對買惠宇青雲房子之我見 (第7頁)

別太認真
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61樓

2010-01-18 22:12

宇丸子 wrote:
...每坪60元...管理人事費用要看維持社區運作需要的衛哨人員數量，以雙哨(大廳哨、車道哨)都維持全天候執勤，大廳服務人員需要總幹事和秘書各一，再加上清潔人員3~4人，雙哨還得要有輪休, 總共會需要10個人以上。...(不過，我的直覺告訴我，兩年之後，青雲會有大筆管理費節餘出現)...(恕刪)

烏鴉嘴一下, 雖然不中聽, 不過是為你好讓你早日認清事實,
24hr雙哨保全+一總幹事+一秘書+3~4位清潔人員
以目前"很普通"的管理公司行情 (還不是你們所謂惠宇的高檔管理喔),
大約每月需要40w左右支出, 閣下可以除以一下戶數,
就知道你交的管理費根本不夠支應,
更不要說社區還有水電,公設/機電維修,保養,水池/污水/化糞清潔費用...
實話說, 你交的管理費每月來用都還會透支喔, 還想要有結餘?

宇丸子

宇丸子
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62樓

2010-01-18 22:25

我沒仔細看耶
(我覺得第一版規約規定越仔細繁瑣越好，先緊後鬆一定是比較容易的)

不過，閱覽室/社區中庭也算公設耶，也要繳50元嗎?
這個我覺得就不合理了

如果是SPA/球場/視聽室/電影院，那應該還算合理。

都是可以在區權會提案修改的。

公設比30%，算一下真正還要收費的公設，其實佔比很低的。

樓梯/電梯/大廳/中庭景觀/...是不收費的。

如果真的要算這種【使用者付費】或是【公設已經花錢買，為何使用要付費】的問題
絕對算不清楚的。

例如，圖書閱覽室的運作成本是【冷氣燈光電費】+【清掃維護】這兩個變動成本，
一個人看報和十個人聊天，人隨時進進出出，這種費用要怎麼收?
就大器一點，大家用吧!

但是，很自然的，就會有人拿來上家教課，或是看到青少年呼朋引伴來K書，夏天冷氣一開就是10個小時...
更近一步會有人拿來【直銷說明會】(如果允許包場使用的話)....

球場的使用，如果是大家鄰居切磋當然好，但如果是某戶借來舉辦XX公司董事長杯大賽....
這時一定有住戶說，才收一個人五十元?

住社區真的好，但是如果住戶素質觀念不一，也很麻煩的。

我很黑

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63樓

2010-01-18 22:28

別太認真 wrote:
烏鴉嘴一下, 雖然不...(恕刪)

看來保全只好從一天三班變成兩班
總幹事也不要配秘書了 ^++^

宇丸子

宇丸子
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64樓

2010-01-18 23:07

我目前住的社區，全天雙哨+秘書+總幹事+3位清潔(上班六天)
每坪55元，143戶，車位每月300元。

RUN 不到五年，真的剩不少錢(可以三個月免收管理費了)。

十個人的管理，付到40萬，好像太多了些吧?
(平均每個人要付四萬? 現在大學生起薪還不到3萬吧? 新竹真的啥都貴嗎?)

豐島

豐島
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65樓

2010-01-18 23:48

講到大樓公設管理以及收費,惠宇在台中類似的建案多起,而戶數較新竹這青雲185戶少的也不算少,難道惠宇不知道如何管理如何收費???每坪收60元有網友擔心無法維持24hr雙哨+總幹事+秘書+3~4名清潔人員的支出??難道惠宇在台中不是如此管理??還是惠宇在台中每坪收費就是100起跳??

重點是....惠宇在台中的建案,有哪個社區是給玩到管委會缺錢倒閉???答案基本上是...NO!!否則惠宇建案在台中不會以"管理優良"聞名;宇丸子網友以自身在台中惠宇建案的經驗,來說明及預測這個建案日後管理上的意見,難道不夠客觀不夠參考性???

在下試算一下惠宇清雲這建案管理費的每月收入....

