房子看了很多,光埔地區最喜歡的就是謙品
原因無他~漂亮,質感好
當然價格也是這一區裡單價最高的
謙品位於世傑路跟埔頂二路口
北鄰埔頂二路,對面是透天社區,這區塊整合土地不易,應該是沒機會蓋成大樓了
東面隔著世傑路,同樣是惠宇的青雲和雲品
南面緊鄰幼兒園,旁邊就是目前光埔地區慈雲路以西唯一的公園
西面隔著中庭和一塊尚未蓋起來的空地就是寶佳的菁英典藏
由於為了賺獎勵容積的關係,必須開放中庭空間
因此謙品的建地包含了一條直通慈祥路的人行步道
用來表示有開放中庭,但入口其實並不明顯,一般人不會從此進入
算是相當聰明的設計
全案住家規劃無店面,但樓下對面就是7-11
步行到附近的全聯,全家甚至慈雲路兩旁的店面也不遠
離龍山國小相當近,加上世傑路在此區塊相對靜謐
除了變電所這個抗性外,算是相當良好的地點
謙品為24F雙塔建築,北棟為四拼,南棟為三拼
三拼為T型建築,在抗震結構上較四拼的田字型略差
有此疑慮者需考量
北棟分為ABCD四戶,其中AB戶為大四房,正四房格局面北,中高樓層可享河岸美景與無限棟距
但同樣的也要承受新竹寒冷的東北季風
不過幸好全案加贈全熱交換器,讓住戶在東北季風期間可不開窗也享有好空氣
南棟的EF戶為三加一格局,其實室內坪數與D戶差不多,但因格局規劃可為3+1,價格也相對高了一截
其餘CDG則皆為三房格局
DEF皆面世傑路,享有世傑路的清幽
G戶朝南,中高樓層有面公園及園區的無限棟距,當然也能清楚看到高壓電塔及變電所,並且會受到高速公路及光復路噪音干擾
謙品的綠化做得相當好,大廳雖然不大,但整面透明玻璃直視後方中庭帶來綠意盎然的穿透感
公設部分相當齊全,有閱覽室,會客室,KTV,視聽室,資源回收室,健身房,露天泳池,spa及烤箱,還有自行車放置區
當然這些眾多良好的公設也帶來每坪65元的高額管理費
謙品每層樓的梯間皆寬敞且有對外窗,地上有清潔鞋底的裝置,相當貼心
信箱為電子感應,無須鑰匙,可透過磁扣刷卡開啟,信箱區更備有碎紙機方便清理垃圾郵件
大門門鎖為三合一電子鎖,有中文語音
氣密窗為國產亞細亞+Low-E膠合玻璃,雖非YKK等進口品牌,但隔音效果相當優異
廚具為歐洲廚具含內崁烤箱及洗碗機
熱水器有獨立空間隔開確保使用安全
深窗設計,因此每戶皆有不小的雨遮坪數
每戶均已保留全熱交換器套管即贈送全熱交換器,相當實用
無總存水彎設計,較為可惜
價格方面,謙品目前單價為全光埔區最高29~32萬/坪
去年初交屋,目前屋齡約一年,入住率頗高.因房地合一稅的關係,釋出與成交並不多
而自從E15開出實登價1.43倍的離譜開價後,後來也跟著出現了離譜開價
但截至目前為止,成交普遍落在實價登錄的1.04~1.09倍之間
有興趣的買家可參考此範圍出價
個人有幸全部戶別都看過,以下與各位分享
除A戶由帶建商銷售人員帶看外,其餘均為仲介帶看
A 2F:
這一戶是我們去問謙里時,順便帶看的
A戶為謙品最大戶別,主建有40坪,是唯一能在主臥設置獨立更衣室的房型
AB戶皆朝北,2F太低,看出去是對面的透天,且會受到埔頂二路車聲干擾
當預算拉到2000萬以上時,應考慮中高樓層有景色的戶別,無景色的低樓層AB戶完全不推薦
