第一個 480000 物管費用應該如何 我會計算一下然後提供給各位參考
第二個 樓主的社區的管理費收取負擔的確有很大的問題
店面只要住家的一半? 這是從社區很不公平的事情
應該跟你們的建商當年的規劃應該很有關係 一定要處理並先調漲店面的管理費
才能調住戶的管理費
第三個 因為吸毒等問題而須倚賴"某"物管公司 --- 不能罵髒話 以.....帶過
這類的事情是管委會自己要想辦法管的 其實每個物管公司都有其本事處理
因為在我自己的社區 是我以主委本人親自盯的 物管的人有時也是多一事不如少一事
找警察與便條來加強巡邏也是透過"民意代表"來幫忙的(關物管何事?)
物管只是遵守管委會的要求配合辦事而已
這類的事情大家都會遇到 大家住戶要想辦法解決 物管只是執行
第四個 汙水排放的問題 不了解 無法提供意見
前面已經提過電梯保養費全責約4500 半責約3500 所以上述價格已經明顯偏高了
我是不知道你們社區是用哪家的電梯,樓高幾層
通常越知名的廠商其費用越高,層數越多東西會壞需要更換的機會越大(呼叫電梯的控制面板越多)
不過37200跟480000比起來其實真的是小巫
物管費用偏高才是你們管理費不足的主因
建議在合約到期前1-2個月左右,就多找幾家物業官司來比價,並請其代表同時來報告可行方案
當然,必須先跟各物業公司講清楚才有辦法提供合適的建議方案給該社區
(每月預算金額,人力需求,服務內容,特別要求...)
如果,其他物業公司提供相同的服務內容,每月預算少10萬,一年就差120萬了
讓幫你們解決汙水問題的物業公司多賺了120萬已經算是仁至義盡了吧
其實本來是建商的問題應該直接找建商負責處理才對
當然想從各環節節流是理所當然,不過個人認為,該先從大處下手才對
註.有些品牌的電梯其實也不是原廠施工的,而是轉包給廠商施工
所以只要找到拿得到該廠牌電梯零件材料的廠商,多找幾家來做維修合約比價也是可以
只是個人認為這是為了節流不得已的手段,畢竟,很多人還是比較信賴原廠的服務,也比較不會倒!
魯魚斯 wrote:
37200/6 = ...(恕刪)
Dear 魯大
我的社區是使用友大的電梯, 樓高十層樓!!
整理了目前大家的建議,在下次會議會一併提出
1. 物業管理費太高..應以目前提供的服務在合約到期前一兩個月,請多家廠商來競標
2. 機械車位的維護費應由持有機械車位的住戶來分擔
3. 店面的管理費應要提高,目前為一般住戶的二分之一
4. 電梯應向原廠爭取維護費降低
5. 汙水罰款問題應與建商談判
若有熱心的其他網友有好的建議..歡迎提出, 畢竟在高房價時代, 普遍大家都居住在公寓
而非獨棟..大家都有可能遇到差不多的問題, 多吸收的知識也是好的!!
先謝謝之前發言的幾位熱心大大..你們的建議讓我了解到好多這方面的經驗知識!
Dear 住在台北的台中人 ...期待您幫忙的試算表!!
我的經驗是這樣 不管實際費用多少
物管報價的金額約是 現場人員的薪資總額 X (1.25-1.33) 倍 X 1.05(營業稅的部分)
營業稅的部分是大多數人無法不清楚 無法接受與了解的 但5%一點也不少又免不了
物管業者的進項稅可抵減的部分不多 所以營業稅是成本的一部分無解
1.25-1.33倍的基礎在於 勞保 健保與退休金提撥
還要加上物管公司的管銷費用 (物管與保全督勤人員 公司高階人員薪水)
再加上物管公司的回饋項目(洗水塔/採光罩/超商代繳手續費)-這筆費用不高
有一個黑數--管委會回扣或是其他打點費用
這是未知的 另外也不是每個管委會都這麼黑
現場人員薪資可以這麼算(每個人的薪資應該離這個標準上下幾千塊不等)
1 保全人員: 30000 夜班/28000 日班 (一班12小時/月休4日)
機動人員: 100 一小時 (每次一班12小時 約1200)
2. 秘書: 29000 (一班8小時/月休6日)
3. 總幹事/主任 : 35000 (一班8小時/月休6日)
偏責任制所以工時會稍長一些
4. 社區清潔 : 20000 (一班8小時/月休4日)
這是一般在台北市中等品質社區(套房類也算)
如果是高級社區-豪宅類的個人薪資會再加的6000-8000甚至10000以上
但請的保全可能是前特種部隊或國安局的保鑣
秘書跟主任都可通多國語言或留學回國的
我想一般社區應該都請不起
樓主可以看一下社區管理人員的編制 算一算大概多少薪資總額就可以估算合理的物管價格
反對調漲雖然贏了, 但是險勝!!
