9kkkkkkkkk wrote:
IM大新聞來源出處h...(恕刪)
很佩服你找資料的功力, 也很謝謝你提供的訊息.
關於你問到我空屋率過高的看法, 我想就買賣雙方的角度來分享我的看法:
賣方: 我想大家都同意, 不管這個房子是有人住, 還是空的, 它都有主人, 大約分為"建商", "投資客"跟"自住客"三類, 所以我就這三類來分析他們個別的狀況:
1. 建商: 以往建商在房子還沒賣給顧客之前, 很大的資金比例是靠銀行的土建融來當作資金的來源, 在這種資金的運作下, 其實他們是有"期限"的壓力的, 也就是在貸款到期的期限之前要能夠清盤, 否則就可能遭到斷頭, 這也是 1997/98年前後, 很多建商遭遇金融低潮的時候, 閃避不及而瀕臨倒閉, 而且不乏大型知名建商(國揚建設就是典型例子), 因此當時很多房屋被法拍釋出, 造成房價大跌. 而解決之道就是讓建商要知所進退, 不要賭得太大, 所以合理管制土建融才是關鍵, 而這一點, 大約從 2005 年前後, 彭總裁就已經開始注意管制這一點, 而且壓力是逐年加重, 今年尤為嚴峻. 所以, 這些年, 建商靠的是較高比例的自有資金, 早年廉價取得的土地, 以及這五六年來房價一路上漲所賺取的利潤等這幾個資金來源在撐持, 由於這幾年房價上漲很快, 因此獲利豐厚, 到目前為止, 就我所知, 多數建商(中大型以上)仍然握有健康的財務能力, 而且槓桿都做得不很高(因為想做高也不行)(這一點跟外界以為銀行低利, 建商就借了很多錢, 槓桿玩得很高, 其實不是真正的事實), 因此, 除非因為產品設計錯誤(錯誤的地點設計出錯誤的房型), 或者行銷手法錯誤導致滯銷(這一點, 我待會會在買方分析的時候說明), 否則, 由於建商用比較高比例的自有資金在玩, 因此老實說, 雖然大家感覺他們怎麼拼命蓋, 其實, 他們還是有衡量過市場與風險的, 還是有知所進退的, 因此財務還算是健康的, 因此中大型建商是比較沒有清盤期限的壓力的, 至少是沒有"短期清盤"壓力的. (請注意我說的是中大型建商, 小型建商的案子, 大家還是要小心, 承X時代就是個例子)
2. 投資客: 投資客分兩種, 紅單客, 合約客. 紅單客根本不用看, 完全沒有本錢壓力, 攔路搶錢, 我呼籲大家絕對不要去買紅單, 他們無利可圖, 才會讓購屋程序恢復正常.(哪有那種買房跟逛菜市場一樣的道理, 甚麼都不能問, 不能花時間思考, 下單用搶的, 真是亂七八糟). 合約客, 又分兩類, 一種是有能力過戶的, 另一種是沒能力過戶的. 有能力過戶的, 就是潛在的自住客, 併入下一類分析. 至於"沒能力過戶"的投資客, 他們的財務能力不足以獲得銀行支持, 因此無法貸到足額貸款, 因此無法過戶. 想買到便宜貨, 可以在房子快蓋好, 要交屋的前夕去找到這種"不能過戶"的合約客, 好好談, 可以買到好東西.
3. 至於自住客(不管房子有沒有人住), 其實跟上面講的土建融一樣, 也是彭總裁關心的族群, 他們如果需要貸款,那他們的財務能力也是被銀行檢驗過的, 大多數來講, 財務算是健康的, 因此也有能力撐住房子價格一段相當長的時間.
就賣方這邊的處境來講, 由於彭總裁從之前的房產泡沫, 以及信用卡卡奴事件中學習到教訓, 因此大約從 2004/2005 年左右, 就開始管制房地產的融資狀況, 因此, 目前來講, 房屋持有人的財務相對來講,是比以前台灣錢淹腳目的那個資金氾濫時代來的有秩序地多了.(或許有人會用遠X夜奔總統府事件來反駁我的論點, 我想我是討論一個時勢,無法 100% 沒有漏網之魚, 所以, 請勿舉特例來筆戰)
再來談買方:
很多人都在講, 現在薪水這麼低, 怎麼會有這麼多買盤呢? 建商蓋那麼多房子, 到底是賣給誰呢? 我將買方分成: 首購族, 換屋族跟豪宅族.
