樓最多的是在台中, 台南和高雄, 跌幅最大的也是這幾個區域, 甚至到現在, 台南和高雄很多地區仍然沒有回到80年代的房價高點位置

很多人喜歡拿日本當例子, 但是仔細去看日本的土地大部分都掌握在財團, 銀行和公司手上, 很少有個人持有大面積的都市土地, 日本走空頭十幾年, 如果在台灣, 早就應該去化餘屋了, 但是直到今天, 勤業銀行, 住友銀行, 三菱銀行仍然還有20年前的不良債權土地和房地產, 在日本經濟最熱的時候, 持有日本土地最多的公司叫做西武, 他的負責人是當時的全世界首富, 但是跟著在2000年開始, 西武財務危機, 旗下的西友, 西武地產相繼破產, 2004年曾經是世界首富的堤義明為了美化帳面, 作假帳被日本警方逮捕, 西武旗下的土地和物業相繼被銀行接管, 直到今天, 銀行團仍然努力的去化這些不良債權, 這也讓很多想要投資房地產的人擔心未來銀行處理壞帳, 去化資產的時候又會造成房地產衝擊而不敢進入這個市場

台灣則完全不同, 空頭的時候, 倒掉的是侯西峰, 周啟瑞, 周啟昌(瑞聯建設, 代表作, 理想國)這些人, 但是這些人手上卻沒有大筆土地, 也就是他們因為餘屋過多造成財務危機, 最後只是讓餘屋慢慢去化, 並不會有土地的釋出,　所以台灣房地產跟著資金出走只走了短短十年空頭, 只要資金一回鍋, 漲勢自然又急又兇, 不過最近的建商也學乖了, 比較懂得利潤分享, 很多非台北市的建案都地主和建商合作興建的模式越來越多, 也因為土地價格高漲, 很多建商走的是法律漏洞, 興建所謂的工業宅, 這個作法更是一本萬利, 買三萬坪工業地, 每坪不到5萬, 拿一萬五千坪來蓋六千戶＂平價"住宅, 和其他住宅區相比, 價錢合理, 用料實惠, 自然銷售一空, 等到這六千戶住進去了, 也就是大約擠進兩萬人在這個區域, 這時候在透過政府裡面的內鬼, 根據人口結構和便民考量, 變更剩下的一萬五千坪做為商業用地, 之前賣房子的時候先大賺一筆, 之後土地變更又賺一筆, 這才是高招

swdawebber

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33樓

2011-10-05 10:53

綜合以上幾位高手的算法，完全兜不起來•••••-_-
=========================================
shark567：
假設成本1坪10萬,扣除營造成本7萬(假設),則土地成本3萬
3X7=21,土地每坪21萬,這樣可能吧!?
=================================
三明治：
土地成本40萬的話
40萬/4.5坪=8.9萬
這是建坪一坪可分攤的成本
一般車位價錢賣不到樓上住家的單價
所以不會列入坪效裡面

營建成本現在越來越高
很難說得準
大樓目前至少應該要7萬左右
所以8.9+7=15.9萬在乘上1.15的管銷費用=18.3萬
這樣大概就是成本

一般來說利潤會抓20%~30%
所以18.3*1.2=22萬就是建商的底價
======================================
用shark567的算法：
現在土地較以前貴。土地1坪40萬=＞40/7=5.7萬
營建成本7萬
共12.7萬
建商成本為12.7萬。
那現在建商賣22萬。
哇！真是爆利呀。(22-12.7)/12.7=73%....

Nelson5

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34樓

2011-10-05 14:14

一坪抓7坪的銷售坪, 只有在高容積獎勵的台北市的商業用地才有可能, 如果是住宅用地來說, 一般的情況是台北市大約在1坪土地可以擠出4.5~5.5坪的銷售坪數, 其他地區大概是在4~5坪
當然, 當然如果是都市更新獎勵的容積會再大一點, 但也不會大到住宅區可以擠出7這個數字

swdawebber wrote:
綜合以上幾位高手的算...(恕刪)

swdawebber

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35樓

2011-10-05 14:56

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Nelson5

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36樓

2011-10-05 16:13

離大遠百附近是商用地的機會比較大 (請回家看權狀), 或者可以看看你家是不是蓋得密密麻麻, 沒有甚麼公設, 就可能是商用地興建住商型的住宅, 所以坪效可能可以達到6坪以上, 另外加上獎勵車位換取容積等作法, 可能接近7坪, 有更壞的建商把一樓部分店面申報獎勵車位, 然後當作店面銷售, 又換取容積率, 這樣一來一往, 就可以多賺個好幾千萬 (看獎勵車位數量和店面的多寡)

swdawebber wrote:
==========...(恕刪)

