他們會說:
房屋的價格 =
1. 成本價 = 營造成本 + 土地成本 + 資金成本 + 稅金
2. 附加價 = 融資槓桿 + 避稅 + 抗通膨 + 隱匿資產 + 區位 +安全感 ...
3. 利潤 (這他們應不會提起)
我針對部份知道的分析一下
營造成本 :
這張各區營建成本表,很清楚,每一坪以台北市39,259元最高,近年來新竹市漲15%(僅次於基隆市17.8%),
全國平均還降1.9%(這兩年全球鋼價大跌),這是不是黑心的?一看就知.
土地成本 :
內政部資料不全,這就是為何要有實價登錄;就有限資料來看,至少知道新竹縣市目前熱門計劃區,以前都是農地,是很便宜的,每坪5萬以內,近期變建地後平均住宅區20~30萬,商業區30~40萬,不過這不太可靠,取得成本應除以2,平均住宅區10~15萬
資金成本 : 近幾年都低於 2%, 蓋房約2年 = 4%
如何算成本價?以新竹市為例:營建成本2.7萬/建坪,住宅土地以15萬/地坪,在容積率240%,土地成本6.25萬/建坪,所以
1. 成本價 = (2.7+6.25)*(1+4%) = 9.31萬
如果建商賣價 27萬/建坪 (含車位), 那他毛賺 17.69萬/建坪, margin rate = 65.5%
這也就是為何建商,代銷敢大手筆廣告,請名人,名嘴上電視屁的原因了.(5%廣告費就嚇死人了)
ps 若農地時期買土地,營建成本2.4萬/建坪,住宅土地以5萬/地坪,在容積率240%,土地成本2.1萬/建坪,成本價 = (2.4+2.1)*(1+4%) = 4.68萬,賣27萬 (暴利...所以官和商就勾結變更地目,獎勵容積率囉!)
建商利用容積率獎勵(停車位,機房不列入,都更..)以及轉移操作,成本更巨幅下降,都是政府很大的圖利建商.
成本資料涉及很多非公開資料,甚至官商的紅包文化也是成本我們不可得知,但如有資料算法就這樣,不難的.
2. 附加價格
你如果拿上面算給他看,保證建商,代銷,房仲給你白眼;但如果遇到好一點的就拿這來講了,因為有
融資槓桿 + 避稅 + 抗通膨 + 隱匿資產 + 區位 + 安全感 ...所以多17.69萬/建坪賣你不貴的
其中值的一提的是 避稅;
以前豪宅確實有避遺產稅和贈與稅的功能(不是已降為10%嗎?其實有錢人和你想的不一樣,他們想法是10%也是很多的),因為遺產稅贈與稅的稅基是以公告現值計算,但大家都知道,市值和公告現值差幾十倍,將房子給子女就合法避稅了;但這在今年8月實價登錄後,各地政府一定大幅拉高公告現值號稱要逼近市值9成,我們再看看做不做得到.這也就是為何實價登錄後即使還沒實價課稅,房產學者仍看1~2年房價必跌原因之一,但建商代銷房仲投資客應不這麼認為,因為他們有資金,要讓其根自斷,就是斷資金.所以另一跌價主因是
融資槓桿縮小 : 這央行已在盯,但一般認為6成仍太鬆了,6成仍可用1房貸出買另一房,如果是3成,那才是居住正義完全實現;此外建商房仲仍有第3本合約的非法手段和銀行鑑價人員勾結做出虛擬成交價詐騙房貸,這已涉及偽造文書,有刑法的,建議政府應提出檢舉獎勵制度如環保局獎勵檢舉烏賊車一樣,當能有效打擊非法,斷其資金,早日讓房市回歸供需機制的調整.
