合約要看清楚 -- 以惠宇青雲為例

startx
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樓主

2012-01-04 13:51

當初很相信惠宇，所以在簽約前沒有很仔細看合約。
到現在只能po上來，提供大家一個借鏡吧...

(還是其實每個建商的合約都是如此呢...?)

買方無償同意於本大樓完工後，賣方得於本大樓屋頂突出物、外牆或公設中裝設賣方之服務標章及案名。並於使照取得兩年內得設置銷售廣告物，...

大家去青雲會看到大大的一個廣告帆布，那就是了...

...本社區之門廳、中庭、公共休閒設施、電梯、通道、屋頂平台公共設施，賣方為銷售之目的得無償共同使用。...

希望到時候進來的人能有公德心一點...

工程興建期間，因應工程安全問題，除賣方依工程進度，統一訂定預約時間供買方參觀外，不另提供買方參觀工地。

我名義上只剩10萬尾款還沒繳，還不讓我去看...

賣方若有承諾買方契約規定以外之事項，一律需登載於買賣合約書內始生效力，絕無授權業務人員口頭承諾之事，買方不得為契約條款以外之任何主張。

這條訂得真好...

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2012/01/06更新:
聽說廣告帆布拆了。看來建商只是貼個幾天而已...
誤會了還請見諒...

2012-01-04 13:51 發佈

文章關鍵字合約惠宇青雲

別太認真

別太認真
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2樓

2012-01-04 14:11

(1) 買方無償同意於本大樓完工後，賣方得於本大樓屋頂突出物、外牆或公設中裝設賣方之
　　服務標章及案名。並於使照取得兩年內得設置銷售廣告物，...
　　 ==> "並於使照取得兩年內得設置銷售廣告物" ... 前段還好, 後段這部分匪夷所思, 沒看過建商這樣幹地
　　　　 (看來咱還真是孤陋寡聞了, 沒有產權卻用你家外牆無償打廣告, 有人見多識廣"見怪不怪"哩...)

(2) 本社區之門廳、中庭、公共休閒設施、電梯、通道、屋頂平台公共設施，
　　賣方為銷售之目的得無償共同使用。...
　　 ==> "賣方為銷售之目的得無償共同使用" ... 都賣了又沒出公設維護費用, 要讓它為銷售目的無償使用!?
　　　　 (這段文字的問題在於: 誰來定義"銷售之目的", 完全取決於建商的自由心證, 買方全無招架之力)

(3) 工程興建期間，因應工程安全問題，除賣方依工程進度，統一訂定預約時間供買方參觀外，
　　不另提供買方參觀工地。
　　 ==> "統一訂定預約時間供買方參觀外,不另提供買方參觀工地" ... 真正細節都在那裏, 眼不見為淨囉!
　　　　 (建商為省麻煩, 跟管理無關啦, 重點在 "統一"兩字, 時間得由賣方安排, 不能視自己需要預約看房)

(4) 賣方若有承諾買方契約規定以外之事項，一律需登載於買賣合約書內始生效力，
　　絕無授權業務人員口頭承諾之事，買方不得為契約條款以外之任何主張。
　　 ==> 說句公道話, 大概只有這段話, 會出現在大部分的建商買賣合約裡

ps. 雖說買方向來是弱勢的一方(財既不大,氣自然不粗),但上述建商買賣合約的前三條實不可取

豐島

豐島
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3樓

2012-01-04 14:32

雖然已轉售非青雲住戶,說一下自己看法:

startx wrote:
買方無償同意於本大樓完工後，賣方得於本大樓屋頂突出物、外牆或公設中裝設賣方之服務標章及案名。並於使照取得兩年內得設置銷售廣告物，...

大家去青雲會看到大大的一個廣告帆布，那就是了...

基本上是這樣子的,這見怪不怪!(該說是合約是建商訂的,販售預售屋時即使你覺得不妥,但是因為尚無管委會,沒有一個代表未來住戶的單位,所以也不可能因為簽約前你不同意而變更)

startx wrote:
...本社區之門廳、中庭、公共休閒設施、電梯、通道、屋頂平台公共設施，賣方為銷售之目的得無償共同使用。...希望到時候進來的人能有公德心一點...

這部份則可以待管委會成立後,由管委會與建商再談,基本上合約上既已約定"無償"(我覺得這是這條款的重點),以後青雲的管委會很難跟由建商帶進來的客人收費(ex.新建案的銷售中心甚至是樣品屋就設在建商位於1F的辦公室),但是可以跟建商談"賣方為銷售之目的"而進來社區的"外人",其所活動的區域(ex.僅建商辦公室或是僅於1F公設公共空間),這一點上是比較容易達成共識的

startx wrote:
工程興建期間，因應工程安全問題，除賣方依工程進度，統一訂定預約時間供買方參觀外，不另提供買方參觀工地。我名義上只剩10萬尾款還沒繳，還不讓我去看...

這一點就請你多體諒了!基本上工地管理好,比較有規模也按部就班的建設公司,都是如法泡製的!重點在於"工安",建案於未交屋及使用執照核發前均屬於"工地",訪客入內參觀若發生工安意外,建商是很難辭其咎的,基本上跟你還有多少$$未繳無關,反而那種於施工期間可以隨便讓已購屋主隨意進出的建案,反而比較要擔心其建造品質(工安都管不好了,建案品質?)
真想要入工地,建議自己寫一份切結書,保證進入工地後之安全問題全由自身吸收承擔,不須建商負責,我想建商就會願意配合你了

startx wrote:
賣方若有承諾買方契約規定以外之事項，一律需登載於買賣合約書內始生效力，絕無授權業務人員口頭承諾之事，買方不得為契約條款以外之任何主張。這條訂得真好...

