楊梅埔心瑞溪路二段

wa520652

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5分

樓主

2020-08-30 10:42

哈囉～
最近去看了楊梅埔心的宜誠預售屋建案(瑞溪路二段)
以往看新成屋都沒有覺得很喜歡
這次不知道是不是因為還沒看到實體
光聽代銷就覺得好像不錯QQ

其實我是比較想買桃園市，但因為比較貴
剛好我未來先生住埔心～所以打算就近買
請問大家覺得這區的機能性會很差嗎😭
另外代銷有提到整間都會使用一種國外進口的木地板，有人有看過的建案也是這樣嗎？
主要是因為我有養狗～很怕狗亂尿後會滲透QQ

再附上格局(我自己喜歡上方靠國小那邊，但是下方比較貴，是比較好嗎？)～希望有人能幫我看看這個格局如何？(除了一間廁所沒窗以為，以為我家廁所也沒窗QQ）(不知道大門進來就是廁所會不會很怪？還有廚房感覺很小QQ）

楊梅埔心瑞溪路二段

2020-08-30 10:42 發佈

文章關鍵字杨梅埔心瑞溪 QQ 宜誠預售屋建案楊梅埔瑞溪路二段新成屋代銷實體光埔心

老頭子2015

老頭子2015
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2樓

2020-08-31 2:11

樓主下「楊梅埔心瑞溪路二段(呼叫老頭子)」這個標題，讓老頭子壓力頗大，回了得罪已購戶，都被cue出來了不回也怪怪的，回也不是，不回也不是。

wa520652 wrote:
哈囉～
最近去看了楊梅埔心的宜誠預售屋建案(瑞溪路二段)
以往看新成屋都沒有覺得很喜歡
這次不知道是不是因為還沒看到實體
光聽代銷就覺得好像不錯QQ

這個建案聽說是不會有樣品屋可以參考，看起來建商對這個產品非常有信心，傳言已經接單20多戶，若屬實，相信往後這個建案應該價格不會太容易談，代銷姿態也會擺得比較高。
至於代銷說所講的話術，一些是真的，一些則是參考就好。

wa520652 wrote:其實我是比較想買桃園市，但因為比較貴
剛好我未來先生住埔心～所以打算就近買
請問大家覺得這區的機能性會很差嗎😭
另外代銷有提到整間都會使用一種國外進口的木地板，有人有看過的建案也是這樣嗎？
主要是因為我有養狗～很怕狗亂尿後會滲透QQ

這個建案採用全室木地板，也就是扣除浴廁磁磚外，其他包含廚房在內都用木地板，採用德國高能得斯kronotex(台灣為太格代理)的木地板。
全室木地板地板好不好，見仁見智，不過感覺代銷把這個木地板吹捧過頭，老頭子建議別把這種所謂進口木地板建材想的太美好太神話。

依據老頭子身邊些相關行業朋友的說法，這種厚度0.8公分超耐磨木地板加上鋪在木板下層軟墊連工帶料的價格，並不會比市面上一些大品牌80*80的中階石英磚連工帶料來的貴，更精確地說，80*80的石英磚工料價是反而可能比較貴的。換言之，用0.8公分厚的超耐磨木地板這件事情，並不是什麼特別的工法。

為何建商要如此做？老頭子猜測，除了許多消費者本身就比較喜歡木地板、冬天比較暖、地板踩起來不冷外的原因外，大概就是木地板比較不會發生捧共的狀況，將來建商也比較不用考慮鋪設石英磚的工班施工不良造成日後出現地磚捧共的狀況，而交屋驗屋的時候也不用這麼累，屋主也不用找驗屋公司也不用在那裏一塊一塊地磚敲來敲去，看看有沒有空心不實的聲音，免去了可能因施工不良造成維修師傅來家裡刨磚重鋪造成住戶不便的抱怨與幹譙的困擾。否則這種木地板在台灣這種高溫潮濕的天候，它的耐用程度，並不如比石英磚來的耐用，而整個社區全棟、全戶皆採用這種木地板，意味者建商可能根本沒有在採購石英磚，因此也無法在這個地磚部分辦理變更設計以及加減帳。消費者只能吞下這種東西耐用性可能比較差的東西，或是只能把這個東西全部退掉，然後自己找土水師傅來施工，將來家裡拋光石英施工有問題也不會是建商的問題，然後消費者還以為自己撿到了便宜，其實在施工價格上或後續風險上對建商都是比較有利的。與其這樣，還不如直接地板毛胚，直接把工料都退還給消費者，讓消費自己決定與處理(如果老頭子沒有記錯，所謂設計變更的減帳，只有退料不退工，而加帳，其實是加料也加工，所以加減帳對屋主來說是吃虧的)

wa520652 wrote:
再附上格局(我自己喜歡上方靠國小那邊，但是下方比較貴，是比較好嗎？)～希望有人能幫我看看這個格局如何？(除了一間廁所沒窗以為，以為我家廁所也沒窗QQ）(不知道大門進來就是廁所會不會很怪？還有廚房感覺很小QQ）

