phalex3 wrote:
sunyear大又讓我大開眼界了, 房價貴還是便宜不是看人民收入而定, 是看建商成本阿??
我都說了，成本計算，那是"基本面"。要舉例的話基本面就像是彈簧，在沒有壓力下，它的疏展度就是基本面。
當你去壓低它時，它因受到壓力，疏展度會變小，但它有恢復基本面的抗壓存在，只要壓力變小或解除，彈簧就會往基本面恢復。
同樣你去拉它時，它因受到張力，疏展度會變大，但它有恢復基本面的抗張存在，只要拉力變小或解除，彈簧就會往基本面恢復。
房價的成本分析就如同彈簧的基本面，壓力就是大環境不好時造成，但彈簧不是陏意要壓多少就多少，當當離基本面越遠，就越難再壓下去。
同樣大環境好加上人為炒作，就如彈簧受到拉力。價格會比基本面高，但它也有被拉回基本面的壓力。
phalex3 wrote:
這就很奇怪了, 這邊討論的房價也不見的是建商新蓋的房子, 可能更多是當初入手五百六百萬的房子,
你二三十年前入手的五百六百萬房子，只要房子還好好的，你要不要五百六百萬賣給我？
舊房子的基本面就是以同等級新房子扣掉房子的折舊，這都是同樣的道理(房子會折舊，材料和土地會漲價)
phalex3 wrote:
貴還是便宜當然應該還是回歸消費者的消費力
我有說這是錯的嗎？(麻煩再看一次我的論述)
消費力強弱本來就是影響貴還是便宜的力量之一。
我的重點在於貴，是比什麼貴？便宜，又是比什麼便宜。
就是跟基本面比，不然要跟什麼比？
你可以質疑基本面的算法，也可以提出你的基本面計算方式來討論。
但房價貴或便宜當然要有個基準比較，這基準就是我說的基本面。
phalex3 wrote:
假設像你說的建商買地, 買一坪200萬好了,
蓋出來的房子還賠本賣你 一坪三十五萬,
可是對消費者來說還是貴阿,
既然如此, 這樣子為什麼要去計算建商的成本??
那麼建商就不會蓋房子。壓力大到售價不敷成本時，就沒有人會蓋房來賣。
市場少了新屋供應，需求就會變大形成房價的拉力。
房價總會在壓力和拉力較勁下到達一個平衡點。
這個平衡點離基本面越遠(不論是貴還是便宜)就越難發生(因為需要的壓力或拉力要越大)。
建商是有市場嗅覺的，當然知道市場的購買力在那兒。所以市區，精華區在土地越變越貴時，房子坪數就越蓋越小，來符合市場。
在房子單價的市場接受度還在十萬上下時，就只會推透天，公寓。到了十五萬上下時，就有機會推十五層樓左右的大樓。
超過二十萬時才有可能推超高樓。因為造價不同，超高樓不可能賣十萬上下的單價。
市場接受度若只有十萬一坪，那麼建商就只會蓋透天或公寓(還要土地夠便宜才成)。
phalex3 wrote:
既然如此, 這樣子為什麼要去計算建商的成本??
現在又不是要算建商賺多少才合理
不然難道要計算建商要賠多少才合理嗎？
那還是要計算成本吧？
基本面談的就是商品基本價值。
房子價值不是把建材價值加上土地，就是它的價值。
建材的經過生產(建造)後變成房子，理論就會增加原材料的價值。
就就是產品加值(如果產品生產後不能加值，就沒有人會生產它)。
所謂建商的利潤就是加值的這一部份。
