因為我朋友沒有經驗，我也覺得我的說法沒有說服力，希望大家一起來看一下，感謝。
物件: 金山街的投資套房，地坪25坪，已經隔出9個房間。目前聽說是滿租。
每個房間租金約5000元。出價1650萬。
我朋友的說法: 可能可以用1500萬買到，跟銀行貸款8成，所以只要付現金300萬。
支出一: 我朋友說目前的狀況很糟，所以可能要花40萬裝潢
這樣就有可能以一間6000出租
支出二: 貸款8成的利率用2% 來算，所以每年支出房貸為 1200萬*2% = 24萬
支出三: 因為我朋友要工作，所以房間要交由仲介管理，一個房間要500元，
一年要500*9*12 = 5萬4千元
支出四: 考慮到翻租率，假設每年要找4間房間的房客，每找一間要付給仲介3000元，
所以支出為 3000*4 = 1萬2千元
稅金與維修支出: 假設一年用2萬元計算
收入一: 租金收入可以到64萬8千元/年 (以一間6000元計算= 6000*9*12 = 64.8萬)
但考慮到翻租率，一年可能有4間房間兩個月沒人住，所以4*6000*2 = 4萬8千元
所以收入只能算60萬/年
結論: 收入減去支出為: 60-24-5.4-1.2-2 = 27.4
這樣的投報率約為 27.4 / 340 = 8%
好了。。。因為這個8%讓我朋友好心動，請問各位，這樣是個好投資標的嗎??
PS: 這個房子沒有改建，也沒有違建，就是舊了點。。。
bullx wrote:
因為我朋友沒有經驗，...(恕刪)
我建議是看地坪大小來看比較準
畢竟不管你隔幾間.還有大樓本身殘值
跟土地本身的價值比.土地才是重點.
至於所謂投資報酬率.隱藏的風險可能不是用算的就算的出
就以最壞打算如果苗頭不對.能不能脫身吧.
如果連本都可能會不保那還是讓有緣人去賺吧
像這種錢已經被賺飽飽.寬限期到要轉手給下個人接的物件~(樓上已有人說過)
還是有人想承接?
8%?
你可知道上一手入手+整理搞不好不到1000萬~
如果1500萬購入有8%,那一千萬購入時會有幾%呢?
到時候脫手,還有多少價值呢?
如果你朋友的閒錢多到可以一次購入,那我到還真的認為有"8%"的投報率~
而且60萬要租幾年才能回收購買的成本呢? 25年?
假設房價在20年內跌2成,剩1200萬~
300萬/60=5年
所以原回本金要25年再加上5年=30年
以屋齡10年內來算,也要40年了,到時候要等都更嗎?
再假設10年內脫手,房價漲2成,變成1800萬!
那1800萬的投報率會有幾%呢?5%~6%?
對於下個承接的人吸引力大嗎?
我看過在新北市永和的一個案件,也是這樣!
投資客以800萬購入一間約40坪的公寓改建,隔7間套房~
隔套房成本7*20=140萬~
每間租6500~8000元!
投資客租一年多後轉手開價1280萬
下一手承接人以1200萬成交~
投資客賺多少?
800(成本)+140(整理)=940萬
一間租金= 7000-2000(水電&整理維修費)=5000元
一年租金收益= 7*5000*12=42萬
售出收入= 1200(售出所得)-20(仲介費)-940(購入成本)+42(一年租金收益)=282萬
以上案例投資客用將近2年的時間就賺入至少6年的租金收益!
當然房價也是漲約2成!
我想說明的是~
所謂"獲利"是要先假設在,能脫手拿回本金的前提下!
之後房價要漲要跌我是不能預測,不過像你朋友想博這麼大的情況~
我實在覺得他頭殼壞去~
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