以平均50坪來看(惠宇這建案,平均抓50坪不為過),管理費照合約抓每坪60元...
Total=50x60x185=555,000,請10個工作人員養不活??至少3~4個清潔人員的月薪該不用超過4萬吧(清潔人員沒人請大夜班的吧)!?雙哨警衛若是三班,日班小夜班月薪一個月行情是多少錢(大夜班比較辛苦,找個大學畢業的勉強算超過四萬吧!何況很多警衛學歷不及大學)??惠宇有自己的物流公司,難道訂定每坪管理費它不會自己盤算維持費用??這也還未算入一開始交屋後建商撥給日後管委會的經費!!

如果說只是個不滿100戶的建案如此規劃尚且合理,清雲這案子戶數夠,能夠完售的話,個人是覺得管理維持上經費該是不成問題的!!

以上還未含每車位的每月清潔費,若以185戶每戶平均抓1.5停車位好了....
停車位收費=185x1.5x400=111,000的收入(此還不含機車位每月收費),這樣子加起來,惠宇清雲若100%完售的話,管委會每月收入至少60萬.....

當然,最大的問題還是在是否能如惠宇在台中般受歡迎,案案都銷售順利,這是重點中的重點!!不過若以在下去問的結果以及宇丸子透露的訊息若屬實,那此案在交屋前完售的機率就會很大!!

參考一下吧~

"Do it ", the best solution !!

別太認真

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66樓

2010-01-19 1:01

宇丸子 wrote:
...RUN 不到五年，真的剩不少錢(可以三個月免收管理費了)。...(恕刪)

感覺剩很多, 是因為你忘了未來社區還有機電折舊汰換的費用...
比方說5~10年馬達壞了換新, 10~20年後電梯汰換, 公設冷氣空調汰換...
這些動輒數十萬數百萬, 費用算進去了請問還會剩很多嗎?

ps. 如果青雲有近200戶, 60元/p, 要收支平衡應該不難 (抱歉原先是以近百戶來估算),
但是說會剩很多就又過度樂觀了, (算一算青雲住戶連車位, 管理費大概一坪70元)
至於那些建案不及百戶, 每坪管理費收40元的, 更不用說建商根本就在唬濫

宇丸子

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67樓

2010-01-19 7:57

別太認真啦，只是些數字，真的要見真章，得等三年後(社區完成的第一屆，數字很不真切)....

完工交屋之後，建商必需提撥一筆資金(不是住戶預繳的管理費，我猜測青雲這筆建商提撥應該在三百萬以上)

十年之內，這筆提撥款應該都用不到，很多管委會就是輸在這一點
以為社區財務很豐裕，就手腳大一點，十年之後要換電梯才發現沒錢了....

除了換電梯/車道捲門/外牆清洗，其他的修繕都不算太大
惠宇用的料件都還蠻實在的，所以我們社區RUN了五年，沒聽到很頻繁的叫修/更換。
(更何況，始作俑者還蹲在社區裡.....)

有機會來台中看一下科博館旁忠太東路的是世紀觀邸(2002年推案)，算起來已經是八年前的推案了。
據說台中很多人是因為看到這個案子才買惠宇的。
這幾年大家都這麼蓋房子
不過2002年時就已經這麼規劃設計的，恐怕真的不多。

另外，我的印象是管理費就是收足額的
建商沒賣出去的，還是要由建商繳管理費的
(按照規約裡的規定，空戶或是長期未住是有折扣的)

這點我忘了問惠宇了。

bin12

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68樓

2010-01-19 8:45

其實
公設的管理要靠強而有力的管委~~

否則
真的花錢跟喝水一樣...
通常沒意外的話
正常運作的管委會大概運作個兩年就會有幾百萬的結餘
用來支付一些像電梯的維修跟10年後的汰換
不過有些管委會就是放著
有些會活用~~

埔頂路真的很小條..

jytsao

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69樓

2010-01-19 9:46

管委會財務管控不當,2年內就可以搞誇社區的錢,財務的把關要靠住戶團結起來..

宇居墩

宇居墩
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70樓

2010-01-19 13:39

宇丸子 wrote:
我目前住的社區，全天...(恕刪)

我剛好也住這個社區,社區雙哨是採12hr一班(不是像網友開玩笑,想把三班改兩班; 沒得改了)
如果,青雲的管委會也能做到將部份社區基金交付信託
不管誰當家,都很難動手腳(好像有人提到這樣的顧慮)

不過,以我個人看來,青雲的管理費收的很合理,社區以後應該不會捉襟見肘