100坪土地的基準容積是100*2.25=225坪
《100坪的土地可以蓋225坪的房子(室內實際使用坪數，不含：陽台、雨遮、露臺、平台和公共設施)》
100坪土地的獎勵容積是225*30%=67.5坪
因此 100坪的土地允建容積為292.5坪。
免計容積15% -> 292.5*1.15=336.38坪
陽台和梯廳15% -> 336.38*1.15%=386.83坪
再加上3層樓屋突15% -> 386.83+20.25=407.08坪
再加地下室公設 -> 407.08+48.85=455.93坪
地上層面積(不含車位)455.93坪
這塊土地依法可以蓋10台汽車和12台機車。
地下層權狀面積為135.52坪
可開發總樓地板面積591.45坪
土地坪效455.93/100=4.56
依照台北市的計算方式, 遠雄買的這塊地的算回的就會在 58/4.56 -> 12.7萬
雖然車位的每坪銷售價格會低於地上層樓板價格, 我們也把地下室面積加計, 也就是 58/5.91 -> 9.8萬
所以依照台北市的計算方式攤算到地上地下的總開發面積之後, 每坪的土地成本就約在9.8萬
但是這個試算是以台北市住三的容積率225%計算的, 如果依照大家講的容積率 200%, 那這個成本數字會再增加, 另外主要都會區的獎勵容積會比新竹地區相對高, 所以我才說, 不可能會是每坪7萬...
Nelson5 wrote:
老實說, 這塊地的實際容積和相關獎勵, 我並不清楚, 我計算的方式是幾年前我老婆親戚台北的某塊土地要和建商合建的時候試算方式
100坪土地的基準容積是100*2.25=225坪
《100坪的土地可以蓋225坪的房子(室內實際使用坪數，不含：陽台、雨遮、露臺、平台和公共設施)》
100坪土地的獎勵容積是225*30%=67.5坪
因此 100坪的土地允建容積為292.5坪。
免計容積15% -> 292.5*1.15=336.38坪
陽台和梯廳15% -> 336.38*1.15%=386.83坪
再加上3層樓屋突15% -> 386.83+20.25=407.08坪
再加地下室公設 -> 407.08+48.85=455.93坪
地上層面積(不含車位)455.93坪
這塊土地依法可以蓋10台汽車和12台機車。
地下層權狀面積為135.52坪
可開發總樓地板面積591.45坪
土地坪效455.93/100=4.56
依照台北市的計算方式, 遠雄買的這塊地的算回的就會在 58/4.56 -> 12.7萬
雖然車位的每坪銷售價格會低於地上層樓板價格, 我們也把地下室面積加計, 也就是 58/5.91 -> 9.8萬
所以依照台北市的計算方式攤算到地上地下的總開發面積之後, 每坪的土地成本就約在9.8萬
但是這個試算是以台北市住三的容積率225%計算的, 如果依照大家講的容積率 200%, 那這個成本數字會再增加, 另外主要都會區的獎勵容積會比新竹地區相對高, 所以我才說, 不可能會是每坪7萬...
