今天找仲介去參觀了MOMA，對MOMA朝南C棟1X樓還蠻有興趣的，面北的view還不錯，可惜坪數有點小，而且低樓層的車流聲音太大，4個大人加1個小孩住起來應該很擠!
其他考慮中的案子還有蘭亭序B棟1X樓，想請教大家以下幾個考量點的意見?
MOMA: C棟1X樓，81.75P，開價: 2550~2800(含雙車位)，目前C棟信義手上就有6戶拿出來賣，含其他棟別就有10戶，如果加上其他仲介公司手上的案子，不知道有幾戶?
蘭亭序: B棟1X樓，83.87P，開價: 2788(含雙車位)，網路搜尋出售中面綠園道的棟別(A/B/C/D)似乎不多!另有B棟4F出價約為2500(含雙車位)，陸大格友今年2月有一戶平轉戶E14(72.78坪)1965W(含車位&換約費)，換算每P單價約為24.8萬/P
1. 請問為甚麼MOMA有這麼多戶(尤其是C棟)拋出來賣嗎?是否有風水/環境/其他的原因呢?
2. 爬了一下2年前的文，MOMA之前的出價/成交價格"似乎"比蘭亭序高一些(因為2年前未談過這兩個案子，所以是依據爬文後的結果，或許實際情況有誤)，但兩年後感覺蘭亭序似乎拋售的人不多，價格應該會比MOMA難談(還未跟仲介出價)!是否有哪位大大可以提供2年前的議價資料給小弟做參考?或是當初蘭亭序A/B,C/D,E/F同樓層的每坪價差資訊?
3. 以地點來看，兩個保值性應該都不錯，不過未來科大二期的一些豪宅及政府機關學校的完工，蘭亭序的保值性應該會優於MOMA吧?以自住的角度來看，蘭亭序的view會比MOMA朝南的view要好，在綠園道的附近應該會比較優閒一點!生活機能當然是MOMA比較好，不過如果考量到小朋友以後上小學的問題，MOMA的學區應該會被歸在興隆國小(如有錯誤請指正)，以後接送就會比較辛苦一點!
4. 以建築外觀來看，我自己是比較喜歡中規中矩的MOMA，也有可能蘭亭序的鷹架還沒拆，或許拆完鷹架後會比現在好看!
5. 議價購屋時機: MOMA最後換約時間好像是8月中下旬，蘭亭序應該可以在晚一點，應該可以確認的是未來幾個月房地產狀況不會很好，本來想多看看多比較，或是等到10月實價登錄的資料出爐之後再作決定(預售屋應該可以查的到當初的購屋價格吧?)，請問各位會建議我晚點再談嗎?到時MOMA應該會有奢侈稅的問題，是擔心開價只會更高不會更低...
自己是比較喜歡蘭亭序的位置，不過如果價格很難談的話，MOMA也是可以考慮，想聽聽各位的意見作為購屋及議價的參考，謝謝!
MOMA的中低樓層面打擊場的 當初賣的慢 聽說代銷後來是找投資客來 用較低的團購價出掉
代銷差不多就是守住整棟24W一坪的均價 高樓層有盤子買更貴的 中低樓層就賣更低給配合的投資客
所以最近經過MOMA 看到很多賣MOMA的黃牌子 並不意外 當初代銷就有找投資客合作
上個月左右 有MOMA的平轉戶出掉 看起來 賣壓不小 若不想撐到交屋後 繼續賭兩年後景氣的 現在賣掉 大概獲利空間很小
蘭亭序單價成本比MOMA低 現在行情多少 沒聽說
三月的時候 有平轉戶 但不知經過四五月那短線小回春行情後 有沒有漲上來?
不過六月後 小陽春也結束了 投資客沒把握四五月逃命波的 現在應該也頂多小賺吧 我猜
讓我選的話 我選蘭亭序
1. 國中國小都很近 可說是不用接送的距離
MOMA離十興當然很近 但要過光明六路大馬路 光這個過馬路 很多人就要接送了
2. 蘭亭序以住宅來說 比較舒服 比MOMA安靜 前有綠園道 反之MOMA前有60米大道加上加油站
後面還有整晚坑坑聲不斷的打擊場
3. MOMA的外觀 坦白說 我個人是覺得 不夠用心 還好夠高 有那個氣勢
但細看外觀的設計配色 有進步空間 頂冠的設計也很普通 沒有豪宅的感覺
4. 建商的水準來說 椰林品質的評價較德鑫好..但有聽說德鑫這個建案有比較認真蓋
加上合建的大地主也很認真監督德鑫品質
5. MOMA的後陽台 幾乎是戶跟戶之間緊靠在一起 最近的棟距約3米 靠裡面的 要曬乾衣服很辛苦
靠外面的戶別 要賭未來旁邊蓋起來的大樓 會不會貼在一起
蘭亭序沒這問題 且旁邊也成型的 該蓋的都蓋了
MOMA較蘭亭序好的地方
1. 公設設施多 還有羽球場 跟誠品合作閱讀室 頂樓的bar 應該也不錯
2. 生活機能若以走路可涵蓋的範圍來看 MOMA勝出 沒有小孩要讀國中國小的 又不怕吵的
MOMA的地點分數就反而高過蘭亭序
3. 蘭亭序的室內格局 見仁見智 有人不喜歡一進門的旁邊就有房間
4. 雖MOMA外型是見仁見智 但氣勢夠 從高速公路下來 有地標感
小弟拙見 僅供參考
看自己想要啥囉
P.S
不管哪個建案 開價都是開價 成交價才是真的 尤其投資客比起建商 更愛開高高讓人砍
就算是建商自己賣的預售屋 也只會越開越高
