就算是住展雜誌,內容也都是以台北房市的比重比較高....
所以也許只能去找找數據,至於解讀,就各說各話了....
< 利多部分 >
1. 竹北目前最熱門的地段,已經從高速公路以西台科大重劃區 (位於一期),逐漸轉移到高速公路以東(位於二期); 整個看起來,台科大重劃區位於二期的道路規劃看起來比一期好一些 (道路比較寬, 沒有廟宇,整片都是空地),加上建商買地的時間點 (越買越貴,建商之間彼此也在競爭),我認為二期那邊的開價普遍會比一期那邊還貴... 所以應該在農曆年後,那邊會出現遍地開花的景象...
2. 以往最熱門的面興隆路,頭前溪景觀的地段,在二期部份因為都規劃為公家用地, 所以相當稀少或是在靠近警廣那邊,在一期部分看得到的是坤山等建設公司,以坤山產品的定位,我不認為那是針對首購族的產品....
3. 二期豆子埔溪以北的新重劃區 (三期),眾多建商已進入購地的階段,可能明年會陸陸續續有案子推出... 當然,購地價格比起台科大重劃區有過之而無不及.... 我想那邊的賣點可能是接近飯店跟百貨公司用地,也就是原本 "規劃"中竹北的商業中心
4. 景氣逐漸恢復,園區公司的業績普遍都有回溫的現象,很多公司都有加發年終獎金
< 利空部分 >
1. 全球景氣因為金融風暴剛過,各國莫不加印鈔票或是降低利率,創造寬鬆環境,然而這種狀況不會是常態; 當資金寬鬆政策結束,資金成本可能隨之提高,如果利率越來越高,投資客會開始收手;基本上台灣的利率會跟著美國走,所以FED何時升息就會很重要
2. 園區公司分紅費用化之後,逐漸傾向於發現金而不發股票,這會造成員工總收入減少....
3. 竹北的房市供給不斷增加,然而真的有這麼多人來購買嗎? 以園區人數的增長比例來看(我目前沒有數據),我猜應該是沒有房屋供給增加量那麼高
另外還有通膨因素,我不知道應該放利多還利空,通膨會降低購買力,可是抗通膨往往又是黃金跟不動產最保值,我不知道總效果會造成房價再漲一波,或是大家都不想買房子....
基本上我認為建商的案子會越開越貴,牌價20萬/坪以上會越來越多,至於賣得好不好就要看上述因素的總合效果了
如果談到分紅費用化的影響, 或是公司改發現金紅利造成員工總收入減少, 我覺得受影響較大的是較資淺的工程師,因為這些人的資產才剛要開始累積,他們的收入要生活還要存錢準備買房子; 而資深工程師或是管理階層,基本上或者憑以前的分紅配股時代,或是憑著年資,職級,收入對這各層級的人來說,只是生活開銷, 多的還可以存起來準備投資, 還是很有購買力,我認為這一層級才是支撐新竹房價的主力... 所以某些建商養自己的投資客的銷售手法,也就不足為奇了....
以上為小弟的個人看法, 提供大家參考
ANTARCTICA wrote:
早就改變很久了.文化...(恕刪)
做得起來的餐廳跟做不起來的餐廳都很多
像文化城牛肉麵,十一街,每次去吃都擠到爆
還要在外面領號碼牌
可是在他旁邊的那間
最早是火烤兩吃,後來改成鹿鳴館..........現在改成什麼已經忘記了
同樣的地點
偏偏他就做不起來
真的很奇怪
像三期喜來登附近有新開一家99快炒
那邊以前也是換了N個老闆
剛開幕的時候我還跟我太太打賭他撐不過三個月,我太太說他撐不過半年
結果一年過去了
用餐時間還是一堆人在排隊
餐廳生意好壞跟好不好吃有關係
跟景氣好不好沒那麼大的關係
這幾年來,科技公司員工的總收入,好像平均起來越來越少 :
最早以前員工股票分紅 : 此時並沒有將員工分紅費用化,股票也以面額10元計算課稅,加上台灣此時電子業在成長期,的確造就了不少電子新貴....
,不過也招致 "公司用股市資金幫忙養員工" 的批評....改為員工配股市值課稅 : 這個對高股價的公司影響比較大,拿得多的員工要繳比以前多得多的稅, 但是賺錢的公司仍然可以發很多股票給員工
再改為分紅費用化 : 這就很有影響了,發給員工的股票,用市值列入公司費用.... 所以公司能發的就少很多啦...
