緩降的房價 + 飆高的土地成本 =？ (第2頁)

ijtseng
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11樓

2011-09-30 20:02

是土地的價格沒錯.每坪35萬.

就算五年前是二十萬,現在三十萬,但土地融資的利息比一般貸款高很多.
還有縣三的土地大多是狹長型,面寬5米,深35米的都有,聽說是縣府故意的,
所以一塊地35萬那是你去買個40坪的行情,但建商整合時一定會碰上釘子戶,
地主獅子大開口50萬都可能,不然少其中一塊就容積率有差了,所以再去蓋當然
就要買方share了,一開始利潤就被地主及建商吃掉了,現在花兩千萬去買,十年後能
保值就不錯了.加上增值稅一直漲,政府是最大贏家.要再漲不容易了,除非是台北

mobile3803

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12樓

2011-09-30 21:58

緩升的薪資或不升的薪資+步步升的房價=?

十年後,薪資水平一定不會升太多

但房子呢?

若再一直升上去

目前建案平均喊到25~30

十年後會不會喊到~35~40呢?

竹科人就算再強

也不可能負擔的起這種房價吧...

DRAM,LCD,LED十年後,員工人數應會比現在少很多吧

因為都被三星打趴了...

若竹科就業人數開始衰退了

房市呢?

david.chung

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13樓

2011-09-30 22:12

五年前..縣二差不多就是一坪十萬在賣啊~

rain12329 wrote:
這也不一定準當然先...(恕刪)

三明治小孩

三明治小孩
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14樓

2011-10-02 20:12

目前縣三的住宅區大面積土地已經喊到四十幾萬了~
之前縣政府標售的時候有好幾個投資客吃了好幾塊
現在因為奢侈稅的關係都封盤不賣...........
好像是去年五月標的所以要明年五月之後才能賣........
有興趣的人可以上縣政府網站查一下

一般估算成本的方式以住一為例
容積率200% 建蔽率50% 的坪效原本約4.5~5坪(包含獎勵面積)
但是現在停車獎勵要取消了所以大概剩下4.2~4.5坪

土地成本40萬的話
40萬/4.5坪=8.9萬
這是建坪一坪可分攤的成本
一般車位價錢賣不到樓上住家的單價
所以不會列入坪效裡面

營建成本現在越來越高
很難說得準
大樓目前至少應該要7萬左右
所以8.9+7=15.9萬在乘上1.15的管銷費用=18.3萬
這樣大概就是成本

一般來說利潤會抓20%~30%
所以18.3*1.2=22萬就是建商的底價

營建成本依建築方式與建材等不同可從7~12甚至更高
也有部分建商的成本可以壓到6左右
售價就可以比別人低一些
但是品質就可想而知
推案量很大戶數很多的
這樣大家都知道了吧

明年之後要看到20萬以下的單價應該是不可能了
但是首購原本3~4房的主力產品會變成2~3房為主力
停獎取消之後就沒有車位過剩了問題了
另外包含換屋、豪宅的產品
可能推案量會減少但推案總銷金額會變高

以上分享

ijtseng

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15樓

2011-10-02 21:16

難怪現在竹北的推案20萬/坪已快成常態. 想必降也降不到哪,增值都被地主先拿走了.政府是最大勝利者.

mobile3803

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16樓

2011-10-02 21:38

停車奬勵

不是會劃給非住戶的人用嗎?

有哪個建案真的有按規定作呢?

三明治小孩 wrote:
目前縣三的住宅區大面...(恕刪)

david.chung

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17樓

2011-10-02 22:40

三明治大大的分析一定要推一下
先不論正確性如何
願意分享經驗就要先給個讚了!

三明治小孩 wrote:
目前縣三的住宅區大面...(恕刪)

swdawebber

swdawebber
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18樓

2011-10-03 10:38

建商成本18萬？底價22萬？
這種算法還有人大推.......
那四年前竹北一坪大多賣11-12萬，高檔的也有14-15萬（實際成交價）
新竹14-15萬，那建商都是佛心，賠錢賣？（我就是買14萬多）
以11萬成交。建商賺20%，管銷成本15% ： 11除1.2除1.15= 8萬。等於建商的土地及建築成本。
過了四年後。成本變成2.25倍？
是鋼筋漲2.25倍+土地漲2.25倍？
有些建商也養地養很久了。到底是地主賺很大還是建商賺很大，我不知道。
還是我有算錯，請三明治兄指正，如何四年前竹北房子只要11萬，建商還要賺錢。

賊哈哈哈

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19樓

2011-10-03 11:11

swdawebber wrote:
建商成本18萬？底價...(恕刪)

三明治兄的算法是建築業界常用的算法,是正確的

四年前11萬?請問座向與樓層為何?

您指的11萬應該不是整個社區的均價

土地是建築業的主要原料,土地大漲是房價大漲的元兇,

至於為什麼大漲?是投資客搶房造成建商搶地,再造成地主惜售?

每一方都有責任...

ijtseng

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20樓

2011-10-03 11:21

二期的徵收是十年前開始,當年我也去買了一塊,價格約13w/p,很多建商也是那時搶來放著,像豐邑那時就狂掃大面積的土地,約n年前喜來登及百貨用地也是,我記得是20w/p,其他的都不用那麼貴,歷經兩次不景氣,南部工人找不到工作,紛紛前來竹北降價找工作,所以11~14w/p大樓賣價是有的,但現在建商搶地有50-60w/p去強(文興路一帶),那成本就高很多了,導致現在這樣的狀況,像文鼎大苑那邊,招標價應該都有35w/p左右.