格局見仁見智，但以老頭子來說，衛浴沒對外窗，基本上就不會是老頭子購屋的選項了，尤其這種1層4戶的建案還沒辦法做到雙衛浴開窗，其實規劃上真的不理想。

48坪大3房：
面北方(面瑞溪路)的48坪的格局，在老頭子的認知裡，所謂的3+1房，指的是3房，+1也是可以當比較小間的房間。這個建案48坪，那個+1是屬於暗室，這個空間並不能算是一般的房間，老頭認為最多只能算是比較大餐廳空間的3房或是有儲藏室的3房，這種格局老頭子認為不能夠算是3+1房的格局，最多就算是比較大間的3房。

以目前一坪開價21~24萬來說，這個多出來大約2~3坪的空間，建商提供的傢配圖來看，若拿來當和式泡茶區，其實以48坪這種坪數來說並不切實際(要泡茶可以利用餐廳的餐桌，裝潢時好好規劃餐桌區的使用比較實際些)，拿來當儲藏室？老頭子覺得貴了些，收納功能其實應該利用裝潢來好好規畫，多了這個空間，其實CP值不高，與其選這樣的格局，不如挑選其他有窗戶的3+1房的建案還來的更有價值些。如果拿來當房間，其實這個空間不甚足夠且沒有對外窗。

另外如果參照全區平面圖，可以發現48坪格局的次臥，它的一牆之隔是對面39坪小坪數的廚房，這樣真的是不理想規劃，這種動靜不分的配置方式，將來鄰居之間互相干擾的狀況會比較明顯，整體來看，這個次臥其實是不OK的，三臥則是因為窗戶為間接採光而減分，整體而言，三個房間只有主臥比較可以，另外兩間臥室都不甚理想。

39坪標準3房：
這個建案，39坪3房格局的房型或許比較物超所值一些，但其實細看格局亦並不甚理想。

參考看傢配圖，如果天花板沒有加以裝潢，主臥應該會出現床頭壓樑的問題。
主臥的淋浴間直接靠窗邊，這個的安排相較於48坪的浴缸不靠窗，濕氣更容易出去，但是39坪的主臥並無設置浴缸。

餐廳對廁所門？這個在風水上其實並不是很好，以老頭子來說，這樣的配置的房子老頭子是絕對不會選的，而且廁所也沒有窗戶，只能靠單層排氣和抽風機將廁所的溼氣及穢氣排出，無論機器再怎麼處理，也都不如開窗來的有效率，而且也浪費電，廁所無窗且對餐桌這件事情老頭子覺得應該加以慎思。

整體環境：
大部分建案，出了社區停車場後馬上接到外面的馬路，這個建案的基地並不方正，這個建案面文化街這個方向有一大塊土地屬於其他人的土地，自家土地臨路只有一小段，換句話說這個社區必須花了不少自家土地在車道規劃上，社區的車輛從地下室開出社區後，需要在走一段自家的路才能到文化街(這個文化街算小巷道，甚至連畫雙線道的路寬條件都達不到)，老頭子推測公設比才會因此來到32%以上。

自家後院臨路的土地是別人的，自己社區只有一小段臨路，據說這一片土地屬於道路用地，說好聽是永久棟距，但臨路位置大部分都是別人的，將來此處要變更地目也不太容易，老頭子推測應該就是永久菜園或是疏於管理的雜草堆，相較於一般土地規劃與整合比較好的社區而言，這種基地形狀老頭子認為是減分的。

周圍環境部分，左邊是五金行，右邊為烤鴨店，對面是補習班，後面基地一個大缺角且臨路部分是臨小巷子，這種無解的環境，雖然從正面(瑞溪路)外觀看起來這個地點不錯，但老頭子覺得整體環境上對住家來說是減分的。
由於這個建案基地面積與總戶數與美居相似，甚至價格上面應該都與美居相近甚至更高於美居，因此一些網友將這個建案與美居來比較，老頭子將一些熱心版友回傳給老頭子的資料加以整理，並花了一些時間比對一下過去美居的建材與相比較如下表：

