新竹市大學路真的有值這個價？

決定要在新竹好好發展了..!!
現在看上了大學路上的某房子，其他地點都不考慮。
但我卻發現，大學路上的開價都誇張的離譜。

十幾年的套房一坪開價21.5萬。(高公設)
快二十年的套房一坪開價19萬。(低公設)
公寓或華廈開價一坪也在18~19萬
梅竹山莊就更不用說了..

我查了過去的成交價，認為這邊的房子超過十年的都不應該超過一坪15萬。
這樣的價格我還嫌太貴！
但是仲介卻信誓旦旦的跟我說..這邊的房子即使年份高..但因為地點好，所以一坪17萬跑不掉。
能不能請問一下大家，到底是我太天真還是仲介說的是真的??

想到三百萬在新竹大學路只能買個快二十年的沒車位小套房，我就覺得實在太誇張..。