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關於A7的公墓

因為我已經買了A7的預售屋,所以最近對林口新市鎮的未來規劃非常有興趣。畢竟未來就是自己的家,就算交屋後想立即出售,未來規劃的進度也會影響到時候的房價。關於龜山第三公墓的話題,可以提供一些我目前為止的研究內容給大家參考看看。

首先,有人提到公墓遷葬是否有計畫書的問題。是有的,桃園市政府都市發展局在2019年5月10日就公告了「工五工業區擴大方案」。該公告下面的附件有計劃書,我下面會以附件中的「工五工業區擴大方案細部計畫書」來作說明。

目錄中的壹到陸都只是說明計劃案的背景和緣由,不重要,大家可以直接跳到柒來看。

第52頁「柒、變更後計畫」的「二、計畫年期」為民國115年(2026年),以2019年來說是設定在7年後,但如同先前網友提到的「這則新聞」所說:市長鄭文燦答詢表示,該案既然尚未達成開發的共識,原定於5月29日於龜山區公所辦理的徵收說明會先暫緩,將利用一年的時間再協商整合大家的意見後再研議。

換句話說,該計畫年期至少會延宕到民國116年,也就是2027年,以2020年來說一樣是7年後。目前鄭文燦允諾的一年協商期也已經到了,但是我找不到任何後續相關的新聞或政府公告(比如Google搜尋樂善寺、龜山第三公墓、工五工業區等。或者上桃園市都發局和龜山區公所搜尋關鍵字),也找不到龜山區公所近期打算繼續辦理徵收說明會的公告。所以,我不確定目前該計畫案的處理進度到哪裡了,甚至也不確定桃園市政府是否已經將該計劃案送審內政部都市計畫委員會。

雖然在這則新聞裡面提到「5月更將「擴大工五工業區」計劃公展後送審」,但是我滿懷疑真的有送審,該計劃明明因為市議員質詢的關係延宕一年,而且也還放在桃園市政府的公展公告上公開展覽中。該公告的截止日期甚至是訂在2020年12月31日,從最後更新日期為2020年4月10日來看,這很可能代表桃園市政府把原本2020年5月到期的一年協商時間,又繼續延宕到今年年底。不確定是受到疫情影響,還是協商不順利的關係,總之這有可能會影響到原本2027年的計劃年期。

當然啦,也不排除鄭文燦左手摸頭樂善寺和墓地家屬,右手先將計畫案送審內政部,以免協商耽誤到了原本就曠日廢時的審查期程。(可參考計畫書第84頁:採區段徵收方式開發者,應於內政部都市計畫委員會審議通過紀錄文到 3 年內擬具區段徵收計畫書,送經中央主管機關核准後,再檢具變更計畫書、圖報由內政部逕予核定後實施。如無法依前項規定辦理者,應於期限屆滿前敘明理由,重新提會審議延長上開開發期程。)(是不是整段讀完很想往生?)

又,第4頁提到本細部計畫主要依循主要計畫「變更林口特定區計畫(配合工五工業區產能提升計畫)案」辦理變更,第48頁的表十二(下圖一)提到變更理由為搭配「變更林口特定區計畫(第四次通盤檢討)(第一階段)案」。我目前找不到第一個計劃案。至於第二個計畫案,我在新北市政府城鄉發展局的都市計畫公告中找到了,請見該公告附件中的
1071214林口特定區(北通)計畫書-第一階段.pdf

該計劃書的第143頁提到:本計畫區內的工五工業區,屬民間以市地重劃方式開發工業區,園區內公共設施用地比例達四成並開闢完成,惟該工業區可發展面積趨飽和,且現有土地使用強度與規定將限制其產業與園區轉型,爰該工業區於細部計畫通盤檢討時,提出變更為產業專用區之相關規定。

雖然上面這一段並沒有直接提到龜山第三公墓變更成產業專用區的內容,但是可以合理推斷是為了解決上段提到的「惟該工業區可發展面積趨飽和,且現有土地使用強度與規定將限制其產業與園區轉型,爰該工業區於細部計畫通盤檢討時,提出變更為產業專用區之相關規定」。不過....人家通盤檢討是要你桃園市政府將現有的華亞科技園區從「工業區」變更為「產業專用區」,以進行產業轉型,你怎麼反而是跑去把龜山第三公墓從「農業區」變更為「產業專用區」了呢?

