devine wrote:
十里整地很久，可算和旁邊冷水坑那棟黑宅及北歐三小國同期，
當初大家都開價17但實際成交都13-15萬。
黑宅指那個建案?是我說的地面21層以上的超高樓嗎?
北歐三小國的地是工業地，土地成本先不論。
14層的RC大樓和(十里)25層的RC超高樓，每坪造價成本差了4~5萬元，如何相比？
不管同不同期，21層以上的超高樓每坪造價約要11.x~12.x萬，加上土地成本和管銷。
應該沒有一家建商或建案能夠玩13~15萬一坪的遊戲吧。(慈善家例外)
smallpinpin wrote:
"21層以上的超高樓每坪造價約要11.x~12.x萬" ????
這個我很懷疑
如果有興趣 台南成大城 紅單一坪大概11~14
現在591 還有投資客賣14
目前還是預售 樓高22 興富發蓋的
所以 我對"21層以上的超高樓每坪造價約要11.x~12.x萬" 存疑
那你要不要對總樓層越高造價越高也存疑？
十四樓高的建築和25層的十里，造價成本會差很多，總不要懷疑吧？
你說台南成大城，我看到的大部份都是一坪近20萬(含車位算的)。
我不知投資客賣14的廣告在那兒，所以無從評論。
相同房型不同地區的造價成本也不同，我們在談新竹，突然冒出台南來，還真不知如何比法。
(我問d大的話，寫的很清楚，是關埔地區地面樓高21層以上。)
關埔的大樓我是以中上造價評估之(比標準值略高)。
建案如果含有店面，那麼其附加價值可以攤平住宅戶的單價。
建商的能力，其成本也會有所差異(但不會差得太離譜)。
不同地區，不同耐震係數要求也會影響造價。
(921後，全台新建築耐震係數都提高了，為了攤平成本，從那時期開始，白牆隔間取代了紅磚)。
當然，偷工減料，也可以大幅降低成本
如果你看到個建案，售價接近標準造價(+土地)或更低，那麼要我的話，
會去懷疑建造的品質，不是懷疑正常的建案賣太高價。
最後，貼個各縣市的建築造價參考表給你參考(97年的，未更新，我相信現在只會更貴不會降低)：
http://sy.aga.tw/cost.html
smallpinpin wrote:
黑宅指那個建案?是我說的地面21層以上的超高樓嗎?
北歐三小國的地是工業地，土地成本先不論。
14層的RC大樓和(十里)25層的RC超高樓，每坪造價成本差了4~5萬元，如何相比？
不管同不同期，21層以上的超高樓每坪造價約要11.x~12.x萬，加上土地成本和管銷。
應該沒有一家建商或建案能夠玩13~15萬一坪的遊戲吧。(慈善家例外)
你睜眼說瞎話
591 上輸入成大城 有78間待售 其中70間 1X 萬
這建案24樓高
其中一件連結如下:
http://sale.591.com.tw/sale-detail-2125141.html
其他討論版如下
可以證明潛銷階段的價錢一坪13 左右
http://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=467&t=4180429&p=2
你覺得興富發是慈善家嗎????
smallpinpin wrote:
你睜眼說瞎話
網上討論一定要這種口氣嗎？
smallpinpin wrote:
591 上輸入成大城 有78間待售 其中70間 1X 萬
不好意思，我沒一件一件看。但第一頁看了幾件，扣除車位，並沒如你的便宜。(附第一頁圖)
smallpinpin wrote:
其中一件連結如下:
http://sale.591.com.tw/sale-detail-2125141.html
這是含車位價
smallpinpin wrote:
http://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=467&t=4180429&p=2
你覺得興富發是慈善家嗎????
前一封回覆文，我說了那麼多可能的差異，對你都沒意義嗎？
我和d大，討論的是關埔這邊的21層以上的大樓，你老拿台南來比。
我台南不熟啦，我也不知道成大城的修飾建材用料，地價和關埔應也不同吧，這樣可以嗎？
我也給了你，各縣市的建築造價表，那對你來說，也都是胡說的嗎？
總的來說，那表是標準價。
建商能力不同，造價會有差。(我自己去買個馬桶，和昌益買的相同馬桶，價格會差很多^^)
光是修飾建材用差一些，每坪都可能低到一兩萬，用料好的話，那則可以高很多很多。
so...台南的案子，有興趣就你自己去評估了。
回頭談關埔OK?關埔的超高樓，用料建材，我覺得是在標準價以上，所以我估近12萬/坪。
加上地價，我才認為13~15萬是不太可能，也虛心的請教，怎知你老拿台南的案子在爭論呢？(縣市不同造價就會不同，也解釋了)
在辦銀行貸款時，銀行會依標的物評估重置(就是重建)價格作為保險的依據。
我的，就差不多是快12萬/坪，其它有在關埔買房的人也可以參考銀行評估的重置價格，看和我說的有沒有出入。
devine wrote:
對亞哥靜界
時間太久我忘了名字
十里整地前房價還沒真正上漲...(恕刪)
亞哥靜界和三金國一樣，都是十三，四樓高的建案。
我說的是像十里一樣地上21層以上的建案。
成本不一樣，以關埔蓋的超高樓用料和地價，應該是不可能有13~15萬一坪這個價。
我們就以11.5萬一坪造價算好了，以關埔乙住獎勵後的容積，一坪建坪大概會持分0.13~0.15的地坪。
就以平圴值0.14坪，一坪50萬市價來算，大約是7萬。
也就是說每建坪坪造價+土地持分=11.5萬+7萬=18.5萬/坪。
你也可以說，這是關埔超高樓建商的基本成本。加上管銷和利潤，一坪賣25萬左右(註)，我覺得合理。
目前，建商喊到30萬/坪(成交價)，個人就覺得有點貴。
devine wrote:
2007年如果立刻推出，
月繳2萬四年交屋
開價每坪17萬成交15萬
以當時的氣氛我想也不會完銷
你也可以說，如果當地二十萬一坪，還沒辦法被市場接受，那就只能推十三四層的樓型。
(這也可以解釋，三小國，亞哥靜界，不蓋高一點的大樓)
註：當然，有些土地，建商買得早，成本低於50萬/坪，但建商會以市價計價，不會以成本去計算的。
買得晚的建商，那麼土地成本就會高於50萬/坪，這成本也會反應到房價。
一些來不及推出，導致獎勵容積縮減的未來建案，其成本當然也會更高(因為土地持分比會墊高)。
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