好宅老編 | 利率趨勢觀 升息循環的趨勢下，未來房價如何走 ？ 我現在該買房嗎？

大家留言猜猜 6/16(四) 央行升息0.5碼或是1碼!!!!






好宅老編 利率趨勢觀 升息循環的趨勢下，未來房價如何走 ？ 我現在該買房嗎？

• 升息不利房地產的買賣與持有，但卻又代表景氣熱絡與通膨加劇。政策不利持有房地產，但是景氣熱絡代表市場有錢，通膨加劇則又代表必須置產抗通膨。
• 降息有利房地產的買賣與持有，但卻又代表景氣衰退。政策有利持有房地產，但是經濟低迷市場又沒過多的熱錢，房市此時多半也是低迷表現。

所以，升息與降息，到底何時才是房地產的購屋好時機？

綜觀過去23年，台灣歷經兩次完整的利率循環。



第一次：民國93年後ＳＡＲＳ時代啟動升息循環，歷經五年的房市多頭，期間全台各區房價平均漲幅約50%，年均約10%漲幅平緩。也因為如此，這波段政策除了升息之外，並無明顯的選擇性信用管制措施。

第二次：民國98年後金融海嘯的升息循環，房市同樣也是歷經了五年的多頭，期間全台房價南部表現相對平穩、中部溫和、北部很多區域房價漲幅超過一倍，因此，央行除了升息之外，陸續寄出選擇性信用管制與奢侈稅，才將房市壓制。

總結上述兩次的升息循環，老編的經驗分享：

• 升息第一槍：官方認證～房價漲升的明顯訊號。前面兩次的房價主升段都出現在升息第一槍之後。（圖形上的箭頭即表示主升段）
• 利率升降會是趨勢：不可能一下調升一下調降，趨勢要扭轉需要時間，需要累積能量是壓力。

因此，若把房地產當作是金融商品，兩次循環的時間軸告訴老編～升息第一槍仍可持續持有或是買進房地產。但伴隨著持續性的升息，就應該開始逐步降低房地產持有的比例。

以上都是歷史經驗法則，根據歷史對應現況台灣房市供需現狀，老編提出今起至明年房市關注重點與趨勢～

• 升息第一槍～房價續漲，但主升段即將結束。
• 未來升息的速度與幅度決定多頭的時間還有多久。
• 關鍵的1.875%央行基準利率台灣經濟與房地產能否承受前高的利率水平，非常值得我們注意。

升息第一槍～房價續漲。是歷史經驗法則告訴我。但前兩次的升息第一槍帶出後來的房市主升段，為何這次已經結束？主要是這次在經濟環境、政策法規、房市供需、房價基期上等條件，已與前兩次有著明顯的不同。房價漲幅已經率先表現，且對於資金盤的政策強度已達相對高壓，房市要再有明顯的漲幅已然不易。

未來升息的速度、幅度以及關鍵利率1.875%。則透過下列三張圖卡，來表達老編對於趨勢的判斷～

民國102年3房36坪含車位 單價24萬/車位120萬

房屋總價：984萬
自備款　：197萬
貸款利率：2.1%（利率基準1.875%）
貸款金額：787萬
本利還款：40,187元／月
貸款年限：20年


民國111年3房36坪含車位 單價40萬/車位200萬

房屋總價：1,640萬
自備款　：328萬
貸款利率：1.59%　（利率基準1.375%）
貸款金額：1,312萬　（貸款金額＋67%）
本利還款：45,849元／月　（每月已多還款5,662元）
貸款年限：30年


以上兩張圖卡，表述了過去九年台灣很多蛋白區都從原有的24萬單價結構，大幅增漲至現況的40萬＋。本利還的情形下，月負擔還款壓力如概算表得知，並非如同房價呈等比的增加～房價漲幅達67%，本利還月負擔漲幅僅14%，其關鍵原因出現在：

• 利率。兩個時間的利率水平不同，低利率水平有利房市與房價。
• 房貸主流年限。房貸主流已從20年轉換成30年是推升房價的關鍵因素，大幅拉升了購買力也間接造成了房價的大漲。

上圖顯示：109年的房價、利率、貸款年限等條件，演算出的本利還款。

房價的前波高點落在103年，104年開始修正至109年回到前波高點。兩個時間房屋的單總價格結構一樣，但利率與貸款年限變化的關係，衍生出的購買力強弱：

相同3房36坪含車位　單價24萬／車位120萬／總價984萬
102年　房貸利率2.10％　貸款年限20年　本利還款40,187元
109年　房貸利率1.31％ 貸款年限30年　本利還款26,449元

109年起購買力明顯大幅提升，又在市場信心及供需失衡的情況下，引爆本波房價主升段。以上就是低利率與貸款年限擴張所帶來的房市價漲效應。

在政策不加重緊縮、房價假設持平的情況下，若基準利率來到近13年的高點1.875%，本利還款月負擔會來到49,153元，相較102年的環境結構，本利還月負擔增加22%。注意!!這是在房價不再續漲的情況下，另外，當基準利率的調高與快速通膨的正在進行式，衣食住行所有的日常開銷都是在增加，那我們薪水的增幅呢?顯而易見的～普羅大眾的可支配所得是大幅下滑的。因此，台灣現況的經濟社會支撐利率的能力，還有辦法回到近13年的高點嗎？更不用提上個月央行釋出的政策風向～房貸年限限縮至20年，若擴及到第一屋（首購），那將會是對台灣房地產毀滅性的打擊！！

房貸年限限縮至20年試算表

假設房價、利率持平，貸款年限限縮至20年，本利還月負擔需63,854元


利率1.875%試算表

假設房價持平、貸款年限30年，央行利率來到1,875％，本利還款月負擔需49,153元


中央銀行利率走勢圖

中央銀行又將於6月16日招開第二季理監事會議，再次升息已是必然，更重點關注升息幅度。
面對過去十年的物價通膨與薪資漲幅有限，台灣經濟要再次適應1.875%的重貼現率絕對是個挑戰，面對國際強勢升息的趨勢，台灣利率水平僅剩下2碼的空間。

老編現況房市觀點與操作建議：

• 價續漲、成交量縮。升息第一槍，價漲結構不變。
• 資金成本持續提高，加上稅制、政策箝制利潤壓縮，整體投報率降低、流動性降低。投機風險高、置產投報下滑。
• 自住兼置產導向：高速通膨的環境與價仍漲的結構，需求到了仍應積極進場。因應自身的購買力選擇好住、實住型產品。可抗通膨、抵禦房市空頭，靜待下個時間段，隨年齡層不同地段、環境、房型需求不同，可於下波段機會來臨時轉手獲利換屋。
• 置產導向：閒置資金仍需投資，畢竟面對高通膨的趨勢，但須慎選區域、地段、產品類型須謹慎評估。
• 投機導向：不建議再進場。

好宅老編簡介：
房地產研究長達20年，現為 ~ FB粉絲團「好宅攻略の桃園」的主編！期待您的追蹤與分享！