人口密度如果是繁榮指標的話,孟加拉應該早就是亞洲強國了.
BLUEHOME07 wrote:
如果依此理論, 高...(恕刪)
jerrykuu1943 wrote:
個人相當不看好竹北得房地產
依數據顯示
竹北14萬人口
楊梅15萬人口
中壢35萬人口
人多的地方房價才有支撐力
新竹市有40幾萬人口推案都沒竹北的14萬人口多
所以竹北房市2年可以看的到泡沫
竹北房市應該有6城市投資客炒作往上墊高的
有空晚上到高鐵一帶逛逛之後應該就有心得了
照你的說法,
往前推5年,竹北人口更少,
而且比現在的高鐵還空曠.
所以從10萬/坪漲到目前的價位是怎麼回事??
言歸正傳,
個人剛好兩地都住過,
7~8年前住過中壢,人確實很多,
而且旁邊有幼獅,中壢及平鎮工業區,
這邊的工廠又偏偏喜歡雇用外勞,
所以假日去各處都可以看到外勞,
尤其是中壢火車站,外勞多到會以為不是身在台灣..
我不知道這幾年是否有改變,
中壢人多密集,但道路大小卻又不成正比.且幾乎沒有甚麼綠地.
生活機能方便是方便,但是就本人而言絕對不是一個舒適的居住環境.
另外就通勤而言,每日往返中壢-新竹所耗費的時間.
一天多一小時,一年就多了2~300百個鐘頭耗費在交通上.
何況還要加上實際的金錢花費.
就算你每個假日都會往台北跑.
工作日所浪費的時間與金錢也彌補不了光六日兩天中壢-台北比竹北-台北的多的車程.
何況住竹北你也可以往台中逛啊...
附上相同比例兩地的衛星圖
竹北
中壢
為什麼呢??其原因有下列
1.竹北的人口數從97年6月(12.9萬)~99年6月(13.9萬)
只有成長10000人(約2500戶),但97年度竹北就已經達到
400億(約5000戶)
顯示人口成長不及推案之速度
2.竹北市99年1~4月推案量為205億(約2000戶)
同期擁有40幾萬人口之新竹市推案量為90億
3. 99.07.10竹科徵才新聞:職缺10000人僅來3000人
平均每人有3.3個工作機會
顯示竹科優勢條件以大不如前
各地園區之興起及中南部傳統產業之路線調整後
竹科已不是新鮮人就業的第一選擇了
當然員工分紅費用化的效應也產生在科技公司徵才的優勢不再
朋友又問:那為什麼這兩年竹北房市看起來一片熱絡且房價逐年升高??
為什麼呢??主要原因如下:
1.高鐵+台大+台科大+交流道+縣府特區等各項條件的加持下
炒熱周邊的地價(已經從10年前的10萬上升至目前的30萬)
前陣子的縣三標售得標價平均為28萬左右
2.建商+投資客的攜手演出
目前台科大地區得土地每坪已喊至35萬每坪
(其實該區早2年已被大型建商收購一空)今年幾乎沒有土地在成交
只是建商及仲介等各方人士隔空喊出地價為35~40萬,
為了能讓其推案售價達到20~25萬之合理化
3.縣三土地標售拉至25~30萬/坪,也是為了讓高鐵特區及台科大特區
土地提升為35~40萬/坪之合理化
4.從人口數與推案量來看,合理推估97年推案約有2500戶為投資客參與
建商勢必將投資客列為公司經營的大戶,如何讓投資客覺得有理可圖??
唯一方式是,後面的建案永遠要比前面賣的高
例如去年推案為16萬/坪,今年建商勢必一定要推18萬/坪
若不如此,如何吸引投資客繼續投入
5.建商彼此之間互相拉抬,以鞏固該區之地價與房價,
因為那邊除了原配地地主+建商之外
幾乎沒有一般人會在那區自己買地自己蓋
所以土地幾乎都是同一批建商在處理,所以是很好操作的
最後:我們如何判斷竹北房市即將走下坡
1.由竹北戶政事務所每個月人口之變化做為觀察指標
若人口未成長,或成長幅度大幅小於錢2年之推案量時
2.投資客開始退場時,利率連2個月升息達1碼以上
或是建商推案價格與前案相同時(同區域比較)
千萬別相信建商說為了回饋舊雨新知的話
建議:竹北房市當然未來還是有前景的,畢竟新竹縣所有重大建設皆集於此地
只是這幾年不斷的往上攻得太高了,一般自住型的消費者只能淚水不斷的往
肚裡吞,若有打算買竹北地區的朋友們,不彷稍等兩年,等待房市略微降溫後,
在近,畢竟上班族的錢難賺(個人認為合理價為為 14萬/坪)
一坪若能省4萬,50坪的公寓就省下200萬(裝潢+家電+家俱+國產車)都有了
最後還是那句話:我不是看壞竹北的房地產,只是這2年應該會看到高點
若非急迫,建議可以忍耐等到房價回溫下跌後再進場,畢竟竹北市還是新竹
縣政府所在地,又有高鐵……未來畢竟還是新竹最有發展的地區囉
jerrykuu1943 wrote:
未來這2年我相當不看...(恕刪)
這樣的文章, 會比你說的人口理論較有說服力, 大部份都認同
不過只是有點像張金x 先生的說法~ 也就是狼來了, 說十次會有一次成真的
只是那一次不知是什麼時候說~~
二年內要打回14萬, 個人覺得不可能說, 因為這幾年的案子, 幾乎沒有14萬的
要大家在二年內認賠, 也不可能, 只有少數會認賠, 絕不會是均價~也不會是常態價
因為取得成本都在16~18 左右, 一般換屋或首購~~好像沒必要先砍自己頭
外加上, 二年的寬限期~~ 好像不會在二內就先投降才是~何況今年景氣大好哦~
比去年還好~~
另外, 60-70 年級生的成家,這五年真的是高峰期啦, 才會有那麼多的需求~
但再於供給及需求理論去推, 也不一定正確, 因為市場的機制, 不是那麼簡單而已
不然黃金在貴什麼?? 有需求嗎....?