其實換屋族跟豪宅族根本不用分析, 他們有買屋的經驗, 也有財力, 所以該怎麼買, 買哪裡, 他們都很清楚, 財務能力也 ok, 所以, 我就不用多加分析了. 所以, 要討論的只有首購族.
首購族又分兩類, 一類是自立自強, 自己賺錢存錢買房(簡稱自強族), 另一類是靠爹媽幫忙, 出手買房型(簡稱爹媽族). (老實講, 我估計多數在網路上發言的都是"自強族", 而默默買房的卻是"爹媽族".)
這兩個族群的購買力如何, 應該不用我贅言, 而建商看得更清楚, 所以, 他們當然會將市場目標對準"爹媽族"來設計房型, "自強族", 很遺憾地跟你們說, 多數建商並未替你們設計合適的產品, 除非"爹媽族"已經吃飽了...
也因為建商主要是針對"爹媽族"在做訴求, 所以, 他要設計的房型是要爹媽看得過去的那種類型, 所以不可能太小, 但也不能太大(因為爹媽會出手, 但是不想"寵壞"小孩), 所以大家會發覺, 明明訴求的是首購族,但是 28~35 坪的房子很少, 反而 45~55 坪的房子比較多, 這是因為目前公設比已經來到 30%~32%, 扣除公設之後, 室內大約還有 28~35 坪, 這樣 2+1 房, 或者 3 房才讓爹媽看起來像個房間, 而不是個儲藏室. 而也因為是爹媽出手, 所以, 價格可以抬上去到爹媽覺得"尚可"的水準(但是這對"自強族"來講, 已經是呼吸困難的價格了). 也因此, 大家都覺得這麼貴的房子,怎麼都賣光了, 到底是哪家公司薪水這麼好, 可以買個沒完? 其實, 爹媽實力比 t 公司, m 公司還強, 這些才是首購買屋主力.所以, 總價 1200~1500 萬才能首購, 這個價位可不是針對"自強族"而來的...而是爹媽可以接受的數字.
那為什麼有這麼多爹媽跑出來呢? 原因有兩個: 第一, 目前首購的年齡大約都在三十左右, 而他們的爹媽大約年紀在 55~65 左右, 也就是三, 四年級生, 也就是鼎鼎有名的"戰後嬰兒潮". 這批人正好經歷過從二戰之後整個經濟起飛的過程,也因此是目前經濟能力最強的一群, 所以, 由他們出手幫忙自己的子女, 買個"不被寵壞"的首購屋, 其實實力是撮撮有餘. 第二, 由於過去三十年, 台灣大專院校積極培養的都是 IT 專業人才, 而這些人最好的工作地點, 正好就是我們的新竹科學園區, 所以, 全省各地培養出的 IT 菁英都陸續湧入新竹地區, 也因此把全省的爹媽都帶來新竹看房子了...所以, 結果就是大家看到的樣子了.(所以, 不是只有本地的錢在買房子, 還有來自全省的爹媽們...把錢源源不斷的匯入這個區域)
當買賣雙方的態勢如此, 賣方可以撐, 買方又買得起, 所以房價就升上去了...要看到房價下滑,我估計大約要再等 15~20 年, 等目前的"爹媽族""自強族"都成了別人的爹媽,但是, 因為他們所賺的錢不如現在的爹媽時, 再加上少子化終於浮出檯面, 需求下滑, 那這些中古屋可能就會充斥市場, 壓迫那時候的新成屋...那時, 房產就可能要面臨一波泡沫了...再等 15 ~20 年大約就可以看到了...
所以, 回應很多人說, 空屋率也好, 點燈率也好, 其實, 只是很簡單的供需模型, 這是無法據以判斷目前買賣雙方的強弱態勢的.法拍屋量才是用來判斷賣方財務能力比較有效的指標. 只有賣方撐不住, 房價才可能下跌...
以上觀點, 僅供參考
我想講的是目前趨勢, 未必代表兩三年仍然如此...只做參考.
