以下內容, 是從隔壁篇
富宇悠森學 107樓
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不好意思, 造成困擾
供過於求有兩種
一是供應大於資金的需求
一是供應大於自住的需求
到底現在是不是供過於求, 或是哪種供過於求,
晚上去高鐵區, 那堆新建案附近逛逛就知道
去看過你就知道, 現在的房價, 肯定已經有點泡沫了
這是資金造成的房價上漲, 而不是自住需求造成的
尤其這兩年, 為了彌補次貸風暴, 各國都實施貨幣寬鬆, 以及低利率政策
這一大筆多出來的資金, 原本希望會跑到金融體系, 然後跑到產業界, 然後產業投資增加, 就業增加, 消費增加...balabala
但是因為種種原因, 這些資金卻流向兩個地方, 股市與房市
股市與房市領先產業起漲
但是泡沫會不會破,
取決於, 央行的貨幣政策, 與銀行(投資人)財務槓桿有多大
在這當下, 沒有一家央行敢採取劇烈的貨幣緊縮政策
就算中國, 貨幣緊縮也只敢偷偷的做, 不動聲色的做
深怕一出重手, 毀了"經濟成長"的幼苗
如果以財務槓桿來看
當初美國次貸風暴, 各銀行的房貸財務槓桿破百倍
台灣的銀行房貸市場, 原本就不是槓桿很大的操作 (至少不會再包裝成衍生性金融商品出售)
而且在這當頭, 央行也會找銀行主管去喝咖啡, 聊房貸
所以一但有不好的狀況出現, 銀行的房貸體系, 不至於有大規模的違約, 及流動性危機出現
回頭看看大新竹房市的投資人(就是你自己啦)
大部分人的槓桿的部分, 都是基於可靠擔保品(自有資產, 未來穩定收入, ........)為來源
而不是槓桿裡的槓桿
所以, 要引起連鎖泡沫爆破並不容易, 頂多持平或是小幅下跌罷了
適度回檔不是壞事, 會讓建案回歸真正價值
好建案有出頭天, 差的建案也不必唬爛, 市場機制會決定一切
kcchiu wrote:
我是外地人!說真的為...(恕刪)
你確定要回高雄？
高雄房市起飛
在資金行情挹注之下，去年一整年，房地產買氣的確是虎虎生風。北部房市帶頭衝，漲勢凌厲，這股房地產熱潮，有漸漸朝中南部發展的態勢，從國泰建設去年底，在台中及高雄大舉獵地已看出一些端倪，高雄房地產在沈寂近十年後，今年，會是關鍵的一年。
福懋建設總經理凃耀斌表示，全世界貨幣供給過多，景氣過熱，很多熱錢四處找投資標的，台灣的房地產就是很好的目標。像台北的房地產就可看出國際熱錢炒作的鑿鑿痕跡，而在台北之後呢，資金從去年第二季起，已有流向中南部的趨勢，像台中七期的豪宅，預售就已突破五十萬元。
高雄市建投公會理事長陳武聰指出，台北市區房價高，很多人認為不合理；高雄市區房價低，也是一種不合理，同樣是直轄市，沒有道理一坪的差價達四至五倍。他說高雄的房價在打底近十年後，從去年起，市場首購型大樓一坪十萬元的已經非常罕見，幾乎一般型的產品開價都在十八萬元左右；今年過年後，成屋的價格更是會拉高到廿萬元一坪，而且，在供給量不足的情況下，賣方的價格會非常堅持。
凃耀斌從供需價量四方面來分析，總結今年高雄地區房地產的行情，可說是建商無案可推，消費者無屋可買。在供給需求量方面，市場餘屋存量只有四千餘戶，相對於往年，高雄市一年移轉過戶的量都在八千到一萬戶左右，今年的供給量明顯不足。
需求大於供給，價格就會上揚，年初就有建商宣布調價訊息，像是京城建設就決定農曆年後，銷售個案單坪價格調漲一成至一成五。因此，凃耀斌建議，過年放假這幾天，可安排賞屋之旅，因為這段時間推出的新成屋，有的是以舊地價、舊建照價方式來定價，價格會「可愛」一些。
房地市場就好像是火車行進的物理原理，速度要控制的剛剛好，火車才能平穩的前進；房地市場供需要平衡，建商有實力誚n房子，民眾有能力買得起房子。但現階段的房地產供給需求量，是需求大過於供給，以致於消費者最近常感覺到，在自己生活圈很少有新成屋在賣；而土地的買賣交易更是詭異，只要有好土地釋出，建商幾乎是用「搶」的，去年第四季在博愛三路的土地成交價，一坪飆到107萬元，卻很少有建商喊貴，多數人是扼腕，嘆手腳不夠快。以這樣的土地價格，推算房屋推案時的單價，若建商推的是一般型大樓，一坪18-20萬元是最基本的定價，若是要超高換屋大樓，一坪25萬元是可以預期的開價。
高雄市不動產代銷公會理事長黃烱輝表示，依往年的經驗，民眾購屋需求量約有一萬戶，但是今年新成屋量不多，供需的缺口保守估計也有近五千戶。所以，在高雄房地產市場好久不見的預售屋，今年會再進入市場接受考驗，而且量還不少。從年初開始，幾個大案子，像是皇苑「逸品苑」、「御桂園林」、京城「京悅」聯上「草雲」、振美「貝拉莫里」、江城「戀戀MORE」，都是指標的預售案。
所以當地建商才無所不用其極的在短期內炒高!
這樣可以快速的把那些之前撈一筆的前科技新貴錢捲走!
之後就放給他爛, 反正他已經賺飽了!
沒有聽過有人打算在新竹退休養老的啦! (你去問有錢的張忠謀看他願不願意!)
所以在這裡買千萬豪宅養老的市場是零!
弄個3~4房賣給現在的科技勞工市場還比較大!
但是以現在室內坪數30坪(權狀45坪左右)的房子都要7~8百萬起跳
現在的科技勞工越來越買不起房子了
就讓那些投機客自己左手換右手, 看誰先倒囉!
反正竹北啥都沒有, 空地多得很!
我喜歡新竹，也習慣了。
儘管新竹物價接近台北市，但服務指數卻不到一半...
四處都是建案，但空屋率居高不下，與其說新竹人口增加較慢，還不如說投資客進場不少。目前公司租在藍海總部，新竹難得大坪數辦公室，交屋至今兩年，我也使用了一年，但整棟大樓出租率不到 50%。
因為自己創業開公司的關係，想找個公司的家，一路現在看到香山、竹北 & 竹東，新竹市已經看不下去啦，連田地都可以靠著未來性喊到一年前地價的五倍以上。
坦白說，現在新竹房價，先打八折再慢慢談，或許比較明智。
用的著，就買房，用不著，就租著先，不要跟自己辛苦錢過不去。
咬一口蘋果，做個快樂的熊老闆。
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