michaelle wrote:
與其說該名作者是代銷...(恕刪)
我也是此建案的已購戶，說實在的，目前要在竹北買房子真的不容易，現在新建案的坪數是越蓋越大，總價高的嚇人。能買的起的建案真的沒幾個。
就我而言此價位我負擔的起、地點也OK(雖然離鐵路有點近)，所以就下訂了。
印象中大概是今年六月開挖的 ... 九月挖完停止了大型機具的吵雜聲
看起來車道似乎是一進一出, 我猜應該是六家五路這邊是入口
不知道確切是怎麼規劃的
最近看到一樓在灌漿的時候是在下雨天進行的, 不知道這會有什麼影響
有沒有懂得人可以解釋一下
我看之前有在討論 RC 結構的問題 ~ 不由讓我擔心會不會影響到旁邊的 ipark
我看他們柱子的鋼筋有粗有細, 我也不知道是爲什麼 ... 改天再拍給大家看一下
至於大家說的噪音問題 ... 高鐵的直達車 (不停新竹的) 家裡的窗戶都關起來還是會聽到聲音
但是大概 5 秒吧 ... 很快就過去了 ... 住了一年其實沒有什麼感覺
只是建商給的門窗在隔音部分不是很好10 ~ 12 月的時間這裡風大的時候會有風切聲... 當初在裝潢的時候本來想要換掉但是廠商說工事太大建議不要換
如果建商可以在這各地方注意一下我想會更好
1.未來的交通會很便利
2.未來的上學會很方便
3.價格我可以負擔,且未來有增值的空間(避免換房時損失太大)
總結就是買一個夢咩,夢當然有可能落空,但還是有個窩可以住,and上學方便對我的小朋友很重要.
缺點
1.離鐵路太近(我可以接受是因為我不怕吵,且我睡著以後天皇老子都吵不起來)
2.建商毀譽參半(我可以接受是因為自以為運氣好,且我認為花些時間還是可以靠建商的修繕部門修理好,只是心情會不好就是了)
3.目前地屬偏僻,且未來至少3年內不會有太大改善(這點就是等等等吧)
4.賺很大(成本計算:每坪單價抓7.5萬*40坪=300萬,車位抓5萬*9坪=45萬,地價26*8坪持分=208萬,直接成本553萬+毛利45%=774.2萬,跟其他建商比起來其實差不多,通常都是一分錢一分貨,除非用騙的)上述僅供參考不一定算的對!!
5.目前竹北還有非常多的空地,要用完還很久,該漲的也都漲了,所以暫時沒什麼上漲的空間.能上漲多少就得等看看景氣有多好,景氣好大家就有錢從租的房子或者舊房子搬到新房子,空地用的就快,景氣不好空地用的就慢.所以...就是得等上不知道幾年.
總結.一切都等靠等待,錯了就是自住付銀行利息and折舊,對了就是買你房子的人幫你付銀行利息跟折舊.新竹縣市的土地很多地方是不會漲的,得靠自己付利息跟折舊.
不過房子本來就是消耗品,只是因為土地上漲以及折舊很慢的錯覺讓我們以為房子會永遠存在,我希望運氣好選到土地會上漲的地方就可以省了利息跟折舊,換屋的時候才可以不需要加太多錢.
1.縣市政府積極開發重劃區,已增縣市庫收入
2.竹北吸引許多外來及本地投資客,分大中小型,但這些投資客具有雄厚資金,不被銀貸利息限制
3.台北土地取得困難,有錢也買不到,不如在新竹找土地投資興建及擴張土地庫存量已避銀行清盤
4.桃園地產投資報酬率不及新竹來得穩當,開發桃園重劃市場不如新竹滑算
5.台中市場低迷,相對同等成本不如新竹銷售來得快
6.各大建商相中新竹許多在地欠缺商業資源,積極開發外地新興構想及理念帶進新竹以求建商規模
7.消費者因區域行情增值縮短換屋時間演變成無形投資客(並非以投資為目的但換屋賺錢的人)太多太多
樓上大大有提到成本計算大致上沒有誤差太多,但40%不是純毛利包含了其他經營開銷利息服務風險等等在內
40%基本扣除一些基本比例大約新竹純利潤(20-25%)比起台北縣市抓到(30-35%)新竹台中都算是正常比例
新竹縣市現在開發新興土地速度不及各建商開發建案來得快,造成許多土地資源受限,所以地價水漲船高,
但要有房子買,必須先有土地,土地=原物料,土地越貴,建商要設計規劃彈性就受到限制,房價自然壓縮不下來,
往往犧牲的是消費者,獲利最大往往都是土地投資客,地主,縣市政府,建商不過是個幫你把房子蓋起來的媒介罷了
房價賣40萬30萬20萬~比例也都是20~25%,成長的那些房屋單價,都是"時間"換來的,所以目前新竹變成了
購屋時機相當重要,時間過去了,那些前1個月/前半年/前一年的那些房價便成相當稀有,而造成了非常大的市場競爭力
外加消費者換屋又不願意賠本,買了16萬/坪,加上裝潢,加上開銷(管理水電費),加上利息,其實也不過只有回本再加上淨賺一點點,所以增值,說穿了不過是新竹的中古屋成屋二手屋有本事把你對這間房子所花的所有的錢全部在賣掉時在拿回來而已,不過相對這一點,在其他縣市(目前台灣除了台北縣市,台中七期)外,也沒有這種優勢
但仔細思考,也代表了這個城市的人只會越來越有錢而已,所以也沒有什麼好擔心的,因為所有消費者的條件都是相同的,只要你在這樣的城市裡買了房子,也就代表著你也跟著大家一起靠著房屋增值換屋增值換屋增值換屋~
所以當這個城市開發到一定程度的時候,只會代表著住在竹北或新竹某些地區的人,只會資產越來越多越來越有錢而已~
但跟不買房子或者對市場判斷保守或評估錯誤的人比較起來,有的時候只是差在"買"與"不買"的落差,但這落差造成一兩年後極大的差距,進而被區域淘汰(收入追不到行情被迫只能買再次等區域)但要是買的早,連次等區域也是越買越貴呢........