我舉竹北縣治三期, 靠近犁頭山這個區位來講, 這個位置, 由於離園區最遠,所以不熟悉新竹的爹媽們不會想買在離小孩工作位置這麼遠的區位, 而且周邊生活機能都沒看到, 也不清楚未來的都市計劃, 所以吸引不到"爹媽族"的青睞, 所以, 這一區目前就比較要去針對"自強族"跟喜歡清幽生活的"換屋族"來設計.
所以這一區的房型, 針對"換屋族"就要配備高檔些, 設計感好一些, 坪數大約 55~70 坪左右來訴求就會比較好賣. 要不然就要設計坪數大約 25~40 坪左右的房型, 單價壓到 17~19 萬之間來爭取"自強族".
如果都不是以上兩者, 把條件錯置了, 那以目前的態勢來看就很難賣了.
所以, 有些人會說某案滯銷, 就判斷房市要崩了...老實講, 還是得看是哪一家的哪一個案場, 仔細去分析其原因...別太過敏, 看到影子就喊有鬼了...
房仲業業績下滑是不爭的事實, 這個態勢代表的是買賣量的下滑, 那我們就來看, 到底是買方不肯買了? 還是賣方不肯賣了? 到底造成這個交易量下滑的原因是甚麼呢?
上文我提過, 目前購屋族的主力, 其實主要是"戰後嬰兒潮" (其實"豪宅", "換屋", 是爹媽買給自己的, 而"首購"是爹媽買給小孩的, 所以主要都是爹媽在買房子). 而這一批人也是經驗最多(看過石油危機, 通貨膨脹, 日本從強盛走到大蕭條這些財經事件), 也是財務能力最強的一族.
所以他們對於大環境的態勢是敏感的, 因此當前幾年,馬政府一壓低遺贈稅,他們馬上就知道資產類要漲了,立刻下手布局原物料跟房地產, 因此引發一波補漲潮(因為在此之前歐美早已漲翻, 大陸也在 2005 年開始起漲, 只有當時台灣因為鎖國, 沒有題材, 所以一直沒漲, 直到馬政府開國, 立刻進入補漲). 而目前因為"奢侈稅", "證所稅", "實價登錄"的陸續出抬, 搞得好像馬政府又要搞"經濟鎖國"了(但注意, 是"好像", 老實講目前是態勢不明狀態), 所以"爹媽族"立刻縮手觀望, 要看看馬政府到底下一步要怎麼走, 到底是經濟發展重要? 還是社會正義重要? 等馬英九真正表態了,"爹媽族"才會知道該怎麼進行下一步...
因此, 確定買方是暫時縮手了...但是, 賣方呢?
其實這個賣方, 不只是建商, 也是"爹媽族"自己本身, 他們前幾年買的資產,是否已經到了滿足點, 該拿出來賣了呢? 老實講, 他們也是看不準...因為在他們經驗裡, 國民黨畢竟比較重視經濟發展, 總不會老是這樣一直在那邊反經濟吧...(狐疑觀望中...), 也因為目前他們的財務狀況健康, 所以也是觀望, 不急著出場, 所以手上的資產也是 hold 住, 正在觀望後續態勢中...
買方也觀望, 賣方也觀望, 兩方又都沒有太大的經濟壓力, 也不急著做些甚麼舉動...所以房仲頭一個遭殃,根本沒有成交量...
所以, 觀察房仲倒閉潮, 只能看到買賣窒息量, 但是, 下一波究竟是上行還是下行, 其實還是要看後續大環境的走勢...
但是如果想由"房仲倒閉潮"去推論"爹媽族"遇上財務困境了...以目前來講, 這就想太多了...台灣目前連九藍, 但是GDP年度成長還有 1%, 注意喔"還是正的", 也就是賺得少了, 但是還沒賠, 也就是連擦破皮都還沒看到, 更不會是傷筋斷骨了...
如果"爹媽族"沒有遇上財務困境, 想要推斷出"房市崩盤在即"的結論, 老實說, 我是覺得"言之過早"...
目前的態勢是"觀望中"...下一步馬政府的政策才是決定未來態勢的關鍵...持續觀望中...
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