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上式計算有誤!
我們是以權狀坪數計算單價.
不是以土地持份計算單價.
不管法定容積率, 只管他要蓋 30 樓.
我直接除以10 (以建蔽率低於一半估)
是最直覺又接近實際的算法.
所以大樓土地成本(以買屋權狀計算)不可能超過 10 萬.
不管建材多高級, 建商總成本不可能超過 20 萬(大都 13 萬以內).
我估計下一期實價登錄光埔新房一坪平均 20 萬,
舊房 22 萬(因為有懶惰人喜歡裝潢屋), 但舊房成交量不大.
一年內買房的投資客全都套牢.
兩年以前買房的投資客獲利開始衰減.
卡蘿大 wrote:
==========...(恕刪)
我的發言大都是哈拉而已，
如有得罪不要太在意。
蛋蛋羊羊 wrote:
陸大那看的，不解的是: 2000多坪蓋出30000坪來賣。等效容積率拉到快15倍?? 若之前有人估土地價錢為65万/坪，那每建坪的土地成本不過4~5萬??? 何解??
所以我之前PO文說的 八倍以上起跳的容積率倍數 還算客氣了
看德鑫 MoMA A+7 蓋的這麼密 這建案青出於藍 如此高的容積率倍數也不意外
大家看看自己家裡權狀坪數除上土地持有坪數就知道
即便200%容積率的住宅用地 拉到六倍以上也不算啥
所以下次看到業務跟你算說啥土地一坪有多貴 除上法定容積率 所以土地攤提很貴
你就知道這邊業務有多會扯了吧
知道真相後 大家可以算一算 單坪成本是多少 <20W （土6~7+ 建8)*1.12(管銷)=16~17W
若土地平均成本高於65W 或建材非常高檔 那單坪成本就再加一點
剩下的都是建商在賺 為何新竹建商 房子賣三成就回本 這樣很清楚了吧
這案子尚未開賣 但店面聽說早已內定一空 甚至準備賺價差了
至於住家部分 喜歡的人就好好去談一談 不需要去猜測開價有多高
開價重要嗎？？ 成交價才是真的
A+7 連低樓層的開價都3x以上 但較低的成交價貼近20W
這樣開價很重要嗎?
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