感覺起來, 時機真的很重要, 好像在衝浪一樣, 抓住浪頭, 躺著都能浮很高, 游很遠; 抓錯浪頭, 就要加倍努力,不保證成功, 還會有溺斃的可能.....
twingo0093 wrote:
樓上的大大說得對,不...(恕刪)
分紅費用化 -> 影響的是公司分紅給員工的多寡... (公司不能再以 10 元來發股票)
照市值科稅 -> 影響的是員工繳給國稅局的稅... (員工不能再以 10 元來繳稅)
前者的殺傷力對所有可以拿分紅配股的員工都有影響,
而後者的殺傷力對高價股的員工最傷..
如果發來發去都是在幾十萬而已的公司, 差距自然不會大到哪兒去..
但是兩者加乘下來的效果, 肯定會讓員工的收入實質上減少..
以下則是新竹科學園區的從業人數統計..(from 科學工業園區管理局)
可以給大家參考一下..
各自解讀吧... ^^
園區歷年就業員工數之成長-依教育程度區分 (單位:人(不含外勞))
年 博士 碩士 學士 專科 高中 其它 總計 平圴年齡
90 1,207 16,736 20,337 24,460 27,056 6,497 96,293 31.66
91 1,210 17,967 21,690 24,433 27,202 6,114 98,616 32.01
92 1,223 19,338 23,162 24,181 27,270 6,589 101,763 31.72
93 1,295 21,465 27,329 25,571 30,015 7,336 113,011 31.36
94 1,355 20,793 25,510 25,351 30,641 7,933 111,583 30.00
95 1,354 22,529 27,764 25,767 31,105 9,332 117,851 30.00
96 1,421 24,453 34,089 28,243 32,490 8,764 129,460 31.00
97 1,696 27,230 37,482 25,577 29,863 8,729 130,577 31.00
補充一下歷年的公司數與營業額..
這個應該也有很多可以討論的地方哩... ^^
年別 入區家數 年營業額 (單位:新台幣億元)
90 312 6,625
91 334 7,054
92 369 8,578
93 384 10,859
94 382 9,879
95 392 11,209
96 416 11,462
97 430 10,080
園區營業額之成長-依產業別區分 (單位:台幣億元)
年 積體電路 電腦及週邊 通訊 光電 精密機械 生物技術 總 計 成長率%
90 3,757.19 1,612.09 561.23 622.17 47.97 13.35 6614 -28.75
91 4,562.60 1,245.29 565.58 600.36 53.90 14.17 7041.9 6.47
92 5,632.75 1,347.71 564.59 943.35 57.89 18.41 8564.7 21.62
93 7,427.38 1,382.45 605.30 1,312.63 92.47 25.39 10845.62 26.63
94 6,851.10 1,018.89 485.72 1,372.76 98.18 29.97 9856.620 -9.12
95 7,953.62 1,014.96 452.66 1,605.98 132.94 30.65 11190.81 13.54
96 7,500.12 877.73 336.50 1,592.03 103.08 28.99 10438.45 -6.72
97 7,040.08 775.73 324.21 1,759.55 118.07 35.66 10053.30 -3.69
5209999 wrote:
請問你如何得知分紅費用化後消費實力不會減退呢?
先減個一年半底薪然後增加超多的工作量再加薪幾%
然後年中的股票變成更少的現金再分批發放
會比以前多嗎?
年薪150萬變成90萬消費方式會一樣嗎?
當10年的屋奴跟當20年的屋奴會一樣嗎?
不解...
大大
抱歉你沒有看懂我寫的意思喔
我並不是說分紅費用化的影響 => 當然這個去年實施的措施對分紅有很大的影響大家都同意阿
我說的是從今以後某公司分紅要股票現金多少比例對員工拿到的實質分紅總數不會有太大的影響
也就是說之後分紅的股票現金比例不管怎麼變不會進一步影響所謂的消費實力
而且我已經舉例啦
以後台積電要發100%股票或100%現金並不會影響員工所謂消費實力
我寫這個是針對twingo0093大大所舉的利空第二點而言
twingo0093 wrote:
2. 園區公司分紅費用化之後,逐漸傾向於發現金而不發股票,這會造成員工總收入減少....
因為去年分紅費用化後造成員工分紅大幅減少是對的 這個利空 大家都同意阿
但是之後任何公司的分紅就算逐漸傾向發現金
在去年以前有影響
但在今年以後並不會進一步造成拿到的分紅減少阿
當然也不會影響消費力
請大大明察
任何人要舉例房市利空
這是個人自由
我沒有意見
但看到園區公司發佈說要提高分紅現金比例甚至是全發現金
誤以為這代表該公司員工今年會少領分紅
認為這是利空
那就是天大的誤解了
簡而言之
分紅費用化 => 去年已實施 => 收入和消費力減少 => 這是利空
提高現金分紅比例 => 之後各公司可能採行 => 對收入無太大影響 => 不是利空
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