不過, 我很認同房價是這幾年的高點了, 一點也沒錯~~
土地取得成本30萬~~ 你知道成本會多少嗎~~ 建造成本一坪8萬是很基本的哦~ 所以再推算一下
至少成本要在14萬左右喲~~ 我不認為建商會作賠錢的生意喲~ 因此, 市井小民還真的不能跟建商拚的啦
看看政府囉~~(以家庭所得 150 萬, 買 1000 萬的房子, 其實不算太過份啦~~在所得7倍內~)
當然很開心有人的見解是看空的, 至少給想買房的一點希望~~不然一直漲, 也真的太過份~~
私以為價格修正以後才是自住客之福; 自住客進場才有社區營造,社區意識可言.
金融大海嘯以後有一波大修正,很明顯的有自住客進場的趨勢. (平常不投機手上有些錢,苦於2006,2007房價漲太快)
自住客消化了一年差不多了,房價回檔也是應該的.
竹北能發展出幾個高品質的社區,不是因為投資客有多少錢. 就是單純的環境相對大新竹其他地區好. 也不是說竹北的都市計畫有多好(當初沒規劃下水道該打),是其他地區規劃的太...
新竹市就像台中當年的東區中區,竹北重劃區的相對位置大概就是七期八期. 舊市區的人不能理解七八期荒煙蔓草的怎麼有人買,很正常的. 我習慣住有規劃社區的人也不會去住舊市區. 彼此不理解,也不需要理解.
荒煙蔓草的又不便宜您還願意搬來住,那麼您的tone就與我相同. tone相同了就好溝通. 不然真有話不投機半句多的感覺...
高鐵剛通車延著文興路去高鐵站只有一家"高鐵小吃"(鐵皮屋路邊小吃),現在沿路都熱鬧起來了. 今年還開了7-11華邦店跟Chubby(一家頗有水準的餐廳). 重劃區的開始難免投資客(誰叫你沒時間沒資金沒眼光??),投資客出場才是區域發展的開始.
BLUEHOME07 wrote:
這樣的文章, 會...(恕刪)
我現在也是新竹中壢2邊跑...所謂的習慣其實只是忘記原本不用花那麼多心力在通勤的問題上面那種愉悅感..如果哪一陣子工作比較忙(不管家裡或公司)..那一陣子開車就會發現常常需要國道上的車道間地面分隔物提醒你還在開車...或是請咖啡來當你的好朋友...
就算通車..不管是早下班或晚下班,都離不開時刻表..心都已經到家了..你的人還在月台~
這是一般狀況,那如果家裡剛好有點事情,或是突然在公司胃不舒服..還是得配合通車時間或是自己匆匆開著車回家...
所謂的生活機能,我住內壢這邊,不管離忠孝路或是家樂福.市區.火車站都很近...,可是我們的生活品質還是不好,
所謂的物價比較便宜,我絕得沒有什麼差別,小孩用的,大人用的吃的大概想得到的,到新竹或在中壢其實沒有差很多,唯一差最多的是,油錢+車資,每個星期就在盯油價..現在支出最多的就是交通費...,
我老公每天搭火車上班,就算不用轉車(或換騎摩托車)用走的就到火車站或公司,
他還是絕得,每天要配合那個時刻表就是很煩,然後鐵路局來個誤點或狀況(高鐵的品質我不太清楚..不過..)
還不是一樣卡在月台...,
至於房子,可以考慮3-5年的房子,地段就可以挑選,
如果花多一點錢在房子上可以換得交通便利及心情愉快,
我想這是值得的...
唉..這是我們通勤將近5年的心得..提供你參考嚕~
我們已經在竹北買好房子了,希望你們也可以盡速脫離這樣惱人的問題...
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