房價短期的漲跌因素錯綜複雜，房價長期的趨勢 ~ 房貸利率已經給出最好的答案

jellychen0627

jellychen0627
個人積分：93分
文章編號：76933040

93分

樓主

2020-03-23 13:40

利率和房價關係
利率越高 - 房屋單價及總價相對低；反之利率越低房價越高.
台灣大部份物資皆由國外進口隨國際通膨影響，在薪資緩漲的情況下，政府針對房貸利率及年限做調整.
由上圖可以看出過去的房地產十年榮景，主要是利率調降強迫通膨.
近幾年房貸利率平穩土地取得成本高，單價調升情況，只能壓縮坪數控制總價，符合消費者月付擔範圍內.
現政府又調節利率 1 碼，不管武漢疫情後續發展，預估為了救巿預計降息機率大.
後勢對於房價的走勢，大家心裏應該有底了

2020-03-23 13:40 發佈

文章關鍵字房價漲跌因素房貸利率答案趨勢利率房價關係利率總價房屋單價台灣

shopping123

shopping123
個人積分：211分
文章編號：76974194

211分

2樓

2020-03-26 17:13

一個利率就要把房價給這樣解釋，個人認為行不通！

房價長期走勢不是看利率主要還是看通膨，科學麵小時候一包5塊，現在絕對10塊起跳，房子當然是會隨著通貨膨脹而看視走高；利率代表的是經濟「熱度」，當熱度高國際經融就是必須一直提高利率試圖降溫，反觀為何利率那麼低？就是經濟頻頻走向衰敗，國際為了刺激經濟而頻頻降息救市，當然這樣作法會導致更嚴重通貨膨脹物價高漲，但房市絕對不是那麼膚淺的用利率來觀察，所以超長時間都經濟不景氣+拼命降低利率+加快通貨膨脹，最後會壓抑出更大經融風暴而已。

從有歷史的台灣房價來看，都會是走向右上方趨勢也就是「漲」，因為動輒用好的幾10年來觀察，所以漲的是「物價上漲」；以臺灣目前房價來看很明顯漲的部份已經不是「物價上漲」而是經過投資客及建商的刻意炒作，使價格超過原本應當存在「價格帶」簡稱超漲，從單一事件就非常容易看穿這個事實，為何現況2房超級熱銷，反倒3房物件會成為市場毒藥！建商說好聽叫做「人口少，房小剛好」，但事實真的如此？

假設1千萬在同地點同時期，可以換到「2房」跟「5房透天」，請問哪個低能兒選「2房」？所以很簡單人性就證明不存在「大家現在愛買2房」這種謊言，事實是建商塑造出「愛2房假象」，而真實層面就是「總價」，當消費者負擔不起但又非得要買，那也只能甘願屈就買的起的範圍。

所以這樣不合理到底能夠支撐多久？其實目前已經點燃了風暴了⋯⋯

太多有空再說吧

bigsuper

bigsuper
個人積分：361分
文章編號：76974561

361分

3樓

2020-03-26 17:41

shopping123 wrote:
一個利率就要把房價給(恕刪)

完全同意，等你日後補充吧～

現金為王，寧入股市，不入房市～

至少租金/房價比，實在太低～

shopping123

shopping123
個人積分：211分
文章編號：76975185

211分

4樓

2020-03-26 18:47

續

微觀來說

其實2房不無不可，或許真的家庭小，但經過我這幾年觀察，建商行為已經離譜到非常誇張，現在2房以南部來講，室內坪數已經壓低到超級極限，「麻雀雖小，五臟齊全，但卻運轉困難」，一個主臥室擺張雙人床，就完完全全把主臥室給塞滿，剩下就不用在多說，可以說買2小房實際住過，個個後悔莫及，貪的就是「總價低，單價高」，但這樣的欺騙究竟能持續多久？其實我認為如果沒有今天新冠狀肺炎事件的話，會一直持續而不會改變，畢竟有人買單，建商就不會停止這樣行為，溫水持續煮青蛙。

上述這些也反映出，目前房價已經遠遠超越一般民眾可負擔範圍，也就反映出超漲的現象，不然怎可能強迫式的去買一間完全不適合使用的房子來屈就。

回歸宏觀來說

目前情況已經不是「肺炎」而已，而是供應鏈停止運作（東南亞地區，尤其大陸），需求端停止採購（歐美地區，尤其美國），一併誘發股市崩盤，然而美國使盡全力降息跟無限QE量化寬鬆，意圖「救市」而不是「刺激」市場。

救市跟刺激的降息，完完全全是兩碼子事，完全就不能相提並論，這就好比給一個健康的人喝高蛋白會是增長肌肉的動能，但是給一個重症或者老年的人喝高蛋白只是為了維持生命並不能幫助他增長肌肉，那請問今天降息是加強一個健康金融市場？

美國聯準會為何頻頻這幾年都試圖告知市場要做「升息」動作，為的就是「今天」，升息跟QE往往都是挽救金融市場的首選方針，現今看來美國聯準會已經非常非常後悔當初為何不強硬升息，直接讓市場軟著陸。

情境猜想
1.如果當初強硬升息，市場經濟金融緩和，必然對購屋者造成壓力，進而使房價慢慢回歸到「它應該在的地方」，而且就緩緩停留在它該待的價格帶。
2.現今把最後子彈打光，連最後降息空間都沒有了，請問0利率還是能推升房價？我的答案是「會」。

但這種「會」，跟大家想的完全不一樣，為何？人總以為曾經發生過一定的能夠避免掉，但人類歷史只教會我們一件事那就是「人只會不斷踏進一樣的歷史中」而已。

對！其實我要舉例的就是SARS！
這也是目前最多人討論的，曾經SARS造成臺灣房市腰斬，那普遍大家都正在觀望現在會不會跟SARS一樣？

我的答案「不會」一樣！而是更糟糕而已，如果一個2月前，我倒還是不那麼看衰房市，但時間推移到3月底，整個世界已經改變中，臺灣只是地球上的一小點，還來不及參與而已！

SARS vs 新冠狀肺炎

1.全球感染人數跟死亡人數已經遠遠超越，終點在哪沒人知道。
2.已經擴散到全球，就算疫情緩和下來，地球那麼大，哪怕只剩下零星國家還有疫情，等於隨時都可能捲土重來。
3.誘發全球金融市場崩盤。
4.供應鏈+需求端同時進入「停滯」。

👆大方向討論就完完全全碾壓了，而且已經實際產生的問題。

美國可以說是全球最重要金融市場，但面對這樣狀況，卻採取金融跟疫情要一併搶救的方式，可以說是相當不智之舉，這幾天美國也已經陸續希望韓國等國家協助幫忙解決疫情問題，金融市場也大舉降息跟無限量QE，這不也突顯，整體能量根本不足同時補救這兩個問題。

太多有空再打吧