筆者長居新竹近20年, 想提供一些房地產價格的長期定價合理性的想法, 野人獻曝, 希望可以拋磚引玉理性地討論這一個課題
首先第一個迷思是房地產飆漲是炒房團的傑作. 這一個想法實在太看得起炒房團了, 過去20年間新竹炒房團沒有一天消失過, 大部分的時間房價都只是緩緩地上漲, 更別提2015年附近大批工程師登陸, 造成房價下跌的窘境, (當年帥過頭虧損的新聞所有人都忘了?) 因此人為炒房不能解釋房價的上漲
因此考慮合理房價必須先建立一個合理的定價機制 pricing 的思維, 我們每個人在學校學習過程中都學了很多高等數學, 可是對於pricing這個切身問題卻很少有課程著墨, 十分地可惜, 也浪費許多人寶貴的光陰
房價pricing的第一個原則就是房產出租價值與利率成本的平衡. 簡單說如果一個房子可以出租20000元, 扣除一些成本獲利大約有18000元, 那麼如果房子貸款利息與稅金大約與這個數字差不多, 那麼買房就不會虧本, 以此公式計算, 一般來說可以租人的良好房產都有近千萬的價值
接著考慮是不是可以穩定獲得收租, 簡單的例子, 如果您的房產在科學園區附近, 那麼應該不用特別擔心這個問題, 但如果是私校大學城, 那可能就會有問題, 因此最近會看到一些私校大學城出租套房便宜出售
再來需要考慮一個房子是不是可以長期穩定的收租, 這個概念和股票的本益比非常類似, 有些股票本益比高達30-40, 有一些只有10, 這都是有其原因, 以房子30年貸款而言, 概念就是相當於本益比30, 其實是很高的數字, 要擁有這樣的本益比這就和台灣的許多治理層面有關, 所謂危邦不居, 簡單來說治安不佳的區域房價一定低, 因為無法吸引人在那些區域長期居住,
以台灣的治理條件而言有許多領先全球的優點, 比方說與中美大市場的緊密連結, 良好的治安與健保, 極低的房產稅, 對財產權的保障政府不敢隨便強拆房, 優良的就業, 穩定廉價的水電供應, 對言論自由的保障等等, 在在都是可以吸引人長期安居樂業, 再加上這兩三年先進國家大量印錢(這真是戒不了的毒癮非常糟糕), 台積電與其他科技公司的成功, 台積電矽盾造成的和平紅利的助攻, 幾乎就保證了房產必然的上漲,
負面因素是少子化, 但被充分良好就業所抵消, 變得影響不大
讀者可能會覺得台灣沒有上述那些優點, 那請讀者放眼世界看看全球, 同時擁有這些優點的國家或地區到底是多還是少, 資本一定是逐利而居, 會找相對最優良的標的停泊, 但筆者只能解釋過去, 我無法預測未來, 未來這些條件也都會有所變動, 比方最近利率上漲或是半導體供過於求或兩岸關係緊張等等, 因此合理的房產定價就像股價一樣會上上下下, 但房產不像股票可以即時買賣, 這到底是優點還是缺點其實很難說
讀者可能認為台灣沒有那麼好, 筆者奉勸一句, 絕對的“好”是人生追求的目標, 但是相對“好”則是安身立命的選擇, 人生的精華時光轉眼即逝, 到底應該悲觀看待未來還是樂觀這是一個必須要深思的問題?
2022-08-20 12:58 發佈
蘋果、微軟本益比約30，台積電本益比約20，Google本益比約22。
此外「如果房子貸款利息與稅金大約與房產出租價值差不多, 那麼買房就不會虧本」，這是鬼話，不懂投資學原理，你承擔了房屋價格的波動(sigma)及頭期款的時間價值，換來的收益全給了銀行與政府，等於收益為零，賭的是房子的增值，sharp值為負，操作風險高於報酬，不如定存。
此外投資是看未來，未來價格與現在價格有關與過去無關，台灣夾在未來美中對抗及本身反中親美的長期(十年以上)氛圍下，如此高的本益比，投資成功的機率很低，當然自住就不用考慮這些複雜問題，它就是剛性需求與投資報酬無關。
HK_Sung wrote:
2000萬房價，三房兩廳，收租四萬，年收48萬，PE=42，非常高的本益比。
蘋果、微軟本益比約30，台積電本益比約20，Google本益比約22。
此外「如果房子貸款利息與稅金大約與房產出租價值差不多, 那麼買房就不會虧本」，這是鬼話，不懂投資學原理，你承擔了房屋價格的波動(sigma)及頭期款的時間價值，換來的收益全給了銀行與政府，等於收益為零，賭的是房子的增值，sharp值為負，操作風險高於報酬，不如定存。
房價愈高的物件，愈不利於用於出租，這是常識。很多非雙北縣市，拿來專門用於出租的舊屋，當年購置價格，遠低於你的想像。
與台積電股票相比，要用股利現金殖利率去算，不是用本益比。其實台積電股票殖利率不高，拿到的現金並不多，如果拿股利的人，其他收入高的話，累進稅率扣下來，會讓人想賣掉持股。再加上如果台積電未來漲幅不如預期的話，他不是好的定存股標的。
