bullx wrote:
因為我朋友沒有經驗，...(恕刪)
投資套房,
金山街已非首選.
綜合大家說的缺點:
1. 很可能是二次施工加蓋違建.
2. 銀行貸不到八成.
3. 寬限期頂多兩年, 本金也是要還的.
4. 競爭激烈, 6000不好租.
若以純投資來看,
地 25坪 1500萬.
也太貴了吧.
你可以請你朋友去金山街大街小巷全繞一圈,
看看有多少棟有貼要出租,
再看看有多少正在蓋,或快蓋好的新套房,
基本上,金山街因為違建太多,太過擁擠已經越來越沒生活品質了,
而因為和三期很近,很多人也不把金山街當首選,
我房東的套房空了幾間,已經空好幾個月了,
附近一間3樓半違法改建的又快完工了,
金山街現在已是供過於求了,
你朋友確定能夠永遠滿租??
要是哪天被迫降租金怎麼辦??
bullx wrote:
因為我朋友沒有經驗，我也覺得我的說法沒有說服力，希望大家一起來看一下，感謝。
物件: 金山街的投資套房，地坪25坪，已經隔出9個房間。目前聽說是滿租。
每個房間租金約5000元。出價1650萬。
我朋友的說法: 可能可以用1500萬買到，跟銀行貸款8成，所以只要付現金300萬。
支出一: 我朋友說目前的狀況很糟，所以可能要花40萬裝潢
這樣就有可能以一間6000出租
支出二: 貸款8成的利率用2% 來算，所以每年支出房貸為 1200萬*2% = 24萬
支出三: 因為我朋友要工作，所以房間要交由仲介管理，一個房間要500元，
一年要500*9*12 = 5萬4千元
支出四: 考慮到翻租率，假設每年要找4間房間的房客，每找一間要付給仲介3000元，
所以支出為 3000*4 = 1萬2千元
稅金與維修支出: 假設一年用2萬元計算
收入一: 租金收入可以到64萬8千元/年 (以一間6000元計算= 6000*9*12 = 64.8萬)
但考慮到翻租率，一年可能有4間房間兩個月沒人住，所以4*6000*2 = 4萬8千元
所以收入只能算60萬/年
結論: 收入減去支出為: 60-24-5.4-1.2-2 = 27.4
這樣的投報率約為 27.4 / 340 = 8%
好了。。。因為這個8%讓我朋友好心動，請問各位，這樣是個好投資標的嗎??
PS: 這個房子沒有改建，也沒有違建，就是舊了點。。。(恕刪)
【可能可以用1500萬買到，跟銀行貸款8成，所以只要付現金300萬。】==>銀行貸款8成，不太可能~~~SO:現金600萬
【目前的狀況很糟，所以可能要花40萬裝潢】==>裝潢40萬，自己做嗎?...不太可能
【收入一: 租金收入可以到64萬8千元/年 (以一間6000元計算= 6000*9*12 = 64.8萬)
但考慮到翻租率，一年可能有4間房間兩個月沒人住，所以4*6000*2 = 4萬8千元
所以收入只能算60萬/年】==> 1~2年整可能有9個房間 都沒有人住，就是租不出去~~投報率約為 0%
【8%】屋主還會賣給您嗎?
1. 第四台費用 (若振道3間房算你一條線 3*540 = 1620)
2. 寬頻網路費用 (約 700 以上 網路太慢 沒人要住你的套房)
3. 水費 (金山街 一般房東水費是沒在收的 我估計一個月 8 900元跑不掉)
4. 公共電費 (公共空間照明 洗衣機 加壓馬達 抽水馬達 一個月加起來 也要 600 以上)
5. 若有飲水機的話 還會有一筆飲水機保養費 (賀眾一年約3600) (當然: 飲水機也會吃水吃電)
6. 電器設備維修費 (包含 水電 燈泡 ...看運氣 很難估算 可多可少)
7. 油漆費 (租客搬走 常常牆壁會弄髒了 不修飾一下 可能不好租)
8. 有兩筆 很大的 仲介費 與 土地增值稅 (近給年 新竹市公告地價 每年都大幅度調漲 這間地25 坪 每年可能要多 10幾萬的成本）（以信義為例 仲介若跟你收 4%仲介費 你自己算一算 到時後要被 收多少錢, 信義只收買方1%）
若是你們覺得金山街 房地產將會大漲
買間套房 收收房租 補貼房貸支出 兩三年後賣出賺賺差價 是OK 的
其他的 你們自己再算清楚一點
另外 ： 1500 萬太貴了 多少錢才合理 ？ 自己多做做功課吧 ！
要買房 狠狠殺價就對了
祝福你們了
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