這裡面有貓膩啊。咳咳,就不多說了。

接下來討論一下本計畫案中的一些細節部分。

首先,假設整個計畫案順利完成,這個區域還是會保留兩個宗教專用區。大家可以參考「工五工業區擴大方案細部計畫書第5頁的表一(下圖二),編號2是位於「工五工業區東北側」的宗教專用區,編號3是位於「工五工業區東側」的納骨塔專用區。然後搭配第50頁的圖22(下圖三)來看,將局部放大後(下圖四),可以得知現在樂善寺的位置會變成宗教專用區,而現在樂善寺納骨塔(孝思堂)的位置會變成納骨塔專用區。

換句話說,未來不會有納骨塔緊鄰住宅區的事情發生。住在宗教專用區旁邊的華悅城、根津院、合遠新天地等建案的住戶,應該可以鬆一口氣。

其次,我注意到第48頁表十二(下圖一)的編號5,竟然有一個3公頃的文中小用地!也就是說,以後在這邊會蓋一座中小學。搭配第50頁圖22(下圖三)來看,將局部放大後(下圖五),可以發現這個學校就緊鄰文化一路,在捷運站400公尺範圍內。未來有助於紓解A7中心商業區和合宜住宅區的學生需求,畢竟文青中小學、大崗國中對這兩個區域來說都有一點太遠了。而且,對房市來說這當然又是一項利多。

最後,來談談區段徵收的問題。從第50頁圖22(下圖三)以及第52頁的「四、計畫人口」中可以發現,未來在黃色區段的部分(下圖六)會規劃為第五種住宅區。這除了是中心商業區的腹地在理論上必然要有住宅區來支撐外,這些住宅區也是該公墓私地主會願意配合區段徵收的主要誘因。

當政府想要在一個包含了私人土地的區域上進行都市開發時,通常會有以下幾種做法:一般徵收、區段徵收、市地重劃。一般徵收就是政府給予補償金,強制取得土地來做開發。然而,在土地價格越來越高的今天,政府通常沒有足夠預算去進行大面積的徵收,但是又不能因此而放任都市發展停擺。於是,才會有區段徵收的做法。

依照內政部地政司的解釋:
區段徵收就是政府基於新都市開發建設、舊都市更新、農村社區更新或其他開發目的需要,對於一定區域內之土地全部予以徵收,並重新規劃整理。開發完成後,由政府直接支配使用公共設施用地,其餘之可供建築土地,部分供作土地所有權人領回抵價地之用,部分作為開發目的或撥供需地機關使用,剩餘土地則辦理公開標售、標租或設定地上權,並以處分土地之收入抵付開發總費用。

用白話文來講,就是把四散在這塊區域上七零八落的公家和私人土地,重新排列組合之後,一部分讓私人地主領回,一部份作為政府公共建設之用,其餘部分則可以拿來開發賺錢。雖然私人地主只能領回原本持有土地面積40%的土地(如果領回100%的話,政府就沒有土地可以拿來做公共建設和開發了,那區段徵收就失去意義),但是經過區段徵收重新規劃之後的土地價格通常會大漲(比如現在A7周邊都是區段徵收後重新開發的結果),再加上會實施區段徵收的區域,原本就是在政府不介入的情況下,幾乎不可能鹹魚翻身的偏僻窳陋地區,所以其實私地主大多願意配合。

不過話又說回來,只要符合促進公共利益、必要性、比例性等要件,就算私地主不願意配合,其實也沒有對區段徵收說不的權利。因為區段徵收和一般徵收一樣,都是國家「強制取得土地」的手段。(就居住正義的立場來看,區段徵收這做法其實有許多問題存在,但這不在本篇文章的討論範圍之內。)

換句話說,只要鄭文燦有心想推動,這個區段徵收十之八九是一定可以完成的。只是因為牽涉到墓地的問題,多少還是要尊重墓地家屬的心情,所以他才會比較謹慎處理,以免背上讓往生者不得安寧的罵名吧。(或者避免家屬上街頭拉布條抗議,把事情搞得很難看。)更不用說,公墓區段徵收與一般區段徵收不同的地方在於,你還要先解決骨灰、遺骨的去留問題。

