渣打銀行的 房貸襄理都是這樣...騙人..先跟你說可以貸你想要的金哦..而且還拍胸圃說絕對沒問題...等你簽聲請書..就說你不能貸到你要的額度後..就叫你說不夠部分...就說他會幫你貸信貸...還會幫你爭取利息少一點..說的很好聽..其實是騙你貸一些更高的利息..
lkk1688 wrote:
渣打銀行的 房貸襄理...(恕刪)
他的確不應該"拍胸脯"的!
現在銀行的貸款金額不是根據你房子的價錢來核定的, 而是根據貸款人的償債能力來核定的.
舉個例子來講, 如果你的年薪是 60 萬, 假設根據銀行的公式核算你的償債能力是 600 萬(銀行公式如何我不清楚, 我這是舉例喔, 別誤以為是銀行真正的公式). 而今天你要買一戶 1000 萬的房子, 你想用房子抵押貸款八成 800 萬出來, 根據償債能力分析, 銀行最多只能借你 600 萬, 而不是你所預期的 800 萬.
某些銀行理專就動腦筋去想"信用貸款"來補足"差額", 他的確是想幫你解決金額差距的問題, 並不是巧立名目要多賺你的利息錢啦, 你也不要誤會太深!
但是, 老實講, 信用貸款規定多, 利息高, 實在不合適用來當房貸的, 我是不建議用信貸來算做房貸的一部份的.
銀行評估房貸可貸額度，主要有2大因素:1.須經該銀行房屋鑑價，及銀行規定之貸款成數。2.借款人財力。
也就是說假如你買的房子是600萬，銀行估價後600萬買賣價合理，再判斷你的財力(房貸月付金約3萬，借款人月收入最好5萬以上)，然後新竹市、竹北市地區可以貸8成，如此才能貸480萬。
一般來說如果對貸款沒保握通常會先請行員估價，貸得到才向該銀行申請
那襄理保證可以貸到，卻事後說不行，要求搭配信貸，動機難免讓人懷疑。是為了業績？
如果貸不到應該事前告知說有可能貸不到....可能是位置偏遠？屋況不佳？借款人財力不足？
不過，最近渣打名聲是不太好，金管會都介入調查了，還要求要限制放款額度...不知道是不是跟你的貸款有關聯。
建議...可以多問幾家覺得ok的再送，畢竟信貸利率實在高很多
如果不介意，小弟的銀行最高是可貸到85成，可以先幫你估價，能不能貸得到、哪裡不妥都會事前跟你講清楚，提供給你參考謝謝。
jacson1001 wrote:
如果不介意，小弟的銀行最高是可貸到85成，可以先幫你估價，能不能貸得到、哪裡不妥都會事前跟你講清楚，提供給你參考謝謝。...(恕刪)
請問貴銀行也是要先簽申請書後,才能估出貸款成數和利率嗎?
lkk1688 wrote:
用房子去抵押..會比...(恕刪)
這就是很多人最大的迷思點: 房子已經是十足擔保品, 為什麼不能借到錢? 還要看甚麼償債能力?
因為關鍵是: 銀行不要你的房子, 他要你繳利息跟還錢!
思考下面幾個問題, 你就會搞清楚銀行的立場與想法了:
問題一: 房子的價值到底是多少? 你可能會說, 房子有買賣價格啊, 我都有提供買賣契約書啊, 那就是房子的價值啊! 但是,房價會漲會跌, 這個大家都清楚, 你到底是買貴買便宜, 銀行也不是甚麼專家, 有辦法去判斷每一個人買的房子的真正價值, 更何況, 要借你的錢要借 20 年, 20 年內, 你的房子還值多少錢, 銀行更是沒有能力估算出來. 假設你說你的房子今天值 1000 萬好了, 他借給你的可是真金白銀 800 萬, 可是, 這個房子明天值多少呢? 可能更多, 但也可能更少, 而且要持續 20 年的評價, 老實講, 銀行是沒辦法估算這個價值的.
問題二: 你貸款還不出, 房子就是給銀行了,這樣還不夠嗎? 這個問題的關鍵點是: 銀行根本就不想要你的房子! 張三李四, 每個人都很仔細去選去看去買了自己的房子, 可是, 銀行沒有跟你去選啊, 你因為各種的考慮理由買了這個房子, 可是銀行沒有要買這個房子啊, 可是, 你買了這個房子, 卻要銀行吞八成資金, 還說, 如果我還不出這八成, 房子你拿去, 但是, 你有想過嗎? 銀行為什麼要你的房子? 答案是: 銀行根本不要你的房子, 他要的是拿回本金跟你該繳的利息! 所以, 他要看的是你的償債能力, 而不是房子價值多少!
問題三: 如果銀行根本不在意房子, 那為什麼還要我拿房子當抵押品? 因為, 那是一個萬不得已的時候的最後保障! 甚麼意思呢? 因為銀行今天評估你有這個償債能力, 可是, 他怎麼有辦法確定明年, 後年你還是這樣呢? 連續二十年的風險, 他得有個最後保障, 所以, 沒辦法, 他得拿這個房子來當個最後底線, 萬不得已, 你真的出狀況, 還不出錢了, 他可以去拍賣房子, 想辦法拿回本金. 所以銀行才會需要一個鑑價報告, 就算是評估一下擔保品價值(其實他自己也只是參考參考而已, 因為 20 年真的很長, 甚麼變化都可能). 而且, 大家不要以為銀拍是好幹的工作, 其實銀拍是很辛苦的, 你說當初這房子值 1000 萬, 銀行只出了 800 萬, 這房子隨便也可以拍到八折啊, 哪有很難, 其實, 只要落入銀拍, 除了少數很好的房子, 地點真的不錯的, 大多數房子, 買家是不會出高價買的. 為什麼呢? 因為, 銀行根本就不要這個房子, 他只想趕快脫手拿回本金, 所以買家大可以好整以暇, 慢慢挑細細檢, 所以銀行處於弱勢, 根本就賣不到好價錢! (說穿了, 銀行根本就沒有要當房仲, 當房屋代銷, 在那邊搞話術, 搞心理戰, 在那邊慢慢賣房子, 他只想要趕快出脫換現金, 你想看看, "快速賣出房子", 這件事連房仲, 代銷這些專業人士都做不好了, 要銀行做得更好, 哪有可能啊?所以說, 銀拍對銀行來講, 是件辛苦差事)
所以, 大家就知道, 銀行根本就不要你的房子, 他要你繳利息還本金! 所以, 償債能力才是關鍵, 房子, 對銀行來講, 根本不重要!
再附帶說明另一個迷思, 為什麼同樣是房貸, 有能可以貸到 85%, 有人只能借到 60%, 還有人根本借不到錢? 說穿了, 還是因為"償債能力"的鑑定報告, 舉例來講, 如果某人的償債能力評估是 2000 萬, 他今天要買 1500 萬的房子, 那借他 1200, 1300 萬是沒有問題的, 而反過來, 如果某人的償債能力評估是 1000 萬, 那買同樣 1500 萬的房子,他可能只能借到 900, 最多 1000萬!
而大家都習慣用房屋價格來評估成數, 所以會奇怪, 為什麼同樣的房子, 這個人可以借得多, 那個人只能借一點...以為要跟銀行有關係, 走後門, 其實關鍵都是在"償債能力評鑑"這件事上面的.
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