首先一坪從70漲到100的提案是不會過的
因為這是人性問題---漲太多了
這不是只有自住戶的問題還有承租戶的問題
太多問題要解決了 所以我極端不看好這個提案
另外有個重點
我沒有看到社區的財報 是已經赤字了嗎?
是否完全沒有開源節流的方案嗎?
我無法評估是否需要增加收入的原因
另外增加的訴求是甚麼?
是要把公共電費由自己的帳單支出轉為社區基金支出(這還算有道理)
但如果是增加社區管理的服務項目較增加4成多的費用 這無法說服人
理論上由於物管與保全這個行業各業者的競爭十分激烈
社區管理的費用其實有十多年沒有實質調漲 薪資也沒有調漲
不懂要多收這麼多的社區管理費的理論基礎在哪裡
當然了很多社區都收每坪100 但那是社區比較小的緣故
保全24小時哨加上秘書與總幹事的服務
小坪數 一百多戶的社區每坪收100
小坪數 70-80戶的社區每坪可能要收130-150
算是很正常的
但400多戶的社區每坪要收到100的狀況實在是很高
如果樓主可以提供詳細的社區相關資料
我可以試算管理費的需求
其實如果社區維持確有需要或能提高生活品質,大部分住戶都會支持調漲管理費,會有反對的聲音,通常都是財務不透明,或有人謀不臧.
最後除非你家是豪宅,不然管理費越高,房子的價值越低,一般人對管理費都有個忍耐的上限,無厘頭的貴,會讓想進入社區的人怯步.
喊多喊空都好,請拿出點料來!
住在台北的台中人 wrote:
看了樓主說明首先一坪...(恕刪)
整理了一下管委提供的資料請各位看一下 :
目前固定支出表
物業管理費 480000
公共電費 70000
電梯維護費 37200
機械車位維護 23160
零用金 20000
垃圾清運費 14000 (資源回收所得要給廠商賺才有這個價格)
消防機電汙水 14000
電話費 2346
保險費 1250
公共水費 543
合計 662499元
目前固定收入表
A棟 店面 10戶 280.3坪 每坪35元 管理費每月9821元
套房 342戶 5170.2坪 每坪70元 管理費每月361914元
B1F/B2F平面汽車位 49個 每個200元 管理費每月9800元
B2F機械汽車位 161個 每個400元 管理費每月64400元
B1F/B2F平面機車位 185個 每個50元 管理費每月9250元
管理費合計 455185元
B棟 店面 4戶 80坪 每坪35元 管理費每月2800元
套房 126戶 1649.57坪 每坪70元 管理費每月115740元
1F平面汽車位 7個 每個50元 管理費每月350元
B2F機械汽車位 32個 每個400元 管理費每月12800元
B1F機車位 67個 每個50元 管理費每月3350元
管理費合計 134770元
A棟+B棟總收入= 589955元
固定收入-固定支出 => 589955-662499=-72544元
以上是小弟社區委員會所提供~~歡迎大家來幫忙看看問題點!!!還有目前我的社區電梯與機械車位保養合約
均為全責..關於這點請問各位真的有必要嗎?? 全責與半責詳細差別在於什麼呢?
p.s 有幾位點出了問題..以小弟來說並未購買汽車車位, 但從一開始就連帶負擔這些車位的維護
實在有失公平~~~
西門大俠 wrote:
2. 物業保全兩男兩女加上一個總幹事 (就我看到的), 24小時制, 只是晚上不會有女生, 而會有兩位
男性保全
西門大俠 wrote:
整理了一下管委提供的資料請各位看一下 :
目前固定支出表
物業管理費 480000
如果物業管理請的人數如你前文所述 四個保全加總幹事，那你們物業管理的費用算是超高價了吧
先檢討這個費用吧，
當然如果男女保全長得像林志玲跟金城武，那就另當別論了。
西門大俠 wrote:
零用金 20000
這麼多的零用金花在什麼上面 ???
西門大俠 wrote:
A棟 店面 10戶 280.3坪 每坪35元 管理費每月9821元
你們的費用 有七成都是花在物業管理，結果店面的管理費只要一半 ?
店面完全不用保全看 ? 不用物業管理 ? 社區攝影機沒拍到一樓 ?
人生就該好好的玩 !
1.約160戶每戶約28~36坪(新北市屋齡15年)
2.每坪30元
3.警衛3名輪班(白天2名、夜間1名)、總幹事1名、清潔2名(委外)
4.停車位清潔費每車位500 (約100個)
5.電梯4座(委外每月定期保養)
6.垃圾每層樓設公用垃圾桶(委外清運)(但資源回收由管委會賣掉並將費用繳回)
7.消防安檢及維護(每月一次)
8.機動清潔或修繕(委外每月一次)
繳費方式...月繳每坪30元，年繳每坪30元但只需繳11個月
所有權人大會出席 每年每戶退款300
依照上列年繳及退款得出..平均每坪約20元左右...真的有誇張到!!算一算比ADSL便宜!!
前年有一位住委跟我說管委會每年都保留有周轉用的現金約有700~800萬
能這麼便宜是因為管委會自己有"不動產"..有租金收入
....(至於管委會為何會有資產就沒有考究了)
1. 物業費用太貴
2. 零用金太多
3. 店面管理費收太少
我會在開會時務必提出...只不過關於物業費用這就說來話長, 當初本社區原有的物業保全由於素質太糟
以至於被更換,不過據管委所說,物業通常都是簽約一年,所以當初算是違約,斡旋了一番之後,雖然不需要
賠償違約金但也付出了一些賠償金給原物業公司!而現在所雇用的物業公司,管委會認為的優點:
1.不需要以年為簽約,對方物業公司願意
2.會主動管理安全秩序,積極與警方配合
(據管委會所說本社區投資客租給八大行業住戶不算少,所以曾發生有租戶吸毒問題)
3.社區之前建商汙水問題沒處理好,導致時常遭環保局罰款,據管委會所說一次都罰十幾二十萬,而現在
施工即將完成...這是物業公司去處理的!!
總之照我參加會議完所感覺到的,就是管委會很肯定此物業公司,原因主要在於維護安全,因為他們擔心
別間物業公司若是簽約一年,但遇到違法吸毒之事就逃避不處理,大家會活在恐懼之中!!再者由於目前
物業公司幫忙處理了汙水問題,替社區省了每次開罰都一二十萬的罰款,所以管委會算是心存報恩的肯定吧!
零用金兩萬是否太高?可以去看明細,再論斷,不過我也覺得太高了.
全責與半責差別在有沒有自負額,所以全責的費用較高,不過一般新社區因為設備都是新的故障率低,是否有需要保全責是可以討論的,不過建議你還是別去碰這塊,如果變半責,約中若出現個高額故障修復費用,提半責的人鐵定會被批.比較可行的就是多找幾家比價比合約內容吧
喊多喊空都好,請拿出點料來!
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