三明治小孩

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37樓

2011-10-07 23:02

swdawebber wrote:
==========...(恕刪)

shark567大的算法是以持分到的土地面積來算
不行兜到我的算法裡

都市計畫裡有分住宅區與商業區等等
以竹北市而言分為第一類住宅區、第二類住宅區、第一類商業區、第二類商業區
但是每個細部計畫所規定的容積率及建蔽率又不同
縣一、縣二、縣三、台科大、高鐵區等有些部分是不一樣的
有興趣歡迎上新竹縣政府都市計畫網查詢

早年二期所蓋的大樓都是集中在商業區
包含光明六路兩側、勝利一街、二街、莊敬北路與勝利八街口那一片
而且都是大基地的建案
如果沒記錯的話二期商業區的容積率為320％建蔽率為60％
初估坪效為320/60＝5.33 再乘上獎勵面積上限1.5倍＝7.995 算8倍好了
（大基地應可以把停車獎勵與開放空間獎勵灌到滿）
假設當時的土地約20萬
20萬/8＝2.5萬為每坪土地分攤成本
當時的建案都是連棟口字型居多加上建材每現在好再加上通彭等等的因素
當時的營建成本應該不到6萬我甚至認為5萬就蓋的起來了
所以2.5＋6＝8.5同樣乘上1.15跟1.2倍
8.5＊1.15＝9.775
9.775＊1.2＝11.73
所以當時的價格是合理的
而且實際的成本會比估算的還要低
實際的利潤一定在20％以上
再加上建商入手的土地一定不到20萬
利潤應該有到30％以上

一塊土地從買入到取得建照至少要6個月的時間
長一點甚至要一年
這中間的時間差創造了房價的價差
就增加了建商的利潤
所以為什麼建商都要養地就是這樣的道理
建商絕對不可能佛心來著
絕對會去追求最大利潤
至少是合理利潤
手上還握有早期購買土地還沒推案的建商
才是這一波漲幅的最大贏家
例如高鐵鐵軌旁邊有個建商當初入手土地大約才10出頭萬
現在推換屋產品要賣2x萬
這才是貨真價實的賺很"大"

大家買房子害怕房價一直上漲又害怕會不會買在高點
其實建商買土地的心態跟大家一樣的
我不相信有建商可以在五年前或三年前就算到今天的房價會到這個地步
但是為什麼要買土地要推案賣房子
因為這是他們的行業阿
沒有土地就沒有案子推沒有房子賣
沒有房子賣就沒有錢賺
沒有錢賺就沒辦法養下面的員工
公司就要打包回家啦
這幾年來土地價格的漲幅加上原物料的漲幅
我想應該是大於房價的漲幅的
但是雖然壓縮了利潤還是有錢賺
當然還是要繼續買地繼續推案
直到房價、建商利潤、民眾的負擔能力到達極限點
才有可能有較大的變化
但目前似乎還不到那個極限點

新竹市的部份要查當初的土地價格、土地的大小以及土地的都計規定
才能估算出來成本大約多少
但是很肯定的是建商一定不會賠錢的

paulas27

paulas27
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38樓

2011-10-08 1:24

三明治小孩 wrote:
shark567大的...如果沒記錯的話二期商業區的容積率為320％建蔽率為60％
初估坪效為320/60＝5.33 再乘上獎勵面積上限1.5倍＝7.995 算8倍好了(恕刪)

請問三明治大 or 高手 ,解惑一下.....
小弟所知有限..故請教....
容積率 320%,應是100坪地 ,各樓建物面積總和可建到320坪
建蔽率 60%,應是100坪地, 只能於60坪地興建 ,40坪需留為空地(上方不能有任何遮蔽物)

初估坪效為320/60＝5.33 不是很懂 ??? 效坪如何算?? ,
一般容積率不是也含公設面積(小公,大公)嗎..or 不含????
1平地, 蓋3.2坪(容積率),獎勵容積1.5倍 , 故 1 x 3.2 X 1.5 嗎 ???

cparalph

cparalph
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39樓

2011-10-08 9:42

例如高鐵鐵軌旁邊有個建商當初入手土地大約才10出頭萬
現在推換屋產品要賣2x萬
這才是貨真價實的賺很"大"
這就是我請朋友買宏觀大器不買大x的理由，土地取得成本差太多

ttzz

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40樓

2011-10-11 12:30

請問用土地持分來算可以嗎?
例如權狀60P, 土地持分6P
房價應該是
6PX土地價格60X建築價格
假如土地50w/p, 建築8w/p
該房子在 (6*50+60*8)*1.2= (300+480)*1.2= 936w 為合理,
可以這樣看嗎?