投資方法不同，不在同一基準，不能相比較，失真很多。許多人都是房地產，股票，還有其他的，同時進行。不會獨沽一種。要單算本益比，殖利率的話，那黃金最不值得投資了。可是還是有人投資黃金。
投資房地產最大的優勢在於融資的取得容易與付出的代價最低廉，財務槓桿可拉很大，還款期長，風險相對低。
如果玩股票，你敢不敢去融資拉大財務槓桿，利息要付多少 ? 划算嗎 ? 你能承擔多大風險，不小心會不會一敗塗地 ? 這輩子完蛋了 ? 不玩融資拉大財務槓桿，能買的股票數量就很有限了，賺不了多少。
簡單點，先不談漲跌，單算殖利率，"好" 股票應該是優於房地產。但是，凡事都有但是.....股票的殖利率未必每年相同，不一定拿的到。兩百萬現金，可玩 5 倍一千萬的房地投資。是預支未來的錢。但股票就只能用現在的錢，不融資玩不大。
本小利大，利不多。本大利小，利不少。
我是兩者都玩的。承認做股票的績效不高。股票的收益不穩定且每年不同，房租收益卻很穩定並成長，兩者獲利金額相比，每年互有高低。
但房很久前買的，早回本了。投入房地的金額少於投入股票的金額，但房地現市值高於股票現市值。不過市值沒獲利了結入袋，其實都不必算。
omniyeh wrote:
房價愈高的物件，愈不(恕刪)
我當然知道投資標的不同，不能用相同的定價模式來訂價合理價格，只針對樓主的定價方式提出看法，並指出房地產目前的投資屬性及風險，如果單看殖利率，風險非常高，因為價格處於高點，現在購入不但殖利率低，銀行利率處於上升週期，跟以前買的房子，不可同日而語。
房地產頭期款兩成，槓桿五倍，跌個兩成，本金不見，壓力來至之後的追加本金及每月還款，還款期長反成風險，在我看來股票、房地產投資，一旦遭遇逆周期，房市的系統風險高於股市。
股市投資可利用許多方法降低投資風險，建構適合的投資組合可大大降低波動率，但房地產不易。
個人也是房地產、股票投資皆有，以殖利率來說，股高於房，以資本利得來說，股高於房，分析股票優劣比分析房市漲跌容易且有立論基礎，一檔成長周期的股票長期持有可以賺10倍以上，房地產很難，一、二倍已屬不易。
這就是為何很多買股票成功的長期投資者，而房市成功的往往都是賣房給你的地主、建商及代銷業者。
要靠尋租成為有錢人，往往是持有大量房產的地主，而非一般還需貸款的房東。
HK_Sung wrote:
房地產頭期款兩成，槓桿五倍，跌個兩成，本金不見，壓力來至之後的追加本金及每月還款，還款期長反成風險，在我看來股票、房地產投資，一旦遭遇逆周期，房市的系統風險高於股市。
這是你的假設，個人經驗不是這樣。還有房地產漲跌，可沒有要回補本金這種奇怪的事，不要誤導。何況我講的是有正常穩定正職工作收入者，一點都不必膽心。我不是講專搞短線投資者。我是談有穩定正職工作的人的兼職投資。
不過這沒什麼好爭的，每個人要用他擅長的就好。
同意若在股市能賺錢的，殖利率會高於房市。年輕人本金小者，反正也買不了房，初期可試試，不幸當了韭菜花就當繳學費，最近這新聞很多。
我反正股市賺一點，有個房價 3 - 4成，就抽一點出來投房市，擴大槓桿。房子也不是亂選，只找科學園區附近。新屋買來自住，舊屋出租。
對我來說，找會賺錢的房，比找會賺錢的股簡單。一週內就能搞定，安心。我也沒想賣，反正就是睡眠財，數年看一次，不用天天傷腦筋，安心上班。
租給買股不買屋的人剛剛好，各取所需，有緣來租，感謝。
HK_Sung wrote:
你還太年輕也許台灣80年代的房地產風暴，你還太小，2007年美國的次貸危機，應該也有耳聞。法拍屋滿地開花的日子不是沒有，是離你太久、太遠。
房地產從投資角度來說是負債而非資產，如果出租轉成資產，則殖利率不高。時間換空間當然可以，但效率不佳，反之，如果你有本事當投資客，短期進出也許可以賺熱錢。
那是你的角度，你只持房市必虧必跌論，無視不同房子，不同條件，一律打死，跟買任何一支股票都賺一樣，是類似論點。這種事沒定論，不必爭論。
說什麼房市敗沒見過，對，我沒見過。但股市敗我可見多了，我已說我股市績效不好，做股票不是我的專長，我也不會覺得現在股價有便宜有划算，以前也虧過，不怕死的去歐印會死更慘，最近這新聞不少。
都跟你講了，同意房租殖利率不高，但已講過了，本大利少，利不少。這是搞出租的法則，你無視我也沒法。
反正我兼職做的生意，本已回收，已無本錢了。
我做我專長，賺睡覺財，無憂無慮，有緣來租
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