新竹市四維路的中古華夏, 請教幾個問題.

一間位在新竹市四維路的中古華夏,以下是這間屋子的資訊

所在樓層/總樓層:4F/12F
4房2廳2衛
土地持份 3.8p
主建物 26.4p
附屬件 5.3p
公設 19p(含一個平面車位)
總評數:50.7p
屋齡: 12年9個月
開價: 798W

Note:房仲說這是跟他們房仲長期合作的投資客所有(裡面已經裝潢了)

請教各位大大,以下的問題~~~

Q1:架設車位加車道共有持份為10p, 那公設比計算如下是對的嗎?

(19-10)/(50.7-10) = 22.11%

Q2: 又假設車位一個算85W,那這房子每坪單價算法這樣對嗎?
(798-85)/(50.7-10)=17.52W/p

Q3:如果出價12W/p,總房價(含車位)約575W,請問這樣合理嗎?