以上小弟淺見
多指教非惡意
說第一名沒有啦, 畢竟網上很多人看到豐邑的房子就避而遠之.
但真的用心去看的話, 其實它的隔局, 採光, 通風都還算有想過的, 所以宏觀大器也再繼續延用這樣的設計,
好不好, 見人見智, 但起碼我看到的其實比很多建商規劃的還舒服.
ipark自己有社區網站, 只要一有人在內部po要租或要賣就一堆社區裡的住戶在幫朋友或家人問了,
有個例子好像不到一個星期就出租了吧(12/28~1/4), 住得好不好, 其實從這也可以看出一點端倪.
ps1. 以上所講的只是ipark的狀況, 不代表宏觀大器可以類比, 我也覺得宏觀大器離高鐵太近了, 吵是免不了的,
而且鐵路還沒通, 通了之後吵的聲音會更頻繁吧.
ps2. 高鐵聲音真的樓層越高, 越尖銳不舒服, 不過ipark沒有24F, 我不確定是不是會比較好, 我之前看ipark時高低樓層都特別注意聽過高鐵聲音, 前面有人說過, 其實關窗也還聽得到但輕微很多, 而且速度很快, 3~5秒就過了, 比住大馬路旁的車聲還ok,
ps3. 要買宏觀大器15F以下的話, 不如找找ipark轉賣的, 宏觀的地基雖然大, 公設也多, 但真的離高鐵太近了, 如果不是要24F的高樓景觀的話, 我實在不知道為什麼不買ipark要買宏觀大器, 而且ipark已經是成屋, 蓋得如何看得到, 比宏觀大器預售風險小很多, ipark馬上可入住又省兩年房租, 且現在轉賣ipark的搞不好還比宏觀大器所謂的預售價格來得便宜, ipark還有宏觀大器幫忙擋高鐵聲音, 其抗性一定會比宏觀大器低, 如果隔局規劃一樣, 又不貪圖高樓景觀的話, 真的建議找找轉手的ipark還實在點
b108463 wrote:
其實我一直覺得,買高...(恕刪)
pppmm wrote:
至於高鐵橋下道路
http://www.iot.gov.tw/public/data/07115495671.pdf
請看7-2建議 暫時無需處理者:新竹.台中......
剛剛瀏覽了這一份報告
有一種不知道該怎麼說的感覺
因為這一份報告切入的觀點
好像是從既有橋下道路之運量狀況
從高速公路經橋下道路到高鐵車站
以及全台灣之高鐵橋下道路政策來著手
而不是從新竹市與竹北間其他道路的壅塞與居民的需求來著手
我想這跟新竹居民需不需要這一條道路真的是兩回事
若用這樣的結論來做決策
似乎是有點以偏蓋全的感覺
現在高鐵站前的交通不壅塞
是因為全塞在另一座橋上（當然主要並不是因為要到高鐵車站）
居民們需要高鐵橋下道路疏通到新竹市與園區
不是因為現在高鐵道路太塞
是因為都塞在其他要道而需要多一條道路到那邊去
有點擔心這樣的研究報告，
對於沒時間詳讀研究報告，沒時間瞭解地方民情與真正整體路況而只有時間看結論的決策官員而言
容易有誤導的感覺......
還是我沒看清楚？？
我想是研究者的出發點跟我們所以為的出發點並不是很一樣的關係吧
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