jhon wrote:
承重牆有明文規定位為(恕刪)
既然是模糊空間，你們社區偏偏要把它視為私有(專有)，
那不就是上面大家不認同之處嗎?
當有任何模糊空間時，應當把它視為對社區利益最大化之方向，
而不是視為個別住戶最不利之認定。
我也找了不少資料，但是我非專業人士；在此提供給大家參考討論指教，感謝!!
google到一篇文章，資料來源於門神永顧(facebook)
https://ar-ar.facebook.com/1506211646282746/posts/1588544251382818/
(文章內容)
2015年1月4日 ·
[補充說明]
公寓大廈外牆定義、外牆使用及修繕管理權責之疑義
一、內政部營建署99.06.14營署建管字第0990036588號函：「一、按「外牆依建築技術規則建築設計施工編第1條第22款規定，係指建築物外圍之牆壁，由其建築物之建築執照標示圖說、使用執照所記載用途及相關測繪規定，認定其屬專有部分或共用部分，並可經由規約約定或區分所有權人會議議決供特定區分所有權人或共同使用。…」為本部91年3月22日台內營字第0910082290號函所明釋，又按「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。」為公寓大廈管理條例第56條第1項所明定，故有關公寓大廈外牆之定義及其屬專有部分或共用部分之認定，依上開條文規定及函釋說明辦理。」
上開函釋關於公寓大廈外牆定義，究屬專有部分還是共用部分，可先依照建築執照標示圖說或使用執照所記載用途來認定，亦可經由規約約定及區分所有人會議決議將外牆約定為共用或供特定區分所有權人使用之約定專用部分。
二、然而，法院實務判決均認為，公寓大廈之外牆，係建築物主要構造，為維持建物安全及其外觀所必要的構造，性質上應亦不許分割而獨立為區分所有之客體，而由全體住戶共同使用，應認屬共用部分。因此，實務案例在無規約或區分所有權人會議決議另有規定之情況下，通常將大樓外牆認定為共用部分，其修繕維護及依照公寓大廈管理條例第10條之規定，由管委會負責，修繕費用則係由公共基金或住戶依應有部分之比例分擔之。
以下法院判決可供參照：
1.臺灣高等法院臺中分院100年度上易字第163號民事判決
「(一)按共用部分，係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。又公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造者，並不得為約定專用部分，同條例第3條第4款、第7條第3款定有明文。依社會通常觀念，構造物係屬維持建築物安全所必要之支柱、屋頂、外牆、承重牆、或為公共樓梯間、消防設備、電梯間、機電室、公共大門、走廊、水塔等使用者，在構造上及使用上均不具有獨立性，應認為屬於共同使用部分而不能單獨成為所有權之客體。而公寓大廈之外牆，係建築物主要構造，為維持建物安全及其外觀所必要的構造，性質上應亦不許分割而獨立為區分所有之客體，而由全體住戶共同使用，應認屬共用部分。雖公寓大廈管理條例第56條第3項第1、2款規定：「公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記：一、獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。二、建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界」，及被上訴人提出內政部85年9月9日台內營字第8505707號函認：公寓大廈之外牆面屬專有部分，又臺北市政府96年11月20日北市法二字第09632609000號函稱：「公寓大廈管理條例第56條第3項之規定，建築物所有權之登記面積，包括四周牆壁之厚度，故原則上外牆面之所有權似屬各該樓層所有權人所有。」等語，均係有關建物所有權登記面積範圍之規定及函釋，尚與系爭外牆是否為系爭公寓大廈之共用部分之無關。…………」
2.臺灣臺中地方法院100年度簡上字第262號民事判決
「上訴人抗辯被上訴人主張修補之外牆為被上訴人專有部分，有無理由？............而公寓大廈之外牆，係建築物主要構造，為維持建物安全及其外觀所必要的構造，性質上應亦不許分割而獨立為區分所有之客體，而由全體住戶共同使用，應認屬共用部分。至上訴人雖提出內政部85年9月9日台內營字第8505707號函認公寓大廈之外牆面應屬專有部分，然上開函釋與本院前揭認定不符，本無拘束本院之效力。況縱認公寓大廈之外牆面係屬專有部分，惟依普天大廈社區住戶規約第2條第3項規定：本社區周圍上下及外牆面為共用部分。由全體區分所有權人維護其外觀使用，非經規約或管理委員會會議之決議，不得懸掛或設置廣告物。準此，系爭大樓外牆，依普天大廈社區住戶規約第2條第3項之規定，亦應為大樓之約定共用部分。是上訴人抗辯被上訴人主張修補之外牆為被上訴人專有部分，即無理由。」
3.臺灣新竹地方法院96年度小上字第15號民事判決
「…………依據公寓大廈管理條例第8條第1項規定，公寓大廈之外牆面，其構造、顏色、設置廣告物及鐵鋁窗等行為，均非公寓大廈之區分所有權人得自由決定，除依據法令，尚須受公寓大廈規約或區分所有權人會議決議拘束。外牆既非公寓大廈區分所有權人得自由使用、變更，自非公寓大廈管理條例第3條第3項之專有部分，而應歸類為共用部分。再按共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，公寓大廈管理條例第10條第2項前段定有明文。依據上開規定，公寓大廈之外牆既為公寓大廈之共用部分，其修繕、管理、維護之責任自應由管理人或管理委員會為之。
