新竹市住宅房屋供需

如同我在新竹縣所po的分析方法一樣,新竹市由於在1999年~2005年建照核發較少配合都市重劃導致現在的旺,但不要忘了住宅就是要住的,超量2倍就要爆,新竹市目前已超量1倍以上,2011建照核發超過4000戶,2012上半年已發超過2700戶,全年上看5000戶,看來新竹縣的建商全撤往這來了,但大家都知道,新竹縣市精華區一河之隔,在新竹縣價格往下的現在進行式中到某一點其對於新竹市的住宅替代性就會出來,所以新竹市說會漲到那裏也不可能的,估計約1~2年近10000戶新屋進入使用階段,就同新竹縣一樣,目前新竹市是跟著供需法則之價格往下的未來式.

有人認為以自住需求量+2倍自住需求量(1倍給投資者玩+1倍住宅緩衝)還無法代表整體需求泡沫爆點,認為有人如劉前部長買個n戶,還有一般平民非部長級的也要買個3,4戶來幾個賺錢的屋兒子;其實都是一樣的,因為如果供出租的房子多,以供需法則來看必會壓低租金,到一定轉換點後,進而拉走想自己買房的自住需求,所以整體總合需求還是一樣,長期來看資金往最有效率的地方跑,投資客不會長期買房養蚊子(必定壓低租金或降價求售刺激需求),3倍總體需求量其實已是很大了.
有在仔細看,仔細想的讀者應該會想問自住想買房的demand要如何估算?
各位想一下一般人在何時想買自住房?
1.結婚(扣除外配,再婚)
2.未婚離家打拼,獨立一戶(如新竹有錢的單身貴族或靠爸媽寶)
據統計顯示,台灣民眾75%結婚會買房(新竹縣市算高一點90%)
另外近年外籍配偶很多,一般是娶進來一起住的,不會買房;離婚後再婚多也不會買房的(多已買).
另據人口統計顯示台灣獨立生活戶每年不斷增加,研究其最大原因是未婚,其次是喪偶和離婚.
依以上足可自己作功課估算出自住的需求了
建照核發和使用核發請上內政部營建署資料很多