昨天陪朋友去大園客運園區看房
2房2衛1車位 單價32
聽代銷介紹附近設施
有潮音國小、大園國中、運動中心(已剪綵)、航3已經在蓋了 會有許多就業機會，代表未來房子很好出租
(但現在可能不好租) 附近也都漲到35以上
相關新聞
https://house.ettoday.net/news/2912924
我聽了也滿心動的 想下手買來投資用
如果買下去 我存款也算都投出去了 會有壓力
我對大園真的不熟 這不是我的生活圈
請各位給點建議 投資這區適合嗎?
還是應該再看看別區? 或是再緩緩
謝謝
2025-06-29 18:51 發佈
房地產最重要的一直是位置!
客運園區開發20年載一直荒涼的根本原因就是位置
園區對外宣稱航空城實質動工帶來了利多
但真正航空城開發區離客運園區還有一大段距離(下圖)
兩區中間夾雜大園市區跟大片農地及工廠等
航空城的利多區域其實是沿機場捷運開闢的重劃區
如A17-19青埔、A10山鼻與未來A16橫山A11坑口
不是冠有"航空"兩字虛名的客運園區
(為何被冠上"航空"，留在後面講古會說)
▲航空城南側A15周邊都市計畫，可見客運園區與航空城實際無任何開發交集
客運園區於90年代選在一片農地中開闢
隻身孤島無法與舊有大園市區相連
生活機能是從零開始，發展完全得依靠自己
所以最初10年非常辛苦(區內零生活機能)
與大園市區土地發展斷開，開發無法連續
城際之間的落差逐漸擴大
喪失了第一次重劃區發展的契機(還有第二次)
試問園區能否自成一個獨立生活圈或與鄰近生活圈結合?
現階段仍不行，生活採買、辦事仍得往市區或草漯大觀路
日常所需無法在區內滿足，重劃區的生活自足性缺乏
加上主幹道採林蔭道路規劃，商業活動很難聚集
但生活自足性會因人口增長而提升
惟需要時間驗證，而時間是多久？
以滿足最基本生活的超商數量來談
200公頃大的客運園區，摒除大觀路上舊聚落
過去20年來只有1家超商營運
反觀前面提到的航空城機捷重劃區A10
40公頃面積僅發展5年就已拓展4家超商
論發展時間跟超商數量都是快速反超
超商是一個重劃區發展初期最重要的生活指標
如果20年來都只有1間超商是否表示市場並不看好
還是只能等待時間驗證，下一個20年會更好?
有足夠吸引外地(非在地)人潮入住的因素?
重劃區很重要就是附近有產業支撐
但產業也是有分別的
如台積電設廠吸引工程師
機場附近吸引地勤、空服員與機師
檢視客運園區進駐企業以物流倉儲為主
吸引不到一般認知的高端客群
周邊圍繞以高污染工業製造為主的產業(長發工業、紡織園區)
連更遠的航空城A15產專區還是以生產製造為主(健策、中華貿易等)
而客運園區自身最精華的商業地，大型倉儲及物流貨車進出
馬士基、萬商國際、宅配通各種貨運業者進駐
與生活支援、娛樂產業相關的事業全無
客運園區簡單來講就是提供倉儲及物流廠房的園區
與一般重劃區給人的住宅想像有很大落差
反觀機場捷運A11附近的航空城產專區
興建統一超、星宇航空總部預期吸引生活支援產業進駐
中信金投資的航空城巨蛋園區更能吸引大量人潮前往消費娛樂
產業要設置能夠吸引人流，不是物流
才有經濟活動跟商業行為發展的可能
試問桃園或外地人會特別跑去客運園區從事的活動?
少了人流吸引，重劃區基本上就是緩步往死裡發展
交通從過去很不方便提升到夠方便了嗎?
檢視園區聯外交通是靠台15跟新闢的航城路
但所謂交通便利也單就開車而言
大眾交通則是完完全全的不行
園區一直主打"近"機場捷運A15大園站(最短距離3.4公里叫近?)
很抱歉，縱使航城路整段開通從園區要去A15開車也得十來分鐘
大眾交通不便利依舊打退主流沿大眾捷運置產及通勤的客群
雖說桃園近年來規劃很多軌道運輸
至今仍沒有一條軌道運輸與客運園區沾上邊
(桃園捷運路網2.0有拉一條路線到園區，目前還在願景中)
當一個重劃區僅能靠私人運具出入，交通稱得上便利?
