kohojumin wrote:
新竹在籍的人口還是小於居住人口一大節。
地產就是投資賺錢
有漲有賺,才有人投入資金
整個台灣,早不是供需理論...等基本面可以解釋這高房價
這漲幅基本面早破線n次了, 你多看看01就知道了
光分紅費用化,就可以再開一版, 這裏不細談基本面問題
簡單來說, 這房價說穿了就是炒
即然是炒房, 當然受 資金 以及利率 影響..
這個高房的問題台灣所有的人都知道,是炒 根本不是基本面
所以有QE退 加 年底升息
自然會停手賣房..
suan2289 wrote:
整個台灣,早不是供需理論...等基本面可以解釋這高房價
這漲幅基本面早破線n次了, 你多看看01就知道了...(恕刪)
這裡談的是新竹。以市中心或關埔等幾個去區來說，以大樓建造成本十二萬(工料成本+管銷)，加上土地
的成本，一坪市價26萬左右，會破基本面n次嗎？
這裡算的是指熱區，新竹其它區域都還在一字頭，但建造成本是一樣的。難道要賣到比工料成本還低才算
是基本面嗎？
基本面不是只有算建造成本，土地也要成本，房屋建好後的價值(註)，地點的現在和未來發展都是基本面。
不要拿台北市的房價來算新竹的房價漲破破基本面，除非新竹漲到像台北一樣。
註：房屋的價值不是把材料價值加起來，就像是一部電腦的價值不是它所用的零件價值加起來計算。
如果一個東西做好的價值等於它的成本，那麼該東西就不能成為商品。
金東壘壘 wrote:
大樓一坪建築成本算到12萬太貴了吧！
以熱區都是建造超高樓來說，12萬(含管銷)是差不多哦。而且這算是毛胚屋。修飾和附贈的設備不算在內。
金東壘壘 wrote:
就如你所說的，建築成本都差不多，
那一兩年前竹東還有9-12萬/坪單價的預售屋，豈不土地一點價值都沒有嗎？
竹東那裡有蓋超高樓？願聞其詳。
大建商當然有能力降低建造成本。就以平釘天花板，行情3000/坪，大建商可能2000/坪。
你是要算3000還是2000？就看你覺得那是1000元的價差是建商的能力屬建商，還是建商的能力應該回
饋給購屋者？
金東壘壘 wrote:
東方明珠從21-24萬賣到現在27-30萬，
建築成本和土地成本是固定的，
淺銷 開案 到現在規劃一模一樣，
那多出來是利潤，多高，有嚇到吧！
同樣的道理，土地成本你是要算建商購入的成本，還是現在的市價？
如果你有土地要賣，你要以取得成本賣還是以市價計價？
金東壘壘 wrote:
當初開21-24萬建商肯定也是賺，
成本我看很低。賺飽飽。
當然要賺，你當建商是吃素的？
至於成本，請用算的，不是用看的。(土地成本請以鎖售時的市價，不要以建商購入的成本)
同一地區，建商行銷手法，會分期分段賣。這樣才能把價格推上去。
所以初期並不一定就是賺飽飽，這個你要理解。
重點要有那個價值，消費者肯買單，才能賣得出推得上去，不是嗎？
金東壘壘 wrote:
有網友提到：一坪土地買100萬，要是容積率算400%，那一坪要賣的成本就是25萬
這我是不清楚真的假的，
但夢想市土地當初昌益跟雄基買，
據說一坪是８０幾萬，
若套公式光成本就要３０？...(恕刪)
容積率400%(應該是指商業區吧)。不是說100坪只能蓋400坪。有很多是可以不計容積率的，如
陽台，雨遮，機電空間，公共空間等等，加上容積獎勵。以關埔來說實際蓋的樓地板面積可能是
額定容樍的兩倍以上。這樣就清楚了嗎？
無論如何，如果仔細去計算，就知道關埔，現在以平均26萬/坪來說並沒有徧離基本面。
(至於喊三十幾萬的，聽聽就好，也許未來有那個價吧)
只是你問26萬/坪貴不貴，是不便宜。是不是很多人買不起？是！
買不起，買不下去，以其等它降價不如找其他處買，此處不留爺，自有留爺處！
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