另外AB戶低樓層的窗與中高樓層不同,中高樓層為落地大面窗,低樓層為低檯度窗
B 16F:
目前唯一在售能看的B戶,可享河景與無限棟距,但開窗亦受公道五噪音及風聲干擾
主建約35坪,此戶地板,牆壁,天花板均為毛胚,導致額外的裝潢成本增加許多
C 18F: 屋主本人帶看
謙品中最悲劇的戶別,由於與G棟棟距僅20米,採光不佳
入口有玄關設計,主建僅27坪,目前尚有7F,12F在售,但開價皆16XX萬
而18F已經於最近成交,成交價1518萬,故比它低的樓層要超過1500萬成交就要看買家是否為惠宇的鐵粉願意買單了
D 4F/9F:
鄰世傑路,面青雲,主建近30與E棟接近,但由於格局的關係僅能隔成3房
DEF戶別須注意4F和8F都會受到上方雨遮的干擾,影響採光
4F採光相當悲劇,由於此戶非大面窗,加上外觀雨遮造型影響,基本上光進不來
9F有低檯度大面窗,採光佳
D戶較靠近埔頂二路,會稍受埔頂二路車流噪音干擾
對外視野被青雲擋住,主臥視野稍好,棟距較遠
D戶最大的致命傷在後方有冷氣主機在外面的那間房間,冷氣管進入屋內的開口相當低
其他戶別都是從上方梁柱處開孔進來,只有這一戶別是梁柱下方開孔
除了額外透過裝潢把冷氣管線包起來外,就只能接受這種難看的拉管線方式
E 7F/15F:
主建30坪,面雲品中庭,因此有較佳棟距,當然也因為高,所以別期望能享有雲品中庭的綠景
享有世傑路的寧靜是一大優點
低檯度大面窗,有良好採光,因為僅30坪隔出3+1格局,因此每間房都不大
陽台並非外推樣式,佔用了加一的空間,也因此加一空間並不大,但用來做書房也是足夠
值得一提,這一戶的廚房有空間可做另一檯面,對有廚房空間需求的家庭有加分作用
這是我們相當喜歡的戶別,但此7F戶別成交價預期落在1900上下
以主建30坪的物件來說,這個價格相當誇張
而15F的裝潢戶,開出2500萬嚇(笑)死人的天價
只能說靜待有緣人
F 24F:
格局與E對稱相同,但主建更小,僅29.X坪,由於在頂樓,因此視野較佳,相對漏水機率較高
客廳可看到變電所,但由於外巧妙的外型設計,更靠近變電所的房間反而都看不到,設計絕妙
此戶客變為開放廚房,看起來漂亮,但冰箱位置與廚房檯面有距離,並不好用,廚房動線整體不佳
除此之外其他均有相當好的水準,但這一戶也開出2490萬的驚人開價,超過實價登錄4成
就看是否有人買單了
G 9F:
主建28坪,朝南面公園,號稱開賣半小時就售罄,建商售出單價最高的戶別
低樓層會被住戶使用泳池的聲音干擾,視野會被托嬰中心阻擋
中高樓層雖號稱無限棟距但會看到變電所,且受到來自高速公路及光復路的車聲影響
格局部分並不好,雖然有規劃玄關空間,但若做了鞋櫃就會擋住弱電箱和總電源開關
冰箱在廚房外,且距離不近,動線極差
若花錢將廚房隔間牆打掉,則冰箱會在瓦斯爐正旁邊
整體來說,若口袋夠深可優先考慮AB戶中高樓層
若真的喜歡,且預算充足,可考慮EF
不介意D戶冷氣開口位置,可考慮D
介意採光的話DEF需避開4F,8F
不介意看到變電所及高速公路噪音,可考慮G
至於C,就看有沒有愛跟價格是否能接受吧
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