卡蘿大 wrote:
35/.95 =$36.8 開價 (At least ~)
真的見到非常有概念的人, 01的神人果然很多
算出這種價非常接近未來的開價, 比一些打嘴砲的有貢獻多了
只不過好奇是這塊地如果是商二用地, 會蓋成商辦+商場, 還是會有住家
以住家來看 這種價格要賣會很吃力
不過換種角度想, 可能蓋成商辦+商場,
不賣用租的, 然後再發行REIT,
這樣也不用太多資本壓在那, 還可以坐享未來的增值效益
卡蘿大 wrote:
地價成本 65/2.8 /1.1 = 21.1W (約沽20W/P ~)
請問這公式的意義?? 看不懂說
容容積率400 實際可以蓋出的坪數倍數 應該會到八倍以上
大家看看自己家的權狀坪數 除以土地持有就知道了 還不含車位權狀坪數
竹北光住二 容積率200的 基本上倍數就有到4~6倍之間了
除了一堆獎勵容積外 你家的陽台 雨遮 花台 屋簷 屋突 到走廊 樓梯間 電梯間 這些通通都不算在容積限制
但都在算在可以賣你的權狀坪數 高倍數就是這樣來的
若地價平均65W 400%容積 就用6~8倍來攤土地成本就好 那一坪土地也不過攤8W~10W
若建商貪心點 灌到8倍以上也不是不可能 德鑫通常喜歡蓋得滿 看MOMA A+7 就可以感覺到
營建成本 一坪抓8~10W 這樣土地加上營建成本18~20W
管銷一般抓10~12% 成本墊高到20~22W
剩下的就看建商要賺多少了
要賺20%的話 那成交價的均價要在25W以上
但新竹的建商利潤都是遠高於這數字的
看金融風暴時 建商降20%以上賣都可以賺 就知道新竹這邊毛利至少抓30~50%以上
難怪全台建商都往新竹衝衝衝
Utima wrote:
請問這公式的意義?? 看不懂說
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可以請教一些有"買地自建"經驗的大大 ~
就清楚了 ~
個人以前曾有買地蓋透天的想法 ~
但是在建築的眉眉角角的鋼筋 ~水泥~
建材成本細節繁瑣 ~ 敗下陣來 ~
很想去唸個土木工程 ~ 好像又太老了 ~
不過還是很佩服一些想把房子蓋好的優良建商 ~
但是不可否認 ~ 黑心建商就要靠自己去辨別了 ~
假設你有一塊地 100P ~
住二建蔽率60%(容積率200% ~)
老丙建就只有40% 建蔽率(像愛迪生 ~)
住二建蔽率60%(容積率200% ~)
表示你只能蓋60P的地 ~ 120P的房子 ~
如果買地花了600W ~ 就是$6/P ~
但是房子的土地成本/p ~ $6 x (60%x200%=1.2)
卡蘿大 wrote:卡蘿大 wrote:
假設你有一塊地 100P
住二建蔽率60%(容積率200% ~)
表示你只能蓋60P的地 ~ 120P的房子 ~
卡蘿大:
這是不對的
容積率 200%表示，100P * 200% = 200P 所有樓層的面積
因為還有容積率獎勵 1.17倍
一般建商可以拿到 1.25倍
商二建蔽率70% (容積率400% ~)
所以總共是 400%*1.25=500%卡蘿大 wrote:
地價成本 65/2.8 /1.1 = 21.1W (約沽20W/P ~)
建築成本 RC (7W ~8W) / SRC (9W ~10W)
因為樓層超過30F ~ 建商可能以SRC鋼骨爭取時間 ~
(20W+8W)成本 /0.8 (20% profit)= $35W
代銷抽成4 ~ 5%
35/.95 =$36.8 開價 (At least ~)
成交價 談到8折 ~ 就是傳說價 ~
見到"3" ~
~
地價成本 65/5/1.1 = 15.8W
(15.8W+8W)成本 /0.8 (20% profit)= $29.75W
建商成本控管能力有別
代銷先不算
開價約為 29W
最低殺價空間1成
所以可以見到26W
供您參考
謝謝
bile01tobe wrote:
開價約為 29W
最低殺價空間1成
所以可以見到26W
===============
謝謝 bile01tobe 糾正 ~
真是學術有專攻阿 ~
不過麻煩您將主文與引文 ~ 分文 ~
這樣看文大大們的眼睛 ~ 比較不傷眼 ~
(只要在blockquote字後加上">" ~ 就可以分文了 ~)
另外 ~ 建商開價29W ~ 應該要讓你失望了 ~
世界島的開價都在30W以上 ~ 高樓層甚至到38W ~
德鑫建案是不會比它低的 ~ (嚥不下這口氣喔 ~)
這是我個人的猜測 ~
但是潛銷期 ~ 是否對"長期愛用戶"買家(所謂盤子 ~) ~
給予優會 ? 就另當別論 ~
如果 6~8F 能拿到25W ~ 26W 可以算高手了 ~
當然還要看它端出什麼的菜色 ~ 再去買單 ~
看屋時 ~ 就盡量去找碴吧 !!!？？？
(惠宇雲品18F ~ 成交價緊咬28W不鬆手 ~
慈雲路這一頭 ~ 一定會比西面高一些吧 ???)
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