Dear All,
最近社區想要調漲管理費(每坪70->100元)..所以想上網來問問看大家
目前所居住的社區管理費一坪多少錢?
一般管理費約負擔哪些項目呢??
目前小弟的社區管理費支出大概是物業保全管理\機械車位保養\清潔\電梯保養\垃圾清運
社區管委開會告知..原本的一坪70元不夠用...希望能透過調漲來解決
想請問各位這樣的調整是否合理呢?
p.s 居住社區為小坪數空間.目前整個社區約400多戶
不過機械車位保養應該是有買機械車位的去出才對
不應該由全體住戶去幫忙分擔
400戶 小坪數估平均10坪
100*10*400 = $400000 70*10*400 = $280000
物業保全看你們固定幾個人 是否全天候24h保全
電梯看有幾台 保養合約看簽半責or全責(半責維修更換東西要另報價收費)
清潔跟垃圾清運應該也有公告支出多少錢吧
如果都是行情價,還是入不敷出的話,那麼確實需要調漲~
給你個大概參考案例
約200戶 平均坪數約60坪 每月每坪管理費60元
60*60*200 = $720000 (大約收入)
支出
物業保全 (守衛*2 總幹事*1 會計*1) 守衛24h(輪班) 總幹事&會計 上班制
電梯保養 (8部電梯)
清潔公司 (每日固定一名打掃人員)
垃圾清運 (民間環保公司週一~週五每日清運)
機電維修 (簽約廠商負責機電修繕)
俱樂部管理 (簽約廠商,每週開放6天,每天開放時間約10小時,固定2人,其中至少一人須有救生員執照)
其餘支出 (大樓洗外牆,公共空間設施損壞更換...)
8年左右結餘大概還有200多萬...
jacky1972 wrote:設有警衛3名...(恕刪)
警衛3名是一哨警衛(24hr)還是三哨警衛(24hr)? 這是不同的喔! ... 管理品質跟費用都在這些細節裡
一哨警衛(24hr) --> 單一哨所(例如大廳),但是24hr管理(3班保全人力) ... 代表每月支出約3x3=9w
三哨警衛(24hr) --> 三個哨所(例如大廳,車道,機動),24hr管理(3班保全) ... 每月支出約3x3x3=27w
至於板主先了解:
(1)大公,小公電費有沒有分攤到各戶自己的電費單, 還是統一由管理費支出? 那電費幾萬塊就跑不掉!
. 大公(特別是地下室照明+通風, 有沒有冷氣?)每月幾萬塊電費
. 小公(電梯+照明+揚水+汙水馬達)每戶大約200元來算, 400戶等於200x400=8w
(2)平日如果同時兩個保全(24hr),再加上總幹事 --> 這部分如果給物管公司大約就得2x3x3+4=22w
(3)清潔人員兩名 --> 這部分如果給物管公司大約就得2x2=4w
(4)六部電梯保養費 --> 6x3.5k(半責)=2.1w
(5)有沒有機械停車位 --> 如果有, 電費,還有每月保養費用, 又要花幾萬塊去了
(6)有沒有委託民間垃圾清運? --> 如果有, 恐怕一兩萬塊又報銷了
(7)每月機電保養+定期消防+水塔清潔+化糞池清運+耗材支出+中庭維護(植栽)...
-->
粗估, 貴社區已知的人力支出(22w+4w)就大約花了25w, 再加上電費及電梯保養費, 應該已經大約 35w 了
以貴社區 400 戶, 每戶 15 坪, 每坪 70 元管理費來看, 每月總收入不過 40w 左右, 省吃儉用大概打平,
如果還有一些機電設備汰換, 管理費應該是會破表入不敷出地 ...
小弟的社區資料如下
1. 每戶大約15坪
2. 物業保全兩男兩女加上一個總幹事 (就我看到的), 24小時制, 只是晚上不會有女生, 而會有兩位
男性保全
3. 小弟社區分為A棟與B棟..共六台電梯
4. 垃圾清運有的
5. 清潔有的..就我看到的, 兩名以上
至於更詳細的公告支出...等小弟下班後回家再po上來
之所以想知道這些..是參加完社區會議覺得雖然同情擔任委員的住戶的無奈
但是也覺得應該要了解這些錢的流向是不是用在刀口上
再次感謝各位的回覆...也歡迎其他網友提供您的經驗, 這樣下次小弟開住戶會議時
可以提出更多舉證來跟其他住戶討論...
畢竟沒道理別人同樣的價格可以做到開源節流..而我的社區沒辦法~~
Eason Huang wrote:
我就有看過有社區機械...(恕刪)
有社區的處理方式是
平面停車位每月清潔費500元
機械停車位每月清潔費1000元
直接在清潔費上增加機械停車位需要維修保養所需的費用
一般來說,有平面停車位可買也不會想買機械停車位
該罵的其實是建商,為了多賣幾個車位所以多規劃了很多的機械停車位
我是不清楚一組機械停車位的設備需要多少錢
不過相同的面積上就算便宜個20萬,建商也是賣了(便宜20萬*2)的價格
基於使用者付費的原則,機械車位的維修保養不該由管理費出
除非,他們每月有繳比較多的清潔費(變相的維修費收取方式)
如果收取的清潔費相同,那專為機械車位的維修保養就該另外向機械車位的使用者收費才對
jacky1972 wrote:
大家都好高喔算起來我們社區算奇蹟吧
1.約200戶每戶約30坪(新北市)
2.每坪33元(沒錯就是這個數字)
3.設有警衛3名總幹事1名清潔1名
4.停車位清潔車主另附(機械車位因維修每個月清潔費較平面車位高)
5.沒電梯垃圾由民間公司清運(但資源回收由管委會賣掉並將費用繳回)
控制得當還有多餘的錢
1.總幹事有支薪嗎? 警衛3名是同時間3名還是3時段各1名? 清潔有每日打掃嗎?
2.沒電梯則電費下降不用保養,如果大小公電費沒併入管理費則支出更低
33*30*200 = 大約20萬
如果算總幹事4萬 警衛2萬5*3 清潔2萬 民間清運1萬
則每月可支金額除人事外費用約剩5萬多
如果還要支付電費,那真的也不能有什麼其他的支出了~
總幹事不支薪或領很低的薪水,勢必是從其他地方可以獲得好處(不多做說明)
因為支出低,所以管理費低並不算什麼奇蹟
公寓更低,只是因為支出更少,付個公電,另外頂多加個洗水塔,抽水肥
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