新竹/竹南 自住地點選擇

大大們好
小弟目前在竹南的廣源園區（竹南園區旁）工作，近期開始看首購要自住的地方，目前相中兩個點
1. 新竹公道三附近（北區側）
2. 竹南運動公園北邊重畫區
通勤到公司都在能接受的時間，現在有幾個猶豫的點想請各位房市前輩指點迷津一下：

1. 地點公道三明顯勝出（新竹北區門牌、學區、機能等等，之後若換工作到竹科園區，通勤也方便）
2. 總價抓在1000萬上下，公道三只能買兩房（~27-31/p），竹南可以買三房（~21-23/p）
3. 承上點，在能負擔的建案等級，竹南運動公園（~21-23/p）的建案建材等級勝出公道三（~27-31/p）一代新建案，這個價格區間竹南比較像是飯店式，公設多（但兩邊公設比抓差不多），新竹像是一般大樓（新竹的高檔建案也很好，但買不起QQ）
4. 增值性看起來公道三較佳（不確定）
5. 竹南運動公園目前周邊環境不是太好，比較複雜的場所還是不少，不知道之後會不會慢慢移掉變成高級住宅區？

懶人包：
買地點&機能：公道三
買大房&好建物：竹南運動公園

想知道各位前輩會怎麼做選擇呢？或是有什麼很重要我沒考慮進的要素呢？請各位大大指教！

補充：另一半目前在學，之後也會在竹南/新竹園區找工作，短期內沒有生育計畫，生的話最多一個