其實從圖表中可以發現，除了房子本身的格局外，其實兩個建案之間應該還是有相當程度的差異，好壞就請各位自己判斷了。

老頭子認為這個建案最大的特色並不是那個什麼號稱硬度9度的全室太格木地板(老頭子聽到這個木地板覺得真的唬太大了)，而是每戶都配置了一台日立的全熱交換機，不過就老頭子所獲得的消息，這個全熱交換機將來交屋時只有機器掛在天花板上面，預留了進排孔徑，將來住戶需要自己再花一筆錢去拉管處理，全熱交換機本身機體大約4萬左右。既然都有了這種東西，空氣淨化箱自然就是應該考慮進去的設備，因此零總加起來，連工帶料可能要追加超過6萬才能完成，但對於沒打算做天花板或不想要裝全熱交換機的住戶一旦買了，這個大傢伙掛於天花板上面，或安裝了進排2根各4英吋的管子橫亙於天花板上，美觀上可能會是一個大問題。
由於目前尚無法得知這個全熱交換機的設置位置(一般是掛在廚房上面)，倘若這個案子是掛在客廳或餐桌上面，可能客廳因天花板下降，就會出現視覺壓迫的現象。

結語：
就建商血統來看，這個建案老頭子覺得除了戶數比較單純之外，其實整體而言不如雙橡園，
就社區類型來看，這個建案老頭子覺得除了地點比較熱鬧之外，其實整體而言不如美居上景。

但這個建案開這個價格，基本上老頭子認為過高了，尤其是那個32%公設比以及貴死人不償命的150萬的B1樓層250*550車位。

文末，老頭子還是要說，信者恆信不信者恆不信，請自行評估需求及口袋深淺後決定是否進場。

wa520652

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樓主

2020-08-31 7:59

老頭子2015 wrote:
樓主下「楊梅埔心瑞溪...

感謝老頭子精闢的分析，聽完您詳細的說明感覺這建案沒有一處好⋯⋯但就楊梅埔心這區其實已經不知道還有什麼新建案可以關注，所以擔心放棄這間又要找好久⋯
不知道這間有沒有任何的優點可以提出來🥺😅

老頭子2015

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4樓

2020-08-31 11:57

wa520652 wrote:
感謝老頭子精闢的分析，聽完您詳細的說明感覺這建案沒有一處好⋯⋯但就楊梅埔心這區其實已經不知道還有什麼新建案可以關注，所以擔心放棄這間又要找好久⋯
不知道這間有沒有任何的優點可以提出來🥺😅

這個建案有這個建案的優勢，不外乎就是這裡比較熱鬧，或是號稱1~3樓以鋼骨混凝土搭建起來的建築，老頭子不是結構技師，並不清楚倒底這樣有沒有比較強壯，但都符合建築法規，如果按圖確實施工，照理結構安全上應該都不會有問題。

老頭子來看房子，以減分法來評論房子，有些缺點能夠被接受，也就不是缺點了，有些缺點是萬不能接受，那就直接替除。
當然缺點越多的房子，如果以自住為前提下，可能就要多考慮了，投資又是另外一個層面的考量，不在老頭子的考慮範圍內。

沒有100分的房子，如果有，應該會明顯的反映在價格上，而且這個價格很可能是不容易接受的價格。

由於這間房子價格在埔心這邊屬於高單價物品，與鄰近同為宜誠蓋的雙橡園已經十分接近，即便在房屋單價稍低於雙橡園，但很可能在車位上填補回去，因此老頭子認為這個建案整體價格攤下來之後應該跟雙橡園不相上下，但整個規劃上卻不如雙橡園。

多少價格有多少要求，這種品質到底值不值這個價格，每個人心裡都有那一把尺，就自行評估，覺得值得就買，有疑慮就多考慮多查證。多做一點功課可以少一點錯誤決定。

amanda3113

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36分

5樓

2020-08-31 14:56

有人成交可以私訊單價嗎？

amanda3113

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36分

6樓

2020-08-31 20:08

有談到價格比美居便宜，單價不到上面說的標準3房高樓含車不到千萬

wa520652

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文章編號：78901206

5分

樓主

2020-08-31 20:11

amanda3113 wrote:
有談到價格比美居便宜...

您今天去看過了嗎？

amanda3113

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36分

8樓

2020-08-31 20:19

是的，有下訂

wa520652

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樓主

2020-08-31 20:44

amanda3113 wrote:
是的，有下訂

您買幾樓？大概900嗎？

amanda3113

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36分

10樓

2020-08-31 20:50

wa520652 wrote:
您買幾樓？大概900(恕刪)