這裡請輸入引言本文講述個人青埔買房背景與過程，但內文不短，如您無法一次看完，建議至以下網址分段閱讀 https://edisonfamily.pixnet.net/blog
在上海待了7年，因為疫情，讓我理解到親情的可貴，然後匆匆決定搬回台灣，匆匆決定下手買房，雖然在這之前我已經斷斷續續研究青埔的房好一陣子，但萬萬沒想到我足足將回家的時程提早了2年半。這半年內，我重新認識台灣，也重新認識自己，甚至打掉重練，放棄了原先最熟悉且相對容易賺錢的電子材料行業，然後選擇去當一名房仲。
但我想在啟動我正式的房仲職涯之前，我可以去記錄下我過去買房的過程，以及如何在青埔找房的過程。這段過程對我來說是一段小白尋房記的過程，單純是倚靠個人過去所學及判斷去買房，從真正懂房的人來看我的買房過程應該就是不專業，但也許可以做為您的參考。
我第一次買房是在2005年。當時買房的理由只有一個，大哥說兄弟就是要住在附近互相照顧，於是順著這句話我當天立刻在汐止湖前街看房，當天就看了一間權狀20坪的二手房(成交後單價約12萬)，然後當天就下斡旋，回家後開始面對親友排山倒海的洗腦，舉凡會淹水、買貴了…各種你想像得到的親友建議不斷的浮漂在我周遭。我當時心裡只有一個想法，我到底做錯了甚麼事，怎麼搞得跟世界末日一樣。事後回頭看，我發現我好像真的有做錯的地方，因為我發現我付完頭期款以後，我窮得快被鬼抓走(當時自備款是一成，我已經工作快四年，付完20幾萬的頭期款加上中介費，我幾乎一貧如洗)。但往另一方面想，自從我發現我有多窮以後，就激發了我發憤努力工作的動力。
時間一晃眼經過了8年，努力工作是真的可以有收穫，專注本業更有機會提高收入。2013年我得到了一家外企的賞識直接把我挖去上海工作。在離開期間，我將台灣房子出租，並且在上海另外租房，在上海往後短短兩年半的期間，因為房東要賣房的關係，我搬了3次家，這讓回憶起當年在台北沒買房之前也曾經因為類似的理由不斷的搬家(至少有5次) ，那個搬家的感覺真的讓我好想吐。於是，在2016年我處理掉汐止的房產(售出單價30萬)並將這筆錢偕同跟親友募集的錢(親友這筆錢視作對方投資)直接在上海置產。又過了兩年，我逐漸出現工作疲乏，我開始覺得外面的大山大水雖然很壯觀，但家裡的小橋流水才是真愛。於是我在2019年處理掉上海的房產，當時親友堅持要以較高的價錢賣出，而我覺得合理價錢賣出就可以(因為這樣速度比較快) ，於是最後我以合理價賣出，中間的差價我自己補給親友，整體算下來，如果不考慮貨幣貶值衝擊，這筆交易算不賺不賠。2019年以後，我搬進公司為我安排的宿舍(當然還是要付錢啦)，同時開始計畫回家看房，原本的目標是等2023年約滿回家，當然…人生就是這麼不可預期!!!
