1.你禔到的那區,同一建商還有一個案子叫三境(在小溪邊,就是你說的銷售中心那棟),預售時小弟去談過(好像2009年左右),記得是談8樓的一間，當時開價19.x萬，談到最後建商讓到18.3萬,小弟堅持18萬最後沒誠交.那建商價錢不好談。
2.事隔3個月,建商call我問我願不願意買他們同區另兩個將開始銷售的案子,小弟當時口頭詢問了一下,16.x萬(我不清楚是不是藏綠)
3.你說山上那間建築事不是廟??山上有間蓮華寺也有間仙人集村的塔,蓮華寺建築不高所以不明顯,你看到的應該是仙人集村塔,如果在乎這個,請務必三思,如果不在乎,這點到可以當談判籌碼.建商如果跟你說山下與大樓中間那片田地將來會重化,所以塔會被其他的大樓遮住,請你不要聽他鬼扯,那一大片田目前正在進行自辦重劃是沒錯,以進入內政部審查階段也沒錯,但當地有一大地主反對所以仍是個變數.
4.該建商的施工品質,個人覺得還不錯.
以上
2.我記得是2009年左右,詳細時間忘了,只記得當時的銷售中心在還在自強南北路上,不過聽大大所言,小弟當時18萬沒成交似乎是好運。
所謂的成本不見得會反應在售價
週邊的環境發展都是影響關鍵
4年前的高鐵區,17W/P 都有人嫌貴
我同事這時買入嘉豐2街的x鑫建案10F,差不多這價位
現在的17W/P只能買某些2線建商低樓層的房子
縣三我個人認為
自強北路西邊靠文小這區域是不錯的環境(即懂厚.時代花園.昂這區)
環境單純些,小孩6年念書免接送
之後會是個文教區
相較於A+7.文鼎大苑的商業區,算是鬧中取靜
且近台元及未來的新交流道
這篇文章4年後再回來看,就知道選擇正確嗎?
lendlice8250 wrote:
的，就是價位實在開太高 讓我買不太下手
而且我查了當初縣三標售土地的成本
建商土地的取得成本 在30~35萬之間
請問一下若加上營造成本 一坪大概落在哪個價位比較合理呢??
lendlice8250 wrote:
而且我查了當初縣三標售土地的成本
建商土地的取得成本 在30~35萬之間
cage9999 wrote:
假設此建地地坪1000坪 (我不知道這樣合理否，假設一下)，按樓主所說地價35萬好了，土地3.5億。
cage9999 wrote:
而20萬以下，當然還是可以議價，但也有些人說啥往下七折六折來殺，我是覺的未免胡扯。
esmond1219 wrote:
寶佳、豪宅？我不禁噗嗤的笑了出來，那種寧可壓縮樓層品質，把土地利用到極致，導致往往一個大樓一堆廁所不開窗、裡面2~4房都有，住戶素質複雜、為了塞進更多戶數，不是樓高三米就是前後採光。這也能叫豪宅？賣鬧啊啦，我同事2011年談到低層19.x一坪。但是google一下寶佳就退訂了。
剛剛再花了一些時間查詢一下資料，大致上【平均的】資訊是這樣的：
1.三房物件平均42~47P(建物執照)、土地占有9~10P。
2.四房物件平均48~54P(建物執照)、土地占有10.5~11.5P。
以上為比較常見的規劃，排除某特別建法的建商，跟豪宅的建案。
假設土地成本35萬~40萬，若三房45P，土地權狀持分換算,算9.5P的話，土地算低的35萬，土地成本=332.5萬。
房屋成本，牽涉到建材(營建成本)，一般建案，6~8萬，抓7的話，房屋成本=315萬。
以上加起來近650萬=建商(直接)成本 (所謂之料工費)。
【650/45P= 14.4萬/P】
此時營運成本尚未計入。(所謂之管銷"研?"費用)
最後再加一塊利潤(建商+代銷或業務之利潤)。
我承認以上是以『會計學基本假設』模擬的【單純】模式，很多變數可以換數字，例如坪數、土地單價、建材單價......等等。
很多人主張大新竹要崩要崩才合理，我是不知道哪塊能崩？頂多利潤這塊吧。
我所認為的
建商不賣就不賠
不賠的話報表就不會難看(股票沒賣就不算虧的意思, 哈哈)
樓主自己可以想想
合理房價大約多少
真的如某些人講下殺六七折來談？
有這種談的成的好康，請通知我一下吧。
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補充
我用自己住的椰林科大系列代入上述公式
建商管銷費用+利潤，由原始購入房價反推之，得出界於原始購入房價之20%~25%，還算符合預期的狀況。
cage9999 wrote:
剛剛再花了一些時間查...(恕刪)
以45P來說,假設不包含10P車位的話,
建築成本是7W*45P=315W.
土地成本是332.5W的話,
如果建商是有良心不賺暴利的話,賺30%~50%是應該反應在建築成本上,
代銷+建商賺50%的話,
這樣房價應該是315W*1.5+332.5W=805W,
車位價格另計.
但如果建商認為建築跟土地都想要賺利潤的話,
這樣算30%利潤的話,是647.5W*1.3=841.75W.
等於一戶多賺了35萬多,
一個建案算200戶,這樣就賺7000萬了.
真的是暴利.
現在建商會狂推案,不是沒原因,因為三年前購買的土地成本如果在35W~40W的話,
但當時的公告現值只有現在的一半.
如果建商不加速推出建案的話,未來公告現值再往上調整50%~100%的話,
外加景氣因素不定,就算不賠錢,這樣要賺的利潤也嚴重壓縮.
房價會不會下來,沒人說的準.
但在三年前才購入土地或是之後購入土地的建商,都會面臨這個問題.
前幾年到現在除了供需的問題之外,再來就是資金氾濫,利率太低,
就算很多人說自己不是投資客,但也都往有發展區域是買房,
因為新竹縣目前可以開發的重劃區只有竹北跟新豐的一小點區塊.
之後的湖口,新豐,芎林,竹東,新埔的重劃區這一兩年都陸續規劃完畢.
竹北就已經沒有"唯一重劃區"優勢.
為何不加速提供土地需求呢?!這可能就是投資客的手法,
縣府也很懂得配合這些投資客.
最近也在查詢公告現值跟公告地價的問題,
發現現值跟地價已經嚴重脫鉤.
這7~8年公告現值就算漲了2~3倍.
但公告地價只僅僅漲了20~30%.
顯然讓養房養地的人都沒再怕.
如果公告地價長了一倍的話,這樣或許養房養地的人究會減少.
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