謝謝您的說明，長知識了
大家只要簡單的用自己手上的權狀坪數(扣除車位坪數) 除上土地坪數 就可以知道了
我知道的住二cases 多半落在5.x~7.x倍之間
我自己家也是住二 約快6倍
類似的討論 01之前就有了 裡面有人分享住二的案例 約7.x倍
然後商業地400%容積 可以蓋到10~15倍 德鑫關埔的新推案就是範例 也在下面的連結裡有資料
德鑫關埔MOMA2 的倍數約15倍
http://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=457&t=3085932&p=4
http://jimmylu1974.pixnet.net/blog/post/38455833
下面這連結是A+7 粗估應該有11~12倍
http://jimmylu1974.pixnet.net/blog/post/34997389-%5b%e7%ab%b9%e5%8c%97%5d-%e5%be%b7%e9%91%ab%e5%bb%ba%e8%a8%ad%e3%80%8ca%2b7%e3%80%8d%28%e6%9b%b4%e6%96%b0%29
當然不是每個建商對每個建案的規劃 都是把容積慣到滿
豪宅推案通常不會這樣 比如國泰 Twin park 容積倍數<10 (商業用地)
寶佳或一般建商 包含遠雄的造鎮等 通常都是蓋得密密麻麻的 容積倍數都是輸人不輸陣的
所以估算遠雄我抓一坪土地成本約8萬多 就是用七倍來估 若用六倍估就約9萬多
這個地點 小弟不認為遠雄會為了蓋多低的容積率 來強調豪宅規劃
總之 小弟我就是簡單用大家都會用的權狀資料 或是看建商推案的土地跟銷售坪數 就可以算出倍數
這些都是數字會說話 且直接就是答案
當然知道成本是一回事 建商要賣你多少錢是一回事 這是市場機制
但是小弟覺得買方知道成本概況 不是壞事
至於建商想賺多少? 多頭時 賺一倍也在賺
空頭時 不賺或賠錢也要賣 只求資金周轉 上一波十幾年的空頭 很多建商就這樣倒掉
至於這次的多頭要延伸到多久? 看馬桶只會用炒房救GDP的無能執政
恐怕短時間內 房市都至少會撐住吧 !
畢竟看看台灣 半導體只剩幾間再撐 也看不到任何其他產業規劃
除了政府護航的建商外 台灣還剩啥? 連路上店面都是仲介最多
慘哉 台灣 !
個人就希望是儘量準確的,有原因的,能說明來源的資訊。
儘量不要是籠統的過去經驗等資訊。
關埔重劃區當初市府為了加快該區的發展與未來的市容，做了很多獎勵，
甚至有開發時程獎勵，所以獎勵容積比較高。
但政策一直在改,一塊地能蓋多少,獎勵有多少,建築成本有多少等等,會隨著時間而有差異。
所以內湖四期鮮少大樓,大直美麗華卻一堆~
know how外最好能夠有know way，魔鬼都出在細節裡~
每個人喜好的資訊不同，U大喜歡經驗式的套用代表您是當大老闆的料
但Nel兄的做法相對嚴緊，對很多像我一樣的工程師還是大有幫助的~
就不要怪他了吧~
Utima wrote:
不需要這麼麻煩的講一...(恕刪)
Nepture4 wrote:
所以內湖四期鮮少大樓,大直美麗華卻一堆~
內湖四期 是因為開發較早 當年土地便宜 可以蓋透天
內湖五期 在06年之前 還是垃圾山 旁邊的舊宗路以西塊 (以東為正五期)在06的時候 預售屋還在30W/P以下 小弟當年有去談過
美麗華那邊的開發是兩千年之後為主的事情 房市在03年反轉向上
那邊的土地成本一直拉高 加上大直河岸題材炒作 搭配美麗華落成 整個重劃區就炒起來了
(美麗華對面的國宅 Y01的時候 才六百多萬 現在幾倍了?)
當然也就很難有再蓋透天或買地自建的案子了
除非像台塑王家 在明水路自建囉
十幾年前 內湖還一堆荒涼的地 內湖房市轉熱 是這十年內的事情
以前去內湖公家的駕訓班學開車(現在駕訓班已經廢了 變成未來美國AIT基地)
從台北市東區一路騎車到內湖 民權東路一路下去 最後就是一堆荒地
那時候也沒有內湖科技園區 內湖房市在台北算冷門區
復興北路通往大直的機場下隧道也還沒通 所以去大直的交通也麻煩
Y03之前 大直河岸當年是空屋一票 看屋都是看成屋 3x萬一坪
所以內湖四期的土地成本 可以蓋一堆透天 也沒啥好奇怪的囉
要不然 去東湖看看 透天社區也是依狗票
竹北也可以類推囉 二期或高鐵早期都有透天社區 現在建商都只能推大樓 就因為土地成本
對囉 我哪敢怪Nelson大哥...
大家都只是討論討論 大家都不是房產業者 很多地方都會有講錯的地方 包含我自己也是
大家互相交流囉
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