新竹租屋不如買房的觀念, 您贊同嗎?

首先先聲明一下, 小弟不是要來筆戰, 也不是仲介,XX工讀生,某某暗樁或是包租公之類的
只是單純的討論, 希望以下小弟的想法, 歡迎大家討論, 找出是否有錯誤的地方

一般人都會認為, 一個人一生中一定要擁有自己的房子, 尤其是在中國人的傳統觀念下
這個想法造就了房地產長久以來的上漲 (當然這還牽扯到物價的因素, 這點先撇開不談)
在人口越來越往都市集中的趨勢下, 都會區上漲的幅度驚為天人
也因為如此, 以長輩的經驗, 20~30年前他們購買的房子, 到現在至少倍數的價值
因此, 在長輩的經驗, 加上電視的報導(某某包租公有10%的報酬率)下
租不如買, 是一個現今社會大眾認同的觀念(至少小弟的朋友目前沒有一位反對這個論點)

小弟在新竹工作, 雖然跟閃光一起分攤一個月一萬塊的房租
但總覺得在替房東繳房貸, 跟大家想的一樣, 如果自己買個窩, 繳完 20 年後房子就是自己的
但是就在今年陸陸續續看了竹北的建案之後, 小弟認為租不如買的觀念, 或許現在新竹已經不適用
因為租不如買的觀念, 是用在未來房地產上漲幅度, 大於或等於物價與投資成本(房價+貸款利息+裝潢+傢俱)才成立
但是小弟認為有幾個地方與現象, 可能會讓房地產上漲幅度大大小於物價與投資成本

1. 新竹/竹北房價, 小弟不知道距離高點遠不遠, 但是可以確定的是,
雖然目前稍有下跌, 但比起起漲點, 已經漲過一波了
2. 房屋供給面比起前一陣子竹北房價起漲時, 多了許多, 尤其是台科大那塊建地年底還要釋出,
以及新竹關埔計畫區, 光復新國宅的加入, 現在的新竹/竹北已經出現了供給過多的現象,
在同樣的地點, 建案, 甚至出現了同樣的坪數,條件下, 一間租 9000, 一間租 12000 的現象
(但是兩間都尚未成功租出), 甚至有 20 幾坪只租 1 萬初, 但仍乏人問津的現象
資料來源為各大租屋網站, 租屋地點均為竹北高鐵附近, 避免打廣告嫌疑, 有興趣的各位可自行蒐尋參考
3. 房屋需求面不變或減少, 人口面來說, 竹科就業人口趨近飽和,
資金面來說, 員工分紅費用化, 以及金融海嘯之後, 竹科薪貴人數大減
4. 捷運(輕軌)的期待落空,
以高雄捷運為例, 捷運不一定能帶來大量的人潮, 錢潮
(題外話, 台中捷運這樣搞, 沒經過熱鬧的一中, 逢甲, 東海, 火車站等商圈, 一定也是虧, 不曉得在想啥),
政府已經發現這個現象, 未來除了三都(北,中,高)之外的其他地方要蓋捷運, 勢必是微乎其微,
因此小弟認為, 建商(仲介)口中的高鐵, 沿著自強南路, 到竹北火車站的捷運, 是不可能成真,
又目前正在興建的輕軌(台鐵內灣線), 他所帶來的效應已經反映在目前的房價上了,
通車後頂多維持目前的高房價, 但若是輕軌營運不佳, 甚至有期待落空, 導致房價小跌的可能

除此之外, 租屋可免去下列購屋者可能會遇到的問題
1. 換(調)工作, 新的工作地點可能距離購屋處較遠, 譬如說在竹北購屋後, 換工作到台北內湖
2. 比起租屋, 每年需支付稅金(房屋, 地價稅)
3. 資金壓力, 租屋面對於下列3點較有彈性處理(譬如說搬到便宜的地方, 或是借住親戚, 朋友, 公園 XD)
(1) 同樣的坪數下, 租屋至少比起購屋花費至少便宜一半以上, 譬如說室內實坪30來說,
每月租金約2.5K, 但購屋現在低利率, 每月貸款至少要50K以上(以全貸來計算才有相同的基準點)
(2) 收入中斷, 若不幸公司倒閉, 裁員, 受傷等導致收入中斷, 必須面臨的資金壓力
(3) 未來升息速度大於薪資成長速度
4. 屋齡提高所帶來的折舊, 租屋者可用相同的租金, 一直可租到屋齡較新的房子
5. 天災所帶來的房屋損失
6. 未來購屋者要出租時, 面對的風險
(1) 惡質房客, 甚至是發生命案, 人為因素的火災等
(2) 租不出去, 供給面來說, 未來出租供給量一定大於現在, 但需求面來說,
台灣人口在 199x 年開始出生率低落, 200x 年甚至出現負成長, 20 年後這些購屋主力勢必會比現在減少
7. 買到不理想的房子, 包括房價買在高點, 買到品質差的房子, 買到賠錢的房子, 甚至是管理會成效差等等
8. 沒有閒置的錢財可進行理財, 舉例來說, 假設現在有 150 萬, 甲君用租屋方式, 每個月可獲得理財的額外報酬, 乙君將 150 購買房屋當頭期款, 則喪失理財所獲得的額外報酬

當然, 租屋者必須面對現實的缺點與風險, 一定是有的
1. 房屋永遠不會是自己的
2. 搬家命運掌握在房東手上, 合約到期若房東不願意續約, 必須另尋住處, 以及搬家
3. 親戚, 朋友的接受度, 有些人會認為工作都幾年了竟然沒有自己的家
4. 將資金投入理財可能面對的損失大於房價跌幅(譬如說股票跌了50%, 但房價只跌了10%)

綜合以上幾點, 小弟的結論是,
在人口往都市集中的趨勢下, 除了台北市外(可用的空地越來越少, 但越來越多人想往台北擠)
因此小弟認為以目前竹北, 新竹的情況, 甚至是全國許多地方, 是買不如租, 不知道各位覺得呢?