弔詭的新竹房市

新竹房市大概是全台灣除了台北以外最奇特的市場。
一方面，有許多人不時唱衰新竹房價，有些人士甚至從四、五年前就唱衰至今。
一方面，有許多人也不斷抱怨市場房價仍然居高不下，並沒有隨全球經濟下滑而崩盤。

我在新竹工作已有五、六年之久，目前已有自住屋，但這幾年也如同各位一樣到處逛新竹、竹北的樣品屋。針對新竹房市的現況，也有一些個人的看法。

首先要說明的是，竹科在過去五到十年來的轉變。竹科在早年是靠幾家半導體廠商起家，當時其實是以「工廠」為主。也就是說，除了比例較低的主管、工程師外，竹科最多的員工是技術員。但是在過去十年來，我個人的觀察是，竹科的「工廠化」性質是在消弱中，轉而代之的是「總部化」以及「研發化」。當然，這並不代表竹科不再有技術員、不再有工廠（事實上新的fab仍在興建中），但是越來越多公司將生產移出新竹，不論是到中科、南科、或是海外，而竹科留下的則是總部以及研發人員，也就是公司的大腦。這個發展對竹科，甚或新竹的影響非常大。因為這批人是公司內所得最高，而且也是社經地位、學歷、以及對生活水準要求較高的人。

從竹科三期的開發來看，這批人的總數在竹科內可能有數萬。即使在員工分紅費用化之後，我相信這些人的家庭平均年收入應該是介於1~2百萬之間，其中有相當比例的人甚至高於這個數字。

理論上，單單這些人的需求，就可以支撐新竹房市，但是事實並非如此單純。

房價取決於供給以及需求。長期而言，需求來自於實際居住的需要（也就是排除投資客造成的假性需求）。這些竹科高收入（better, higher-paid jobs）的上班族，卻並不都有居住新竹的需求。從我個人的觀察來看，大概有15~20%住在外縣市的通勤族（主要在桃園、苗栗，甚至遠至台北、台中）、20~35%住在公司附近的套房族（包括每周三、五返家的三五族），其他則多半已選擇在新竹縣市購屋。

我認為這幾年來新竹、竹北房市的主力需求來自於以上這些人﹕（1）已在新竹縣市購屋，但希望換更新、更大房子的換屋族；（2）認清現實決定在新竹購屋的通勤族、套房族。

換屋族當時在新竹買第一棟房子的時候通常價格十分低廉，但是建築、居住品質不見得滿意。這些人一方面有第一棟房子可供換屋時支付頭期款（或出租支應房貸），另一方面這些年來的存款、收入也都有所增加，所以購買一千多萬的房子對這些人而言並不困難。我相信竹北有相當一部分的房子是由這些人接手。

通勤族、套房族之所以不願意買新竹的房子，不外乎下列幾個原因﹕（1）台北、台中人的優越感，認為新竹只是個暫時糊口飯吃的地方，長期而言還是會回到原居所；（2）原本在台北、台中已經置屋，無法也不願意負擔第二棟房子；（3）對未來有不確定性，認為自己有可能會調到外地、外國。

這些人長期居住在生活條件不甚理想的套房，或著是每天開一、兩個小時以上的車上下班。其中有些人已經過了8、9年這樣的生活，而且也可能繼續這樣下去。但是有另一些人逐漸意識到，他們在竹科的工作不再是暫時撈一筆、糊口飯吃的工作，而且工作的穩定性以及確定性也比較清楚。換言之，他們逐漸意識到這樣穩定、收入高的工作，連回到台北、台中也不見的找的到。而且由於新竹沒有台北繁華，在新竹存到的錢也可能比台北要來的多。而當他們逐漸意識到這是一份未來十幾二十年的工作時，即可能開始考慮在新竹購屋、定居。

在回來講弔詭的新竹房市。正是因為這批新的竹科人，才造成了新竹房市的特性。想想看，為什麼有這麼多人唱衰新竹房市？他們為什麼需要唱衰？從常理而言，會嫌房子價格高的人，顯然一定是有購買的需求。要不然為什麼他們不唱衰桃園房市？宜蘭房市？所以，正因為有人不斷的唱衰新竹房市，才代表這是一個有需求的市場。

至於新竹的房價到底貴不貴，我認為必須考慮幾個因素。從所得來看，新竹的家庭所得與台北幾乎一致，但是房價卻不到台北的三分之一。我的邏輯很簡單，如果台北的上班族買的起7、8百萬的房子，新竹的上班族也應該買的起，只是願不願意罷了。另外一個重點當然是房子本身的條件，不論是交通、環境、景觀、安全、便利性等等。

遺憾的是，我認為新竹好的條件的房子真是少之又少。交通方便的房子景觀糟糕，便利性極佳的房子環境不好，景觀好的房子毫無便利性。沒有明顯缺點的房子卻又貴到不行。這也是為什麼有些條件好、價格合理的房子老早買光光，連二手的都十分稀少，而其他有明顯缺點或是價格過高的房子，打了一、兩年廣告也賣不掉。這是因為從買方的角度而言，總價如果上千萬，則選擇很多，何必遷就有這些明顯缺點的房子，還不如再等等看其他建案。

總而言之、言而總之，新竹房市弔詭的現象看來還會持續下去。一方面在新竹的置屋的需求看來應該是往上，但是好的、價格合理的房子卻是有限的。

8/31更新
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另一個需要討論的則是殘酷的保值性問題，因為這與房價息息相關。台北的房子可以2~3千萬也買的下手，因為買方相信日後脫手時多半可以保本。

新竹的房子呢？我個人是持保留態度，因為目前看來，未來新房屋的供應量應該還有不小空間。不管是關埔或是竹北，可以建設的空地似乎還滿多的，這跟台北幾乎沒有空地蓋新的建案所差甚遠。這也解釋為何新竹房價硬是比台北少了一大截。

如果新竹人現在花個一千萬買一戶大樓，過了5年、10年後，別人願意用同樣甚至更高的價格買下嗎？如果屆時有其他新的、條件相近的建案選擇，而且價格也沒有貴很多的話，應該不容易吧。

結論是，房屋本身的條件以及稀有性還是保值與否的關鍵。新竹房市要達到像台北市區一樣的保值性，可能還需要等大部分適合的建地都開發以及入住吧。在這種狀況下最為難的一批人，則是那些希望從每天通勤或是住套房，改為生活環境好一點的正常居家生活的人。買了房子擔心日後脫手時會虧錢，不買的話又無法改善生活品質。這正是新竹房市弔詭之處。