在2019開年以後，我啟動了我的青埔看房計畫。之所以選擇青埔，是因為我從2007年以後我常常在桃園高鐵接送前公司的研發同事拜訪當時的客戶日月光及華映(現在應該算倒了吧) ，當時的青埔除了現在大家看到的老社區及消防隊，基本上就是雜草叢生。至於是否野狗比人多？坦白說，當時我連狗都很少看到。從那時候開始，我每年見證青埔的改變，即便2013年以後我離開台灣，只要我是從桃園機場回台，我都會特別到青埔繞一圈。這中間我經歷過青埔的房價狂飆，2015、2016年的大修正，甚至2017、2018年的落底。2018年當時我甚至認為後續還有往下調整的空間，但2019年中以後我修正我的看法，開始執行入場計畫。以下我開始跟大家分享我如何入場。非常抱歉讓大家看這麼長的故事才進入正題。
我怎麼評估目標
做為一個小白，過去15年的經驗告訴我，只要我買房不是抱持投機的心態而是自住，那虧錢的機率很低，甚至有機會賺錢。至於該不該買房，不在本文討論範圍。至於怎麼買房又避免買到高價，坦白說，我的大原則就是秉持買到合理價且避免偏遠地段為原則。偏遠地段很容易理解，但甚麼叫合理價，那就見人見智。至於怎麼找合理價呢？經過我扒了n個網站的經驗，我當時找到了XX比價網及樂居網。實際服用之後，發現XX比價網非常具有振奮人心的效果，一經服用真的可以讓您找到很便宜的標的，但那個價錢買得到的挑戰性也很高。另外，樂居網服用起來很順口也很實在。所以後來我都選擇樂居網(這不是業配文)。只是用了一陣子以後，我開始困惑網站裡標示的歷史最高價、最低價、一年平均價及歷史均價怎麼來的？是否有刪除特殊交易、頂樓或是一樓的交易。我嘗試找幾個標的用肉眼比對，我發現該網站就價格的認定高低跟我直觀上的判斷不一樣，但我要強調這不代表這個網站標示的數字有問題。最後，我選擇調用原始數據，將車位價格與主、附屬建物區分開，同時依據社區別做數據統計比較。在原始數據選擇上，我採用4分位法，假設數據服從常態分佈，可以找到並剔除極端值。這時候剩下來的數據視同有效數據，然後在這些數據理去找出歷史最高價、最低價、歷史均價以及近六筆均價。這麼做的目的讓我不用去考慮特殊交易、頂樓或是一樓的交易，因為如果是靠肉眼去剔除這些交易的話，最後我應該會瞎掉吧。另外，我特別去算近六筆均價，假設該建案有一定的歷史且過去一年有交易，當近六筆均價向上穿越或向下穿越歷史均價，那麼對交易目標價的設定會很有幫助。另外，為了讓本文對讀者有一定的幫助，本數據我下載的時間大約是2020年9月底至10月初左右，下載後看到的數據最近的大約在8月，所以以後如果有需要，我會適時更新數據，但不表示我會主動公布唷。同時我也是用這些近期數據去說明半年前成交的交易，這單純只是想演繹我怎麼操作，所以請不要質疑我用未來數據去解釋歷史交易。
我怎麼劃分及評估區域
整個青埔，就我當時在網路上找到的資料，共有222個已建及在建社區，且持續增加中，其中大樓及華廈社區約178個、透天及別墅社區約44個。我個人當時集中分析大樓及華廈。青埔地理上呈東北-西南向格局，我以青昇路東北向劃做A17地塊、永順一街西南向劃做A19地塊，至於中間地塊則是A18(以上地理劃分由我個人定義，請不要爭論)。在本地理劃分前題下，可以在A17找到32個大樓及華廈，在A18及A19可以各別找到74個及67個。在這178個目標裡，屋齡三年以上的有108個，A17、A18及A19可以各別找到22個、42個及44個，這比較會是我尋找二手屋的目標，有人用過一陣子會讓我比較容易尋找到評價且社區發展已經相對成熟。| 青埔建案 | 數量 |
| 已建及在建 | 222 |
| 大樓及華廈 | 178 |
| 透天及別墅 | 44 |
| 大樓及華廈 | 所在區別數量 | 屋齡3年以上 |
| A17 | 32 | 22 |
| A18 | 74 | 42 |
| A19 | 67 | 44 |
細部看A17這22個建案，最高單價曾經達到38.47萬、最低單價曾經達到11.61萬(看到這筆最低單價心裡有沒有恨？？？ 哈哈)，而歷史均價則是24.91萬(這個數字是不是讓您開始感覺有意義了)。此外，22個建案近一年有交易的有18個(代表有短期流動性)，但不表示剩下的4個沒人要，有可能是屋主根本就不想賣。
同樣的方式，我們應用到A18及A19。我發現A18的42個建案，最高單價曾經達到54.57萬、最低單價曾經達到14.27，而歷史均價則是27.74萬。而在A19的44個建案，最高單價曾經達到43.99萬、最低單價曾經達到14.73，而歷史均價則是26.64萬。所以當我開始在不同地段搜尋目標物的時候，我心裡就有底。