建商自己先認輸 之前沒賣完的怎賣? 後續怎麼推案? 所以開價都只會高 不會低的 但成交價是另一回事
建商會告訴你 你是最特別的 最有緣的客人 享有最低的價錢 但請保密
Utima wrote:
MOMA的高樓層 預...(恕刪)
當時二個案子都有看, 而且都有下訂, 最後選了 moma , 它貴蘭亭序很多
當時二個都想買, 所以都很心動, 都是好案子喲~ 本來是鎖定蘭, 而且
早和業務說好了要買, 無奈一改再改, 延宕推出時間三個多月~
(我是 moma 高樓15up / 蘭亭序是中樓層A5 -21 多, 一坪差了4萬多,
我說的是成交價, 不是表價)
我個人當時選了 moma , 雖然是總價差300萬多, 可是我還是選它主因是
1) 主建物 蘭只有 48 坪多, moma 是 50 坪多一點
2) 權狀是 蘭多了 moma 一坪 (多買了陽台)
3) moma 配備比較好 /公設也規劃得不錯, 蘭的規劃, 我沒有問很清楚
主要是因為當時大家都在搶下訂而已~沒時間多想~~
4) 蘭不在大馬路上, 覺得那附近雖方便, 可是會有點亂, 前面單行道
5) moma 的點, 非常好, 生活很方便 (也離現住很近, 只差一公里左右)
6) 本來是十興校區, 所以我才買, 現在改成另一個小學有點麻煩
老大上十興, 未來還是會讓老二上十興, 畢竟接送方便許多~
7) 保值性, 應該會比較高, 畢竟就在運動公園旁, 也在竹北二期的中間
方便性高, 公設沒有游泳池, 也是我考量之一, 畢竟養室內池大不易
8) 另外一點是鄰居買的原因, 因為可以坐喜來登去高鐵的公車, 因為不會開車
台北新竹來回很方便 (不是工作, 是娘家在那)
現在 moma 蠻多選擇的, 可以多看看比較~ 以目前在高鐵的推案價格來說
(以豪華宅的惠友紳/太子的中央公園- 都是 30 萬起) 我個人覺得不算太貴
我是自住換屋的 (我已買了二年多了, 並沒打算轉手, 以免被人又掛了仲介之名)
BLUEHOME07 wrote:
當時二個案子都有看,...(恕刪)
MOMA在潛銷期很早的時候,就通知我去看過(詳見01 MOMA相關討論),我當時放棄只有幾個簡單因素
1.投資客比例高(當時我也是,去年暑假換約最後一筆交易後淡出)
2.最好的View(面北)卻留給較小的坪數,沒啥好看的View(面南)反而是當時推案的主力?
3.地下室車道路線較複雜(當時我請代銷自己畫一次行車路徑給我,從1F進入停車場後到我指定的B2車位,他竟然畫不出來)
4.依當時的圖面規劃,地下停車場進出應均無哨站管制,加上車道入口緊貼馬路,外人是較易任意進入停車場的(在竹北賣到當時這價位的房子,住戶隱私及安全層級應該是要再高一等的)
5.地主保留戶實在太多
6.一層多戶(印象是4戶吧?)的設計(我個人喜歡一層單戶或是至多二戶的設計)
7.稍高的公設比
8.過多的戶數(我個人還是比較喜歡70~100戶間的建案)
不過目前"看"起來,感覺是還OK的,地點是絕對優勢!! 外觀中規中矩,少了些特別新鮮的設計感卻也說不出啥特別的不好,1F外牆上掛的燈夠大夠氣派,1F看來氣勢夠,內部我自己是沒進去過,所以無法判斷!
一點意見,參考一下吧!
"Do it ", the best solution !!
豐島 wrote:
不過目前"看"起來,感覺是還OK的,地點是絕對優勢!! 外觀中規中矩,少了些特別新鮮的設計感卻也說不出啥特別的不好,1F外牆上掛的燈夠大夠氣派,1F看來氣勢夠,內部我自己是沒進去過,所以無法判斷!
就是這種感覺,你說它外觀不好看也不會,你說它很好看但又沒到令人驚艷的感覺,
他的一樓外牆的燈真的是很氣派,說到這,倒是很好奇,到時中悅帝苑與大宅天景的外牆燈飾會更氣派嗎?
內部設計我不了,以外人來看,我倒是覺得MOMA有兩個點很可惜...
1. 建案題字"德鑫當代MOMA",沒在外牆標上展現氣勢,讓遠遠開車的人就可以看到,(像成功八錄/蘭亭序題字,我就覺得氣勢夠讚)
卻標在1樓石牌上,而且又非常的白,白到要很近的距離才看的到,又會被行道樹的枝葉給檔到,很可惜...
2. 大樓頂板設計是用玻璃去帷幕,大家可以注意去看,豪宅等級應該要用石材去展現,玻璃帷幕感覺省成本low了點...
蘭亭序我覺得失敗的地方應在是在陽台的設計,交錯式曲線陽台,感覺還是亂了點,但比Mr.大千好看多了,如果能跟臥房陽台設計一致的話,那會非常贊...
若是兩者我來選,我會選蘭亭序,因為現在晚上常在綠園道散步很舒服又清淨,很適合居住,加上雙學區,光明六路畢竟是竹北主幹道車很多,
但不可否認,MOMA的點公告地價一定比蘭亭序貴...
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