但我心裡其實沒有多高興, 因為我也知道有些管委會委員做的很辛苦
很多不公不義是第一屆留下來的遺毒
昨日投贊成的得知無法通過..管委們都說以後社區不太可能有管委會了
因為沒人要當管委了!!
聽了實在很難過..起碼我不是為反對而反對, 我也覺得目前的物業保全
做得還不錯, 只是因為普遍調查結果物管費用比起其他家高
再者管委會說社區今年度更換門禁系統花了80萬..全部算到公設維護費
這種算法合理嗎? 因為有住戶說這是屬於社區財產的花費而不是屬於公設維護費
聽了茫然..
p.s 有沒有人的社區跟我們社區一樣, 分成A B 兩棟, 管委一直說
我們社區是特例..建坪小+AB棟出入口多, 所以需要較大量的管理費
若有人跟我們一樣型態的..歡迎提供你社區的管理費項目, 起碼下次
開會我可以說真的有人跟我們相同型態甚至出入口更多,人家還是維持
合理的管理費!!!
這種調漲幅度不是一坪70調到80 而是70調到100
說老實話 我覺得貴社區的管委會應該是有些問題吧
第一屆搞爛並非用大幅增加管理費來解決
建商有汙排的問題--這是建商的問題
怎麼幾個後面的管委會沒有盡力追討
所謂 "要我死"增加管理費也要有個理由
社區之間住戶收取不公的問題都沒有解決
就急著漲所有人的管理費
當然物管公司有辦法處理但好像也是要"錢"的
唉 很多人都是人云亦云的
關於電梯的問題
我們社區也是用"永大"的電梯
樓主應該是筆誤
基本上 我非常不建議
用非原廠來維修電梯
特別是"永大"這個牌子
目前永大半責的收費12人座每月的收費約在4000上下
應該算是合理收費範圍
由於電梯的設計都是電腦控制
永大在這幾年把電梯的維修權
緊密看管 維修人員都靠一部手提電腦
電腦還設定幾天內須更新否則程式失效
連拷貝也拷貝不出來 偷了這部電腦也無用
因為程式下載只能在公司內執行
公司的智慧都在幾位很忠誠並可以領退休金的老人
年輕的維修人員只知其然不知其所以然
說了這麼多 為何強烈建議由原廠修
這還是牽涉到責任問題
看到太多非原廠來修發生人命的問題
如果管委會把原廠換掉找副廠來修
原廠完全不承認所有責任問題
(當然這時保固時間早過了)
即使後來又換回原廠或是找原廠來解決問題
原廠的態度與責任會很不一樣
管委會畢竟有刑責的問題
在這一點我很堅持 我撂過話 誰要換副廠
就請那位大大來幹主委
所以還沒人敢挑戰這一點 各位委員也都支持
基本上我對電梯原廠的要求就是軟硬兼施
最低標準就是在不換的狀況爭取最大的服務項目
當然了如果電梯已經到了15-16年以上的替換期
社區基金也足夠更換電梯的主要構件那時
管委會倒是可以稍微再硬一些
畢竟一部電梯至少50-60萬 甚至1百萬的更新生意
這時候只要換了主要組件 原廠就沒轍了
重要組件像電腦 鋼纜 控制面板等等會一起換
保固與產品責任也會重新開始計算
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