andy2000a wrote:
我到認為 多數人都...(恕刪)
同意...真的要眼見為憑...實際多問...
至於大大說的UMC那篇喔...
真的不好評論啦...因為據了解那篇作者也不是照著自己寫的方式買房
流龍馬 wrote:
同意...真的要眼見...(恕刪)
流大,我覺得,老實說, 您好像沒什麼在想事情耶...叫我帶你去,您想過這代表多少錢嗎?
您說"問過,沒人會降",您知道, 這代表您沒什麼在想事情嗎?(哪位預售屋銷售員會告訴
你"幾天後會降",您真的得趕快告訴大家,因為這位銷售員夠白癡,值得一看)
懷疑別人可以砍5折7折?老實說, 那有什麼稀奇的? 您會懷疑,表示您根本沒真的去談過
建案. 要是沒這樣砍, 您以為那些投資客是怎麼在賺錢的呀? 而在景氣好的時候, 開
價8折成交9折是基本常識(一般買家),您以為你開9折還能成交在9折嗎? (現在這種景氣,
他們會預期你開7折成交75折,因此夠狠的,就會開5折預期成交6~7折). 你要是這麼開9折,
銷售員就知道您根本沒做功課就來,根本不太可能買, 因此連一折都不降給你---既然不會
成交,人家一毛也不會降---這也是最基本的常識. 要怎麼讓自己,即使一點都不想買, 但看
起來卻像是會成交的樣子,就是重點所在. 之前人問過, 我就在這邊再講一次.
(1) 黑白臉. 白臉, 是表示出他/她很喜歡這個房子, 銷售員才會覺得這個Case有成交的
可能,但問題卡在那個黑臉---這個黑臉, 就透過白臉講, 不到XX價格不要來談, 甚至連看都不
想看,因為你認為現在這個Case只有這個價值, 你不想來當潘子.基本上銷售員就會一次殺足
價格來給你成交. 白臉負責跟銷售員保持聯絡, 釋放喜歡房子的訊息, 黑臉則是要表現就是由
我做最後決定的姿態.
(2) 適時表現出"我有錢". 事實上, 即使銷售員有把握在價格上滿足你的要求,但是他要考量,
我這樣殺下去會不會成交? 如果不會成交, 那銷售員就變成白癡, 沒來由的拉低自己房子的
價格. 要會成交, 除了價格外, 就是買方有沒有足夠的頭款. 如果你只有兩成頭款, 老實說,不見得
"必能成交",還是有卡在銀貸成數的風險. 3~5成的頭款也不見得會讓銷售員放心, 最主要要表現出,
這個對你小錢. 要怎麼表現? 比如, 不經意的跟白臉講: 咦,我們需要去貸那個200萬的優惠
貸款嗎? 嗯, 利息低,還是多少貸一點好了. 或是: 這幾十萬的差價是小Case, 但買貴了會被我
朋友笑. 或是, 看房子時四處看天花板跟樑, 手三不五時去摸窗戶,敲敲牆壁, 然後不說話, 搖搖頭.
然後等白臉跟銷售員講話講一會兒後,黑臉再自言自語說, 不是這個價. 等等. 老實說,沒到對保的時候,
誰知道你有多少身家 ? 銷售員都是憑你的談吐行動來看你到底有沒有錢, 不然就算你準備了
5成頭款, 老實講, 銷售員也不知道你是真的還假的(他又不是你的理財專員). 而就是要讓
銷售員知道你有購買意願(白臉),也有購買實力(黑臉).
(3) 最重要的, 要讓銷售員相信, 目前只卡在價格,價格OK,馬上成交---這就是黑臉的功力所在,
也是為什麼要表現出"那是小錢",而不只是"我有5成頭款". 就算你有5成頭款,也不見得馬上上鉤,
因為銷售員會認為你還會猶豫. 要記住記住, 馬上成交跟2個禮拜後成交,銷售員開出的價格是不一
樣的. 預期兩個禮拜成交,天知道會不會成交, 那就先出一個價格鉤住你,大家繼續慢慢談. 而馬上成
交, 開低價才有價值, 你賺到價差,我賺到業績,公司賺到 Income, 皆大歡喜. 因此要怎麼讓銷售員
誤判"這是馬上成交的Case",關鍵就是在"你不是真的在乎錢". 你有足夠的頭款, 只滿足"這可能是
會成交的Case",黑臉的態度是否看來夠堅毅,夠膽色,夠信守承諾, 是銷售員判斷是否"價格合適,馬
上成交"的關鍵. 能馬上成交的案子,銷售員絕不會出價拖拖拉拉, 讓他拖到夜長夢多. 而這也是為什麼
投資客買得到比你低價的原因---投資客只要價格合適馬上成交,不合適馬上走人,是天生的好黑臉,
而一般買家不是,房子非得一看再看,價格非得一砍再砍, 非搞個一兩個月不可.既然如此, 銷售員幹嘛一
次就開到底?當然慢慢讓慢慢讓. 而白臉的另一個功用就在這裡---負責看房子,因為房子當然得看, 但每次看,
不談買不買又怪怪的, 但只要黑臉不出面看房子, 就不會遇到談價的問題. 談價的次數少, 銷售員
就會把握有機會跟黑臉談價格的機會,出個低價給你,所以黑臉不能常去看房子, 細看房子的工作,
交給白臉去做.