以龜山第三公墓的例子來看,私地主的土地都很小一塊(就是一塊墓地的大小),區段徵收後領回的40%土地自然也不可能拿來自建住宅。但我想到時候一定有一堆建案開發商捧著錢來搶購這幾塊第五種住宅區。以目前A7周邊土地每坪30萬元左右的價格來看(第85頁提到鄰近產業用地交易市價約每坪29.20 萬元,而我聽說A7捷運站旁邊有一塊中心商業區私地主開價一坪40萬元以上),不論怎麼樣都比原本的墓地價格還要高(可參考附件三中各地號的公告現值)。這就是我上面提到私地主願意配合(而比較不會上街頭拉布條抗議)的誘因。

關於區段徵收的細節,計畫書第82頁開始的「捌、事業及財務計畫」都是在談區段徵收,有興趣的人可以參考看看。

以上是關於公墓的一些資訊和想法(打完覺得好累)。先這樣吧,下次有機會再來談談A7的交通以及中心商業區的議題好了。




圖一:工五工業區擴大方案細部計畫書第48頁表十二


圖二:工五工業區擴大方案細部計畫書第5頁表一


圖三:工五工業區擴大方案細部計畫書第50頁圖22


圖四:工五工業區擴大方案細部計畫書第50頁圖22的局部放大A


圖五:工五工業區擴大方案細部計畫書第50頁圖22的局部放大B


圖六:工五工業區擴大方案細部計畫書第50頁圖22的局部放大C
依據A7都市計畫書100年提出可以知道一個都市計畫約莫10年可以漸漸完善。
工五工業區計劃108年提出,也大概需要10年醞釀,且對於A7政府目前也還沒有跳票的狀況,皆是按照計畫在走,
10年後工五這區發展起來也會仰賴目前A7房價,到時也不會是目前的2字頭,工五這區預留的綠地、住宅區、以及將來又有個文青國中小,機能會更加完善。

至於往生者曾安眠於此,家屬若能接受以及政府配套做得好我覺得都不會是太大問題。台北以前那邊不是一堆墳墓地?小時候也常常聽到自己學校以前是整片墳墓的都市傳說,最可怕的往往不是鬼怪而是人類吧。
coughone wrote:
其次,我注意到第48頁表十二(下圖一)的編號5,竟然有一個3公頃的文中小用地!也就是說,以後在這邊會蓋一座中小學。搭配第50頁圖22(下圖三)來看,將局部放大後(下圖五),可以發現這個學校就緊鄰文化一路,在捷運站400公尺範圍內。未來有助於紓解A7中心商業區和合宜住宅區的學生需求,畢竟文青中小學、大崗國中對這兩個區域來說都有一點太遠了。而且,對房市來說這當然又是一項利多。


大大,如果我沒記錯的話,這一塊3公頃的文中小用地,未來應該是高中用地,但我現在找不到當初看到的資料了
在乎公墓的人,其實就不要考慮這了,這裡要整片弄完,大概小孩都從幼稚園上高中了

而且我是不知道這個公墓到底對周遭有什麼影響,至少目前住在那附近的人,沒有抱怨過什麼

除非真的墓區第一排,不然一般時候根本看不到墓地 (墓區是凹谷)
CD wrote:


那塊地應該不可能...(恕刪)


我也覺得是這樣,既然有大崗高中,坪頂應該不會再多一所高中了。
市长是好人,太仁慈了!!!!!这时候应强制拆除!!!!!可以跟对岸借人铲除障碍呀!!!!!这样才能发展经济,提高人民的生活水平,这是对桃园整个经济发展有利的!!!!哪怕牺牲少部分人的生命,还是值得的
為啥有個簡化仔在這?
公墓留在那是他的自由,只有投機仔才會想要把公墓移走增高房價
fabulous2600

A7有不少香港屋主,不知道他們是不是用簡字

2022-04-26 9:59
VADAER

媽的一堆港仔,之前瞧不起中華民國結果被習維尼一句歷史文件搞到往瞧不起的地方跑和炒房.港仔和五根毛最好互咬

2022-04-27 2:45
  • 3
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