近期竹北房巿？？？！！！

1.冷冷清清???......
各銷售點不見往日人潮,
不少建案, 推出超過半年, 但銷售卻仍未超過七成, 不到五成的大有人在
不論是豪宅, 或是首購
好幾個建案改名換代銷後重新推出
達麗 Expo --> 世界之窗
豐邑 大炁 --> 明日軸
拾樂 --> 御美學
海德公園 --> .... (忘記了....)
.....
雖然陸大的網站總會說, 換代銷換心情, 是常有的事,
但是如果是秒殺的建案, 會有換代銷改名字這回事嗎?
一般建案的中高樓層會是最早售出的熱門樓層
但是不少建案現在都還有熱門樓層可選

2.牌價不變,折扣好談....
有人期待建商降牌價, 殊不知這是不可能的任務
牌價一降, 後續的連鎖反應很難處理
銀行房貸或是抵押會出問題
已購戶也會跟著退定或重新議約
明昇暗降會是比較聰明的處理方式
牌價不變, 但折扣好談
而且隨著新建案持續推出,牌價依然可以"合理"的往上墊
金融海嘯時, 椰林回饋已訂戶是一個做法
最不濟的
看過幾個新竹多年賣不完的建案, 往往以買房送裝潢收場
牌價呢???仍然不變!!!

3.需求仍在, 個案表現
過完年了, 總統大選局勢底定, 股市也回到某個水準
看屋人數有一些回升, 至少代銷call客戶, 客戶會去看屋了
大新竹首購, 換屋需求仍在
符合當前需求的個案, 仍會被秒殺
說秒殺太沉重, 應該說很容易超過七成的門檻
一般而言, 銷售超過七成, 建商獲利都已經底定
剩下的多賣多賺, 資金壓力已經減輕很多了

4.舊房子不一定有吸引力,
竹北不是台北, 早期舊市區並沒有應付現代生活的都市規劃
人車動線混雜,停車,行車空間規劃不足,
每每看到媽媽推著嬰兒車,或是行動不是那麼方便的老人家
在車陣中穿梭, 實在於心不忍,手中都替他們捏一把冷汗
舊市區的物件, 對於以機車為主要活動工具的族群
還有吸引力, 一但以車輛作為主要代步工具
或是家中有老有小,即使價格較低,還是要慎重考慮
如果看看新一點的,十多年前的建案,當時房市尚未起飛
大部分還是在地建商興建, 少有外地建商參與競爭
因此雖然屋況比起老市區新, 但是往往室內格局建材不佳
機械式停車位, 建築內外也沒有妥善的人因規劃設計
出入動線不良, 通風採光也不好
甚至還看過一系列建案, 室內格局根本是一樣的
長期關注竹北房事就可以發現, 新建案的進步程度非常明顯
不論是設計規劃,建材,工法,...都有長足的進步
通風,採光,衛浴開窗,深窗,樑柱外推.....還有適切實用的公設
再加上重劃區棋盤式的道路,人行道,公園,綠地,停車場
沒有凌亂的電線桿,佔地為王的商家騎樓,遺世獨立的透天建築....
以居住品質來說,實在是比舊市區的建案優異許多
因此竹北的老建案,似乎只能反映某種程度的物價漲幅

5.新房子不一定有誘惑力
最近兩三年,竹北房價快速墊高
先不論漲幅是否合理,但已經對薪水階級造成衝擊
尤其最近幾年,竹科相關從業人員實質收入縮水
如果一個家庭,每個月可動用資金餘額是五萬元
20年下來也不過存下1200萬,已經低於很多人理想中住宅的價位了
新建案的誘惑力何在,似乎要回歸市場機制來反映了

6.透天建案吸引力不再
透天建案是每個人的夢想,沒有人不喜歡有天有地,
前庭後院,腳踏實地的感覺
以往竹北人口密集的地區,建案樓層並不高
有不少透天建案都還有庭院,停車場,露台,....等"透天"設備
但隨著人口越來越密集,建案越蓋越高,透天建案的特點慢慢變成缺點
特別是最近幾年,建案高度往往20樓起跳,30樓也沒什麼大驚小怪的
對周圍的透天建案來說,透天變成了一線天,日照時數剩沒多少
再加上大樓週邊的回風,到了東北季風的季節,人都站不穩
地勢偏低的透天建案,往往居於弱勢
其它還有治安,環境清潔,...等等先天罩門

7.山明水秀退休住
由於以上因素,要找優質的透天建案,只能往週邊鄉鎮縣市尋找
但往往也是交通,生活機能,比較不便的地方
如果你每天要接送小孩三次(上下課加上補習或才藝班)
每週要買菜兩次,每個月要逛大賣場兩次
三不五時還要跑小七湊點數換贈品
建議山明水秀的透天,還是退休後再去住吧

8.關埔有影響,殺傷力不小
只要園區還在
光是離園區近這個特點,關埔就是新竹區的不死地段了
有公園,台鐵車站,大賣場,...頂多再轉個光復路,基本生活需求都有了
我相信已經吸引不少對園區工作有熱情的人
或是想買在類似台北捷運站便利性的人進駐
三五年前,關埔還沒開發時,這些需求大部分被導向竹北
現在有了關埔這個選項,竹北房市肯定有影響
近期不就有個關埔案被秒殺了.....
不過,不知道別人是如何
週邊朋友有個特色,工作年資淺的,喜歡住在離公司近的地方
工作年資深的,打死也不住在離公司近的地方......

9.利率不會昇,房價不會崩
只要利率不大幅上升,房價就只會降,不會崩跌
利率就是建商和銀行的資金成本
目前的資金成本實在有夠低,建商只要腦袋購清醒
應該不至於轉不過來,如果有人轉不過來,那是個案,
建商個別推案週轉不善,而不會造成崩盤
而且在可見的未來,我不相信誰(哪個國家)有那個膽敢升息的
至於利率<-->建商<-->銀行 的關係,在此不敘述

10.Sweet Point 何在??? 回歸合理的市場價值
熱情淡去, 才能讓房市回歸合理的市場價值
房子和相機很像
各種等級的像機,有它的sweet point
能夠在器材的sweet point發揮,手機也可以拍出驚艷的照片
但是，不會有人拿CANON 5D2的價錢去買iPnone
因為雖然iPhone拍照不差，但不值那個價位！
每個建案也有它的sweet point,
景氣好的時候,市場熱情推升的程度,讓消費者不去(或不能去)比較
該建案sweet point 的真正價值
當市場冷卻的時候,真正的價值才會浮出檯面
比如說,某建案
三房,鄰公園,近高鐵開車十分鐘
這種建案在竹北,沒有一千戶也有八百戶
而且開車十分鐘去高鐵,和開車五分鐘,十五分鐘
"感覺上"其實沒有太大落差,因為畢竟都要開車出門
更何況,還有紅綠燈,塞車,,.....等等變數
套句巴菲特的話, 只有退潮了, 你才知道誰在裸泳