經驗之談啦,我用過好幾次,每次都見效, 免費提供流大你做參考.
ccccp wrote:
所以m大此法你用過多...(恕刪)
每次談到之後,就要想辦法推掉---所以我才能跟你們說, 這些是可以用演的,
不用真的買,也可以讓銷售員相信. 而不買的原因,也不是真的是無聊到想耍
銷售員,而是我家的白臉夠三心兩意, 搞定價格後, 過幾天想一想又去退,
我家實際在控制買與否其實不是我這個黑臉, 而是我家白臉啦....(銷售員其實都
搞錯啦...) 幸好反正花最多時間的也是白臉而不是黑臉, 我只要按通知偶爾出場就可以
了,不然也早被煩死了.
marcus200115 wrote:
流大,我覺得,老實說...(恕刪)
房市不好大家都知道...會跌大家也知道...
如你所說我經驗不好...從你發文中就知你很行啦...那你經驗了得就來談談看
你只要談得出我要的建案...我就敢買...就怕你談不出來
但我承認某些地方的確是可以打折買的...並非指全部
你真的談得到比預售開價(高鐵區指標建案)可以以打折(7、8)的...
什麼別人沒想買...人家就不給你打折...
你每個建案都可以用你那方法...我是不相信...不要用一些假設問題來套用到每個人看房的事情上...
你有把那些方式套用在高鐵指標建案...是實際開價打折...還是預售價打折...這可差很多
那個你談過可以打折買的...請你告訴大家...看你經驗老道...可以透漏讓大家知道是那些預售建案
或新成屋建案可以打折買的...不過我最想知道最想買的是高鐵區指標建案啦...麻煩有用頭腦且很會談的M大告訴我
最好別人去看屋都傻傻的等著被宰...只有你最精明...不要用太肯定指責別人沒做功課啦...
流龍馬 wrote:
房市不好大家都知道....(恕刪)
流大,您還是沒搞清楚狀況.
您在說什麼我談得出來您就敢買,您,搞錯意思了吧, 您若要我幫你談或帶你談,
即使不成當然也要收你學費呀,因為我時間都花下去,我管你成不成,我當然都要
收你錢呀. 我既不是仲介,.也不是你的親朋好友,更不是我家那個白臉, 我為什麼
要幫你談???我不如去做義工咧. 一般來說,一個Case至少大約要花2個星期(所以
之前看到XX生活館有寫什麼假日約好,叫網友提現金,他去幫忙談,保證幾折,一看就想笑---
你怎麼讓銷售員相信,你不是來鬧的? 那種情況要是成交,銷售員是可以收到一些
佣金沒錯, 但你要是來鬧的, 他一中計, 以後就不用在代銷/仲介業界混了,你要是那個
銷售員,你會選什麼?), 以我現在的薪資,我收你5萬就好,當然,學費先收(我怕你跑了),
不管成不成都收(老話,我是在花時間教你,賣的是時間,不是成交),談出的價格滿不滿意
買不買,當然是你家的事(難道還叫我買?)有意願的話請發個訊息給我,我給你個帳號
匯款,錢到我們就約時間,OK ?啊,當然只有流大您有這個優惠啦, 其他網友還沒有咧.
您到底有沒有想過,你寫下的字,代表的是什麼呀???
然後說什麼實際開價打折...我沒有"指責"您不做功課,而是覺得, 您的經驗實在是...
除了講"問過,沒有人會降價"這種一看就知道是隨口亂掰的話, 現在又說什麼實際開價?
你能不能告訴大家一下,什麼叫實際開價? 銷售員第一次跟你講的叫實際開價?他寫在
小紙條或單子上的叫實際開價? 還是你覺得那叫實際開價的,就叫實際開價? 您能不能定義
一下給大家瞭解一下? 表價是有白紙黑字的, 實際開價卻是銷售員自由心證的, 有時還
與買家的"感覺"有關的, 您連這都不懂,就跑來紙上談兵充內行,未免也太...版友們常有提"實際開價",
那都是一種"感覺", 要真的算折數,不會用"實際開價"來算, 因為那是浮動的, 一看用實際開價
算折數,就知道外行話. 簡單問, 你怎麼知道那叫實際開價? 你若真的有看過建案, 怎麼會不知道,
所謂的"實際開價"並不是固定的? 銷售員會根據他的銷售經驗以及現在情況去開??? 你要是一進去,
就讓人覺得你只是來晃一晃, 你拿到的"實際開價"就是表價. 或你是第一次去看的, 銷售員寫張小單
子當報價單的,基本上都是表價, 這對你是不是實際開價?當然是呀,怎麼不是? 若建案比較弱勢, 建商
希望趕快成交的, 一進門談一談, 報過表價後,就直接講"我們這個可以談, 其實大概多少錢",一般大約
是表價9折左右, 這叫不叫實際開價? 若你多去幾次, 他覺得有點希望, 就會跟你講"其實我們這個一般
成交大概在多少錢",這叫不叫實際開價? 您若真的有去看過房子, 在寫的時候有回想回想回想過你實際
的經歷,就不會講出這些話出來.不然, 您談一談您幾個談價格的經歷出來看呀,讓大家分享經驗一下嘛.
我寫了近千字,敘述我的心得給大家參考,您也貢獻一下您的經歷嘛,不然你講的這一些, 不就跟您說的一樣
"只是只看新聞跟嘴上講話"????
請分享一下,讓我們來甘拜下風一下吧~~~
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