咕咕咕01 wrote:
縣政府都發函是私權了，還要一直扯公設．
縣府發函有什麼用呢？ 別再說私有，真的私有你們大樓外觀就掛了
http://www.52sh.com.tw/index.php/main/knowledge_detail/9231
《公寓大廈管理條例》的相關規定，讓我們從這些規定找出適法、合理的論據：
1.第七條：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面……三、公寓大廈基礎、主要樑柱、『承重牆壁』、樓地板及屋頂之構造……。」 → 按照這規定，「承重牆壁」是「共用部分」。
2.第八條第一項：「公寓大廈周圍上下、『外牆面』、樓頂平台及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」 → 按照這規定，「外牆面」不是專有部分、而是「共用部分」。
3.第十條第二項：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」 → 「共用部分」由全體區分所有權人按比例分擔、共同負責。
公寓大廈的「外牆面」（大樓外牆）是不是全部都是第七條所定、屬於共用部分的「承重牆壁」的牆面？當然未必都是。即使不是「承重牆壁」的一部，以第八條第一項規定將「公寓大廈周圍上下、『外牆面』、樓頂平台」並列的立法，顯見公寓大廈之「外牆面」仍然不會是個別區分所有人的專有部分、而是屬於全體區分所有人所「共用部分」。
如上說明，公寓大廈的「外牆面」確實是屬於全體區分所有人的「共用部分」，因此。大樓外牆磁磚剝落、砸傷人，就應依照《公寓大廈管理條例》第十條第二項的規定來負責。
Eigen wrote:
縣府發函有什麼用呢？ 別再說私有，真的私有你們大樓外觀就掛了
http://www.52sh.com.tw/index.php/main/knowledge_detail/9231
《公寓大廈管理條例》的相關規定，讓我們從這些規定找出適法、合理的論據：
....
2.第八條第一項：「公寓大廈周圍上下、『外牆面』、樓頂平台及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」 → 按照這規定，「外牆面」不是專有部分、而是「共用部分」。
有爭議時候用法來當基礎,是好現象!
但是你解釋的第八條....是有問題的, 這條文只說外牆面不能變更構造顏色...., 沒有說外牆面是屬於公有!
就是說...不管牆面是私或是公 未經區會同意都不能變更!
舉例....外牆面的鋁窗, 是私人的吧!
但是你就不能私自變更顏色樣式, 但你必須負責保養維修!
至於是私有公有 ,同法第五十六條有規定:
"第五十六條 公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部
分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。
於設計變更時亦同。...."
縣府就是依此圖說,回文該玻璃為私有!
此案沒人說建商沒問題,我也認為是建商問題,
但解決事情還是樣依法行事!
住戶要有法律觀念懂得保護自己,專有設施墜落,危險發生責任會在自己,管委會只是協助角色!
建議住戶先賠管委會(本來期望管委會可以先代墊,但區權會決議就沒法了)
建議管委會協助住戶向建商求償,維護社區利益!
這題關鍵就是外牆面是專有還是共用吧
從google找到的來看
過去判例是認為外牆面屬於共用的
第三、法院近年來的判決（認定『外牆面』是公寓大廈的『共用部分』）
1.桃園簡易庭99年度桃簡字第480號民事判決要旨：「按公寓大廈管理條例第八條第一項規定，公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避難室，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為。公寓大廈『外牆面』之使用既須經各區分所有權人共同決議，關於公寓大廈之外牆就內部區分所有權人關係而論，應屬『共用部分』。」
2.台灣高等法院99年度上字第450民事判決要旨：「依社會通常觀念，構造物係屬維持建築物安全所必要之支柱、屋頂、『外牆』、『承重牆』、或為公共樓梯間、消防設備、電梯間、機電室、公共大門、走廊、水塔等使用者，在構造上及使用上均不具有獨立性，應認為屬於『共同使用部分』而不能單獨成為所有權之客體。而公寓大廈之『外牆』，係建築物主要構造，為維持建物安全及其外觀所必要的構造，性質上應亦不許分割而獨立為區分所有之客體，而由全體住戶『共同使用』。」
Yiuyo wrote:
第三、法院近年來的判決（認定『外牆面』是公寓大廈的『共用部分』）
1.桃園簡易庭99年度桃簡字第480號民事判決要旨：「按公寓大廈管理條例第八條第一項規定，公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避難室，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為。公寓大廈『外牆面』之使用既須經各區分所有權人共同決議，關於公寓大廈之外牆就內部區分所有權人關係而論，應屬『共用部分』。」
2.台灣高等法院99年度上字第450民事判決要旨：「依社會通常觀念，構造物係屬維持建築物安全所必要之支柱、屋頂、『外牆』、『承重牆』、或為公共樓梯間、消防設備、電梯間、機電室、公共大門、走廊、水塔等使用者，在構造上及使用上均不具有獨立性，應認為屬於『共同使用部分』而不能單獨成為所有權之客體。而公寓大廈之『外牆』，係建築物主要構造，為維持建物安全及其外觀所必要的構造，性質上應亦不許分割而獨立為區分所有之客體，而由全體住戶『共同使用』。」
補上:
第一、認為「外牆面」與「內牆面」歸屬同一區分所有權人專用的判決
例如台中地方法院98年度中小字第3523號民事判決，該判決說：「……房屋區分所有人所主張漏水之處，係其所有系爭房屋之外牆壁，而該外牆壁作為區隔大樓空間，使其擁有單獨之建物所有權所用，則該外牆壁自應認係其所有之專有部分，否則區分所有人依法將不得使用該牆壁之內牆面，即其房屋室內之牆面為裝璜使用……。」
依照這個判決的法律見解，大樓外牆磁磚剝落、砸傷人，這要看磁磚是從哪個地方剝落的，剝落位置的「外牆面」與區分所有權人明確專有的「內牆面」是一體的、是歸於同一區分所有權人所專有的（內牆面是誰的，那對應的外牆面也就是誰的），應由那位區分所有權人來負責、也就是由該個別住戶負責。
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