eastliu wrote:
如果大部分稍具規模的建商成本都能在此之下
那這個表列就不能當做所謂的標準值了
它還是消費者買房的參考。
前面已說明了，建商有能力降低成本，是他的能力去多賺的。那不是消費者的功勞。
例如，標準迼價的水泥(土水)工程成本是以包商的行情計價。若是建商夠大，自己有水泥工班。
自然能降低水泥工程的成本，從另一個角度看，就是建商自己開了個水泥工程行，水泥工程的利潤自己賺。
沒有理由要求建商把這部份的利潤讓給消費者。(當然建商要回饋，是他的選擇)
又例如，土地當初建商購入時30萬/坪，房屋銷售時土地市價漲到50萬/坪。
土地所漲的價當然也是建商的，建商在定售價時會以市價成本為基礎去核算利潤，不是以他當初取得成本。
(當然建商要回饋，也是他的選擇，但選擇權不在購屋消費者)
eastliu wrote:
但是如果考量到風險與機會成本，從成交價反推出來的毛利並不合理
所以惟一的可能就是建商的成本並不是如此
我並不是從成交價去反推毛利喔！而是從可以查到的資料去推算建案的標準成本。
用這個去推算某地區的推案，建商的售價是否值得買，有它的參考價值。
在正常的情況(市場正常，建商正常)，建商毛利確實就在30%上下，20%也不算低。
行情好時，超過30%也是有。
eastliu wrote:
PM不可能拿所謂的"標準值"來評估對手的cost
不好意思我認真了XD
你要真能估出某建案真實成本，用這個去和建商談售價，建商也不會理你。
消費者能參考的就是標準造價和土地市價。
建商有能力壓低成本，那是建商能力，不是你的；
建商沒能力，成本高於標準值，你也不用較高的價格替沒能力的建商買單。
其實這問題的討論，一開始並不是在討論建商成本。
而是討論十里在行情13萬~15萬一坪時，推出二十幾萬一坪的大樓，高出市場行情的銷售策略。
我只是要指出十三，四樓高的13萬~15萬一坪的行情並不能和25樓高的十里直接比價。
因為兩者的造價就差了約三萬元/坪。
一般消費者搞不清房型和造價關係，老把透天，公寓，大樓和超高樓，同等看待。
這是不對的。
如果同地區，同容積率的情況。14層大樓和25層大樓同樣要賣25萬一坪，那麼14層大樓其實是貴很多。
懂得其中道理，會讓你買房更加精明。
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