我是南崁藝文區房仲，就我所知，合雄帝璽是合雄建設繼合雄橘園、首璽、合雄涵悅、明水苑、麗水漾、御璽之後，第七個推案了，之後仍有合雄君璽、合雄凰璽、合雄星期天、合雄帝璟、合雄御璟、合雄apple、合雄M等7案推出，故依推案經驗與成熟度，不可謂經驗不足。
但與同業分享一些過程，避免讓客戶花時間在不適合自己的案上，也白花200元的帶看費：
一、這個案件首重車位，因車位從略嫌不足漸到中度不足，造成3+1與4房1車位賣方，出脫房子時，接手率偏低，我覺得如果客戶確實有雙車位以上需求，不要再想說服客戶先買進，再到管委會登記買車位，這一種話術了，會給自己帶來麻煩，因幾乎已不太可能買到了。現住戶表明要加買的已有很多組了，外加沒車位的社區房成交單價也明顯偏低，誰會釋出車位？
二、社區管理嚴謹：因為社區剛成立時首兩任管委會成員有些是來自中悅御之苑，並將中悅御之苑管理模式導入社區，使社區有良好基底，後接手管委會成員也能精愈求精，維持一定品質。尤其對寵物，如有隨意大小便與寵物情緒容易亢奮等任性行為模式者，請要詳實告知，不然外有攝影機，內有維權住戶，會住得很不開心。也切勿偷抽菸跟吸安，尤其在室內公共區域，維權住戶，會讓你住得很不安穩就對了。
過去就有一、二戶承租戶，或因行為不檢點或因有吃啥鬼東西的疑慮，立馬被社區召開住戶臨時大戶，而強制驅離的案例。所以，如手中有承租客，還是過濾一下才好，不然警衛大哥一不爽，偶後就難辦事了。
三、施工營造仍以萬代福營造為主，記憶中該案數年前車道地下室入口處地板下雨後有濕潤現象，或因排水設計不夠周全吧 ! 但已於3~4年前改善完畢。前年中，地下室部分牆面些微灰褐色的細紋，住戶懷疑係做防水不夠徹底的原因，怕未來演變成漏水，經管委會強力與合雄建設爭取，合雄建設於去年初就住戶疑慮部分，敲開牆面到鋼筋層處，重作重磅型固化樹酯防水工程，並經過整個夏秋雨季驗證，業已驗收無礙。
四、由社區近2年時價登錄看社區房價趨勢 ~ 參下圖
a.在區域條件上因同條同德二街上300公尺”定泰翫寶”時價登錄平均站上38萬/坪，與同條中正路上250公尺” 京懋会”號稱售價42~46萬，形成比價效應，支撐了房價。
b.租金行情方面：由前年到去年，該社區房租上漲約10~15%，進而帶動社區房價上漲約7~10%，另又因綠線動工效應，及社區公設維護與管理皆已有口碑，也會讓社區住戶惜售 !!由於帝璽房租出租行情高於周遭，形成房價最大支撐，讓議價空間大幅減少；而買方又執著於2~3年前的低價時期，讓身為仲介的我們很是為難 !!
c.由社區面向來看：社區A1、A2、A3、B1、C2、C3棟，開價與成交皆高於B2、B3、C1、C5棟，很明顯是受到婦產科7樓樓頂上的直接面對基地台的因素所影響，加上原買進時也便宜一些，形成社區A1、A2、A3、B1、C2、C3棟，釋出量少且較惜售與B2、B3、C1、C5棟，本來就有較多投資客進場，一直在釋出換手，與其他自住型棟別，形成強烈對比的獨特現象。
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d.由樓層來看，低樓層面馬路較吵，嚴重影響房價，尤其A、B棟低樓層面中正路的房屋，幾乎是社區低價戶的代表。
e.裝潢屋帶看率遠高於空屋，但買方常有貪便宜想用空屋且面基地台價來買，看賣方是否會因認知不夠而低賣；而賣方因係是裝潢屋，出租速度快房租也高很多，且現在房貸都延長到30年了，又有5年寬限及寬限期滿可搬家的誘因，賣方怎有動機想低賣 ??? 最後形成裝潢屋賣價都遠高於空屋現象。。
同樣的，也有甚多社區賣方，明明是空屋或直接面對婦產科7樓樓頂上的基地台，卻一味想拿其他沒面對基地台且有裝潢的房屋來賣，真的有點想太多了，現在資訊如此發達，五路仲介同業也會為了爭取客戶信任而告知，如何掩耳盜鈴，假裝市場都不知道 ？
五、社區景觀：
除社區後花園及社區前面人行步道外，較沒機會觀賞的是到頂樓景觀台觀景，平常沒人，很有鬧中取靜效果。怎樣，很漂亮吧！
六、社區棟別與座向：如下圖指北針所示
七、社區公設：如下圖所示(由住戶提供)
24小時有冷藏室垃圾處理場、放映室、琴房、咖啡廳、健身房、雙大廳、空中花園等。
八、進明星學校慈文國中
高學歷客戶重視明星學校，與子女上學安全性，可以推本案。
九、中正北與南桃園交流道
對於需要頻繁往返台北的客人很方便，往返桃園機場者次之，往返南下客戶也很方便。
九、捷運綠線
在地客較無使用捷運習慣者較不知其魔力，雙北都會客則有一定的吸引力，隨著捷運完工日的趨近，將會看出效果來。
十、生活機能
出正門就是中正路了，附近有家樂福與台西蔬果中心，生活機能已是5星級了！
※ 歡迎同業彼此分享各個社區概況！讓市場資訊更透明 ~