| 大樓及華廈 | 最高單價 | 最低單價 | 歷史均價 |
| A17 | 38.47 | 11.61 | 24.91 |
| A18 | 54.57 | 14.27 | 27.74 |
| A19 | 43.99 | 14.73 | 26.64 |
以上的均價是我尋找二手屋的參考數字。當然，這時候您會開始問，上面的數字是綜合統計，但並沒有考量到目標物是大坪數或是小坪數，因為理論上大坪數的單價可以低一點，小坪數的單價可能又會高一點。是的，這是有可能的，但不是絕對，且在用上面的平均數字的時候要有彈性。甚至，我們也必須考慮到看的房子是豪宅、建材較好的房子或是一般的房子以及地段、學校。我想這些問題以後都可以拿來好好分析討論。
此外，如果我們單獨以個案分析。A17上面22個建案，順儷V2、東方明珠2期、宜誠國學館、問星、捷運首站及捷運首席都是只賣50坪以上的，只有青埔市二期、帝一琚、翔譽17及玖都Sweet東方文華是單純賣50坪以下的，其他都是同時50坪以上及以下的房源都有。所以，除非是刻意對某個產品有興趣，我才會細部分析下去。
實際尋找案例與成交
我當時設定的目標是800-1100萬，希望室內實際使用的坪數有20坪(也就是權狀30幾坪)外加一個停車位。在2019年下半年的當下，根據我實際依據自建的database搜尋及實際看房的經驗，這個數字在當時已經開始有點不容易找到(因為不是只有數字達到就好，還要合眼緣且有賣方在當下願意賣)。於是在一輪海選之後，我找到了四個社區 – 勝旺雲詠、盈+、佳瑞M+及巴黎線上。不要懷疑，就是這四個社區，我真的沒有故意選擇這四個社區。這四個社區有一些共同特色，都各別在A17、A18及A19邊陲地帶(根據過往經驗，現在的邊陲地帶在未來會往外持續擴散，只要願意在這住個10年，10年後回頭看會發現可能沒有那麼邊陲)，單價性價比夠且總價合乎我需求。更特別的是，他們全都是寶佳相關公司蓋的(有沒有發現這家公司的市場分析真的很厲害，很會抓我們貪小便宜的心態)。我當時曾經猶豫過，於是在網路上肉搜過這四個社區，並透過親朋好友間接洽詢過四個社區的住戶，我只能說我當時沒有看到顯著性的重大問題。但光是找到這幾個社區就已經消耗掉我不少時間了，當時的我每次回台看房的時間都很短暫，所以在我找到目標後，我進一步做了以下幾個統計並將數字及目標在售房源交給親友協助接觸洽購(當然，當時還是有透過中介)。
| 區域 | 社區 | 公設比 | 近一年 成交 |
歷史最高價 | 歷史最低價 | 歷史均價 | 近六筆成交價 |
| A17 | 勝旺雲詠 | 31.0% | Yes | 26.53 | 16.03 | 19.31 | 24.51 |
| A18 | 盈+ | 32.0% | Yes | 24.50 | 15.17 | 20.47 | 23.70 |
| A18 | 佳瑞M+ | 30.8% | Yes | 26.52 | 15.76 | 21.91 | 22.23 |
| A19 | 巴黎線上 | 32.0% | Yes | 22.37 | 16.03 | 18.65 | 20.95 |
當時我將這些數字交給我親友的時候，主要想表達以下幾個想法，請親友適度考慮並協助我盡快成交。
1. 四個建案公設比約在31-32%，我個人滿意。整個青埔222個建案有效平均公設比大約在33%且只有七個建案是低於29%，甚至有相當一部分是35%以上
2. 四個建案近一年都有成交且近六筆成交價都突破歷史均價，表示短期內買方願意相對高價購買，所以我不想戀戰，我希望以相對合理價買到就好
3. 四個建案的成交周轉率從109%到144%，這個數字相對青埔有些建案周轉率低於100%來說(意味有人把房子一直握在手上沒有交易，有可能是惜售，也有可能是在等解套)，表示如果哪天我想快速換屋，我也不用擔心沒人來接盤。(其實買屋就是看個人當下的能力，如果我有需要買房子住，就算是寶佳的，只要當下我沒查到重大疑慮且價格合理我就願意買。總是有人會有這樣的需求，所以才會造就這樣的周轉率)
最後，在我飛回上海以後，我親友用line聯繫我(我有VPN可以翻牆，所以在大陸我依然可以使用line)跟我匯報現況，原本我以為是有一間準備要成交了。結果我親友告訴我他在相同區域找到已經快結案的新成屋在A18且價格跟目標價差不多，我當時直接問以下資訊：可能成交價 – 2X.X萬、公設比 – 31.8%，符合設定標準，因此我直接成交該筆新成屋。當然，有一好沒兩好，我雖然以漂亮的價格成交了一個新成屋，但後續的交屋所要費的心力目前仍深深困擾著我。以上是我這次買房的經歷，希望後續我在協助未來客戶找房的時候可以比次這做的更好。