三、又，關於公寓大廈第8條，係就公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備之使用所為之特別規定。其所規範者應係指就外牆變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，住戶依法令規定辦理即可；惟因為外牆關係到建築物整體外觀，可以透過規約或區分所有權人會議決議加以限制，故第3項關於住戶違反之罰則，管委會應予以制止或報請主管機關處理，其回復原狀之費用由住戶負擔之。
四、另外，公寓大廈管理條例第10條則是針對公寓大廈之修繕、管理、維護之權責規定。如果是專有部分、約定專用部分，應由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用」；如果是共用部分、約定共用部分由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。若因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，則由該區分所有權人或住戶負擔。故本條區分專有或共用的不同，訂有不同的權責歸屬，若規約或區分所有權人會議另有規定者，即從其規定。
五、因此就外牆龜裂漏水的問題，應採個案具體認定。先確認產生漏水、裂痕的部位，是屬共用或專有、約定專用，如果屬共用應由管理委員會負責維護修繕，若管理委員會對漏水情形置之不理或要求住戶部分負擔，住戶得於自行修繕維護後，循司法途徑強制管委會支付；但是，如果產生漏水、裂痕的部位是住戶專有、已約定為專用或是可歸責於住戶之事由所致，則修繕維護就是專用戶的責任了。
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法院實務判決均認為，公寓大廈之外牆，係建築物主要構造，為維持建物安全及其外觀所必要的構造，性質上應亦不許分割而獨立為區分所有之客體，而由全體住戶共同使用，應認屬共用部分。因此，實務案例在無規約或區分所有權人會議決議另有規定之情況下，通常將大樓外牆認定為共用部分，其修繕維護及依照公寓大廈管理條例第10條之規定，由管委會負責，修繕費用則係由公共基金或住戶依應有部分之比例分擔之。
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所以從這份資料得知，法院的實務判決與公寓大廈管理條例是不一樣的。
alicepalicep wrote:
既然是模糊空間，你們社區偏偏要把它視為私有(專有)，
那不就是上面大家不認同之處嗎?
模糊空間是因為不同法官判的不一樣！
未判之前只好依現行法規處理,但法規依誰解釋？
上法院前聽官方的吧....我是這樣想啦！
我不是該社區住戶,
原先我以為該社區都是同樣格局,
有建議樓主跟管委會協商,透過臨時區權會將陽台玻璃帷幕列入管委會共同管理,損害大家分攤！
因為縣府公文解釋為私有,我猜管委會也無法幫住戶處理,必須經過區權會,
但他們區權會這樣表決......管委會似乎也沒它法可走了！
現有法規對住戶很不利,但是法官怎判沒人知道,
眼前這9萬的維修費,跟房子比真的不多, 建議一方先退,
一口徑對建商,打贏了,管委會跟住戶才是雙贏！
zenovia wrote:
請問大家
如果裝飾板不是在陽台附屬建物上
也不是頂樓所謂的共用部分
是在每戶露台（不能走出去）或雨遮上
這樣算外牆嗎？屬於管委會維護跟修繕嗎？
依公寓大廈管理條例56條...極可能是專有,這要看建設執照的圖說,
這是公務單位說法！
其實就算是專有....
法官很有趣, 如果金額高,會同情弱者判共同維護！
金額低會判 專有.
我看過的案例....外牆磁磚損壞維修費或磁磚墜造成傷害金額高,
法官會引用第八條...暗示外牆是共有的條文...共有
萬一是外牆漏水維修....幾萬塊費用,會用56條...專有！
法條白紙黑子在那,但法管可以挑喜愛的條文解釋！
一次高等法院座談會...60幾個法官,對外牆定義公有或專有
10個認為全部都是公有,
53個認為如在承重牆上屬公有,其他就屬 專有
以上供你參考！
1. 電梯管委會解讀為共用但專有，需該棟住戶自行設立專款專用，但低樓層住戶認為爬樓梯就好，打死不出錢
2.所有公設都是部分有興趣的住戶才會使用， 管委會解讀公設維修需半數以上投票通過才能動用公款維修，當然以這種水平的社區就算投票也達不到半數門檻，所以通通不用修了
3. 地下室停車位上方滴水，專有停車位管委會當然不能動用公款替你維修，好幾台車停自己的車位還要用車罩或舖紙箱保護
4. 機械車位故障管委會直接回覆你專有的東西自己修，機械車位分上下兩層，剛好落在平面的可開心了，大方的表示我的機械車位當平面的在用很好啊，千萬別修啊
5.後來管委會私自替大家"爭取"到節省管理費的辦法，在頂樓架設基地台，頂樓住戶氣到哽咽，其他樓層鄰居表示沒啥影響又可以省錢，很好啊!
當時屋齡才11年，整個社區團結一致把自私2字發揮的淋漓盡致，公設全部荒廢，公共區無人打掃，機械車位全部損壞，整個社區跟廢墟沒兩樣，殊不知自己憨人的作為已拖垮了整個社區的行情
住大樓最怕自掃門前雪的鄰居和沒作為的管委會，真的會嘔死，好好考慮是否賣一賣搬家算了
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