霞飛苑(十里靜安)小疑問 (第20頁)

Ace.H
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191樓

2015-04-17 14:40

kaworu.liu wrote:
其實蠻好玩的很多人算的時候建商賺營造費20~30% 我認為OK 大家也OK的樣子
建商等待土地價格上升的時候賣上升後的價錢又覺得建商怎可以賺營造又賺土地
卻沒想到建商如果不蓋只接轉賣土地本來就會賺到那條土地價格上升的利潤..
但現實面建商本來就是賺土地跟賺營造兩頭賺阿..

Yes!
建商在核算售價時，成本抓的是時價成本，不是取得成本。
前面有大大在計算光埔若是賣25萬一坪，毛利只有20%，建商的利潤太小。
其實那20%已經把土地時價也加上20%來出售了。若是土地以時價配售，那麼毛利就不只20%。
所以，利潤已經不低了，若再加上財務槓桿的操作，利益更是驚人(操作順利另當別論)。
很多人有既定的印象，覺得建商的毛利一定很高。其實時價成本加20~30%利潤就是很高了。
(看得那些毛3到4的企業老板口水都要流乾了)

frabe93

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192樓

2015-04-17 22:41

聽大家算建商成本，
感覺遠低於售價，
為何談價格時這麼難殺價？
有沒有什麼招術可以殺多一點？

kaworu.liu

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193樓

2015-04-18 0:04

frabe93 wrote:
聽大家算建商成本，...(恕刪)

很難啦老闆賺不夠寧可不賣也沒皮條

景氣反轉老闆你不買建商也是會便宜給你

一句話你憑什麼讓建商俗給你

不外乎你認識老闆認識營建業大老同行價投資客買了一次還會一直持續購買的或是原本的顧客換新房

不然就是行啊內的

Ace.H

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194樓

2015-04-18 12:15

frabe93 wrote:
聽大家算建商成本，
感覺遠低於售價，
為何談價格時這麼難殺價？
有沒有什麼招術可以殺多一點？

是因為哄抬的結果。
通常建商土地夠大或戶數多的建案就會分期分批出售。
其模式，在初期會以比較低的價格開始(但會限制數量)階段性哄抬。
潛銷－＞預售－＞成屋銷售->下一期－＞
︿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿｜

每個階段會提高價格，讓投資客覺得有利可圖而參與，自住客也會產生焦慮性衝動。
一開始價格是經前面所說的時價成本加上合理利潤(甚至會刻意壓低初期利潤)，但到後來的哄抬階段，就會背離合理價。
哄抬能成功的原因是，大部份買房的人都不會土地和建物分離計價。
應該會漲的是土地，不是建物(建物因物料和工資波動的影響是有限的)。
如果大家都變精明了，會分離計價，哄抬成功的機率自然變低。

devine

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195樓

2015-04-18 19:36

要買到便宜房子並容易，
有時建商發生財務危機，
想脫手也不會個別通知你，
最後法拍雖很便宜你也不敢買。

我的發言大都是哈拉而已，如有得罪不要太在意。

smallpinpin

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196樓

2015-04-20 14:21

smallpinpin wrote:
"21層以上的超高樓...(恕刪)

之前討論過興富發台南24樓高的建案
最新價格一平12.8
你還相信
"21層以上的超高樓每坪造價約要11.x~12.x萬"????

霍華P

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197樓

2015-04-20 15:24

不了解台南的行情

但是建商這種廣告價,應該是噱頭居多,你是永遠買不到的
要不然就是採光差,樓層差的價格

真的要12.8去買,應該不容易
尤其是興富發這種大建商

smallpinpin wrote:
之前討論過興富發台南24樓高的建案
最新價格一平12.8
你還相信
"21層以上的超高樓每坪造價約要11.x~12.x萬"????

kaworu.liu

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198樓

2015-04-20 15:37

霍華P wrote:
不了解台南的行情但...(恕刪)

基本上廣告價你在高樓層在差頂多差3-4萬而已

外面代銷常見的價差是一層1000 假設你是20樓以上VS最差的2樓差不多是2萬
然後風水爛有中繼消防水槽壁刀的額外再便宜的一坪幾千
讓你算到有價差一樓2000 最多就是那些錢

蓋房子沒你想像的貴..現在原物料低迷很久了..你還以為是2008 一噸3萬嗎..

代銷那個是騙外行的啦

以霞飛苑(十里靜安)廣告戶有裝潢的還要扣掉他裝潢成本價差沒那麼大 (當初是講裝潢150-180? 60多坪虛坪)
所以初算裝潢是一坪4萬 (但我覺得那個質感我自己做3萬的都比他好成本大概是100給設計公司包到好)

24樓以上的我上次聽我爸公司總A跟他兒子跟我爸(總A特助)在討論 RC蓋應該是免10萬下就是看鐵窗跟磁磚要給多好)
他們公司的竹北案子我同事也買那間買在19.5萬開價23.5萬我買至少還可以少2萬我還是嫌貴啦哈

Ace.H

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199樓

2015-04-20 16:33

smallpinpin wrote:
之前討論過興富發台南24樓高的建案
最新價格一平12.8
你還相信
"21層以上的超高樓每坪造價約要11.x~12.x萬"????

11.x~12.x萬是我估關埔21層大樓的造價，你是那一個字看不懂？
不同地區造價不同，就給你標準價參考了你還是要拿台南來比關埔，真是...
不同建商有不同的降低成本能力，建案規模不同，成本也會有差。
有店面的建案，也可攤平成本(十里是沒有店面的建案)。
考量關埔建案雖都是大建商(造價應會比標準稍低)，但大都用到了石材，Low-E等較貴建材。
所以我才估它為每坪造價約11.x~12.x。
下次，要引用我的話，請把上面整段一字不漏一字不改照登，OK？

什麼叫廣告戶(你買不到的戶)，特別戶(中繼水箱層，上下層，終日不見光戶等等)，問題戶？
等你的買得到，也不是特別戶或問題戶，再來討論你的最愛成大城也不慢是不是？
我也說了，台南我不熟，所以不是那麼想討論。
你對成大城那麼有興趣，它交屋應該也很久了，可以去查實登錄，那才是真正的成交價。
既然成大城都已完銷了，想必那廣告不是建商的，不要去拿一份仲介或代銷的廣告價來分析造價好嗎(他們比建商有更多話術)？
一個商品，若離行情甚至應有成本太大時，不是不可能，至少它不是常態，買時也要小心有詐。
味王老總：依釀造的成本分析，一瓶醬油若低於40元，一定是純的---化學醬油的。
一瓶29元的味王醬油，果然就中了

蔣經國的名言：不要拿買醋的錢去買醬油！
買到，不要以為賺到了，俗話說得好:
只有錯買，沒有錯賣！

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200樓

2015-04-20 17:08

霍華P wrote:
但是建商這種廣告價,應該是噱頭居多,你是永遠買不到的...(恕刪)

行仔內，但這不是建商登的。
我剛去了解了一下，是代銷老總整枇買下來出售的餘戶。
12.8萬，如你說的，沒了！(話術？以後查實價登錄就知道了)
剩下的開出來，都是14萬以上，因為對保在即，所以那應該就是成交價(不是開價)，賣方已沒時間耗了。
(但若，賣方基於某些原因急賣，賠售也不無可能)
接下來要注意了，車位(B1)一個要120萬以上，這都已經超越關埔行情了。
知道眉角長在兒了嗎

我跟你一樣，也不懂台南行情，也不知道個建案的建材如何。
總的還是上面那一句話：
只有錯買沒有錯賣，不要拿買醋的錢去買醬油！