或許你說園區是走像美國郊區靜謐住宅的style，是嗎?
錯了，一點都不靜謐，還只會更吵!
要知道航空城最重要的建設：第三跑道興建工程
其航道路線直接飛越園區中心(如下圖)
這也是為何很多銷售圖不會同時標示園區跟第三跑道的關係
因為明眼人一看就發現不對勁，航道在我家正上方阿!
隨著航空城建設逐漸完工啟用，這裡只會接收更吵的航空噪音
▲未來桃園機場跑道航道線，第三跑道、北跑道雙重夾擊客運園區
【講古】
不在航空城開發區內的航空客運園區荒謬過往
的確，客運園區因航空城而起
翻開90年代政府計畫
1998年發布實施的客運園區是因應當時航空客貨運需求而生
當初計畫名稱取名"航空"客運園區(後來普遍稱客運園區，沒航空了)
而客運園區的客運是指航空旅客的轉運
希望導入機場出入境旅客在此進行商務洽談、住宿停留
所以有風光一時的飯店如喜來登、桃禧航空城酒店進駐
但航空城主體開發過程並不順利
好不容易政府於2003年規劃機場捷運
客運園區可迎來大眾捷運開發新契機
最終路線竟然跳過客運園區而轉往青埔高鐵
(無怪乎客運園區常被外人戲稱為"被遺忘的重劃區")
加速機場出入境旅客搭乘便捷的機場捷運往來國內各地
無法吸引旅客於客運園區停留並創造人流活動
園區發展再次荒廢十多年
喪失了第二次重劃區發展的契機
現今
航空城發展重心也放在今機場捷運A10至A18站點沿線(如下圖)
機場捷運沿線重劃區的興起
讓客運園區的角色定位更顯尷尬
如A17-19青埔、A10山鼻與未來A16橫山A11坑口
受惠軌道及航空城建設，各自以不同程度的速度成長茁壯
客運園區面臨第三次重劃區發展的挑戰(也許是契機)
桃園航空城：以機場捷運+綠線航空城支線為空間主軸，串接機場與沿線重劃區
圖片來源：擬定桃園國際機場園區及附近地區特定區計畫(第一階段)案，內政部110年10月
客運園區成也航空城，敗也航空城
從90年代選址荒謬加上後續無任何捷運系統規劃
期間喪失兩次重劃區發展的契機
第一次(1990s)：與市區土地開發斷鏈，市區機能無法延續至園區
第二次(2000s)：機場捷運選址被跳過，影響園區內外部人口流動
如今
趕上航空城實質動工
靠著「鄰近航空城」這項特點大肆宣傳
看似迎來第三次重劃區發展的新機會
但放眼望去
鄰近航空城的重劃區競爭者眾
包括草漯、大竹也都是鄰近航空城的重劃區
(但他們不會說自己是航空城的唯一)
反觀客運園區
如何跳脫在空乏的航空城開發大旗口號下
努力提升園區生活支援、公眾交通才是未來發展的解方
就生活圈成形、產業屬性、大眾運輸這三個很重要的發展因子
客運園區現階段都很缺乏甚至沒有發展的可能
如果是就近工作且有車
短時間自住尚且能考慮
長期置產則須深思熟慮了
▲航空城計畫範圍，串聯機場捷運北起A10山鼻重劃區、南至A17-19的青埔特區
ataibby wrote:
昨天陪朋友去...(恕刪)
https://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=456&t=6940321
cinnamon coffee wrote:一堆不作功課,隨波逐流的傻小白，“客運園區”去年均價還在27萬/坪，現在均價約37萬/坪，即便漲了30%（全桃園漲最多，賺翻天的人都是傻子？），價格也還是在低基期。
客運園區那塊...(恕刪)
A10.A20. 目前近捷運新建案5字頭左右，標準的小型重劃區,沒有規劃國中國小預訂地，除非不生不育！否則怎麼長久住？留1人不上班,接送小孩例外。
還有人不認識我嗎？8年前開始持續發文數百則,在01推薦 林口 青埔 A7 A3 北士科 楊梅 客運園區，目前手下 A7尚有6戶 青埔1戶 客運園區1戶。
https://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=456&t=5453800
不是我太驕傲.....你們賺的都是辛苦錢，買房要認真作功課建立判斷力和量力而為。
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