本來就是這樣子,賣歸賣,蓋歸蓋,所以要小心契約條款,不要聽sales或是代銷唬爛,白紙黑字才是實在!(之前我惠宇那份合約上後面還好幾條"額外條款",也是跟建商抝了好久,他才願意幫我"個別"加上的,ex.需於屋主與建商完成驗屋後,建物及本戶無重大結構性或是無法復原之瑕疵或爭議(其他瑕疵則需另頁標註並提供完成日期),並是先知會屋主並取得同意後,方得進行銀行貸款撥款...之類的)

參考一下吧!

"Do it ", the best solution !!

豐島

豐島
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4樓

2012-01-04 14:50

別太認真 wrote:
(1) 買方無償同意於本大樓完工後，賣方得於本大樓屋頂突出物、外牆或公設中裝設賣方之
　　服務標章及案名。並於使照取得兩年內得設置銷售廣告物，...
　　 ==> "並於使照取得兩年內得設置銷售廣告物" ... 前段還好, 後段這部分匪夷所思, 沒看過建商這樣幹地
(2) 本社區之門廳、中庭、公共休閒設施、電梯、通道、屋頂平台公共設施，
　　賣方為銷售之目的得無償共同使用。...
　　 ==> "賣方為銷售之目的得無償共同使用" ... 賣都賣了又沒出公設維護費用, 要讓它為銷售目的無償使用!?
(3) 工程興建期間，因應工程安全問題，除賣方依工程進度，統一訂定預約時間供買方參觀外，
　　不另提供買方參觀工地。
　　 ==> "統一訂定預約時間供買方參觀外,不另提供買方參觀工地" ... 真正細節都在那裏, 眼不見為淨囉!
　　　　 (整段的重點在於: "統一"兩個字, 代表買方得由賣方安排時間, 不能是自己需要預約看房...)
(4) 賣方若有承諾買方契約規定以外之事項，一律需登載於買賣合約書內始生效力，
　　絕無授權業務人員口頭承諾之事，買方不得為契約條款以外之任何主張。
　　 ==> 說句公道話, 大概只有這段話, 會出現在大部分的建商買賣合約裡

基於住戶的立場,您講的都非常對,很有道理!

只是在簽約時,您只是小小個一戶(個人代表),而不是代表所有已購戶的聲音,而對於這些"重要條款",建商會退讓修改的機率幾乎是0!

當然,你也可以"不爽"而退訂,這也是買方唯一能做的且做得到的!但是就"賽局理論"上來看,被各個擊破的機率遠大於建商退讓!(買方具備了不團結的特性,各有所圖)

"Do it ", the best solution !!

aaronliu888

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5樓

2012-01-04 14:55

別太認真 wrote:
(1) 買方無償同意...(恕刪)

(2) 本社區之門廳、中庭、公共休閒設施、電梯、通道、屋頂平台公共設施，
　　賣方為銷售之目的得無償共同使用。...

其實這段用意是未來惠宇在銷售建案時，會由業務帶領客戶參觀青雲門廳、中庭、公共休閒設施、電
梯、通道、屋頂平台公共設施等實績，讓客戶感受一下惠宇的房子，所以不是要無償使用公設，您可能　　想的太嚴重。

congrats

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6樓

2012-01-04 15:55

這個故事告訴我們,
簽合約之前請細讀每字每句.

不過即使簽約前發現有這些條文,
個人戶應該也是沒什麼法度的, 頂多就不買.

Falk

Falk
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7樓

2012-01-04 16:37

談判條件不對等根本就不可能改合約, 只能決定買或不買, 認真要講保險或信用卡合約裡面一樣有類似的東西.

ejan1969

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8樓

2012-01-04 17:32

我是覺得不算過份，因為還沒賣出的房屋所有權人是建商，只要建商有照持有坪數繳管理費，他就有權無償使用公設，就跟其他住戶一樣。

至於外牆廣告，合約中也沒有說要"無償"使用，只是買方要無條件同意設置而已，這樣就還不算過份，等召開第一次區權會管委會成立後，訂定規約向建商收取合理之廣告費，到時候才知道建商到底是有良還是無良，因為假如建商手上持有的餘屋比例不少的話，那建商真要卡的話，投票表決廣告物收費可能也過不了。

至於第三點，你說只剩10萬尾款未付，那理論上應該是已經交屋了，要不然幾百上千萬的價款，難道建商沒辦過戶，你還真把錢全給了？既然已經交屋，那理論上只剩小工程了，要不然使用執照如何取得？那就應該不符合合約中施工期間的定義了，我看你應該跟建商據理力爭。
另外，好奇的是，通常銀行撥貸款應該是餘款全額撥付，怎會留有10萬尾款？還是你付現沒貸款，那建商怎會同意你留10萬尾款不付呢？你沒付清，那建商同意過戶嗎？

LearnRPG

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9樓

2012-01-04 20:52

ejan1969 wrote:
我是覺得不算過份，因...(恕刪)

這十萬塊應該是驗屋要是有瑕疵要建商改進的尾款吧
沒有任何問題就要付清了

至於過戶應該銀行貸款下來(或是剩餘的尾款通常以青雲當初談的應該是7成到7成5)
給了建商就會過戶了

Money1806

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10樓

2012-01-05 8:40

startx wrote:
當初很相信惠宇，所以...(恕刪)

第一句話就說明了是自已的問題，想表達什麼?

版上大大一直教導我們，建商跟仲介的話可以信，那很多東西都能吃吧

重點是，有沒有違法事件呢?? 還是只因為自已不做功課??

另外名義上剩10萬沒繳，確定貸款已都進建商口袋嗎?

是否可說明一下，您是第一次買預售屋嗎? 您真的了解流程嗎?