發表本文只是和大家分享個人的研究及過往人類行為發展的趨勢...來研判青埔未來的都市開發願景
今天可能分析的比較細節內容...請大家不要見外...每個人都有資訊不對稱...
如有漏缺或錯誤的地方...請直接在討論文指明即可...
探討第一點:先了解高鐵站的特性及用途
全台灣的高鐵車站都會拉抬房價走漲嗎? 答案是不會....尤其是住宅市場
高鐵的用意即是縮短商務性質時間成本而製造交通建設...和住宅市場本無直接太大關聯
但對商業性的產業就有很大的關係~! 這是為了平衡全台灣各縣市的未來發展所佈的一個計劃
但對高鐵青埔車站是否有能力拉抬週邊住宅市場....我的分析答案是決對有具大影響力
但請先不要開心太早...因為下面分析內容會說明...現在是階段性的影響力...並非永久性的
1.青埔高鐵到台北車站只用21分鍾
上下班通勤時間1小時內皆算合格...其它縣市比較沒有像青埔車站的環境優勢
但並非青埔全區皆有此條件...只限走路到青埔車站10鍾內才算合格...
當然騎腳踏車也可以...只是下雨天比較麻煩
2.捷運轉搭高鐵的間時成本過長...並不合格...也許在未來人口變多後...適度調整即可
3.只要是30分鍾內的交通車站及1小時內的通勤時間...住宅價格皆是比較的...也是相對的
例如:雙北市新屋30~35萬/坪....那體育大學站及林口長庚及青埔高鐵站..成交就會很接近
也許有人會問餘屋量大的區域是否也會有影響...我的看法是不會...因為大家看的是站區旁的建案
不是遙不可及的車站區外的住宅產品...所以要有所區分...不要以偏概全...現在是自住區求市場
如果針對此點也有人會想問這幾區的房價是否會再漲或再跌呢?
我的看法是決定於雙北市的住宅市場價格做比價才會客觀...原因是基於以上的理由...
只要雙北市價格能走漲...以上所探討的車站旁住家產品下跌的機率並不高...甚至遠雄還會持續熱炒一下
但成也高鐵...敗也高鐵...台北市中古屋房價如果有30萬/坪的行情...那就別指望高鐵能帶來青埔有多少
支撐的力量了~! 以上的內容重點...就是高鐵車站對青埔房市價值要用"相對性"來做評估
第二點 市府重點建設及集團開發的分析
市府重點建設才是投資者的信心...持有價格的信心...國民遷居的指標
集團開發的建設才是...國民遷居的動力...當地城市發展基礎建設的實踐...造就下一個新興城市的奇蹟
但這上面所說的是指桃園市政府所努力打造出代表性的城市...也是向台北市政府宣示...台灣不是只有台北市
這個內容就不便討論太多...因為有政治..有集團...不是民間能撐控的進度...我們就當方向性指標即可
各縣市其實都有朝重點區域開發及努力...但唯獨青埔高鐵有台北市的加持...所以比其它縣市來的有可靠性支撐房價
各縣市高鐵車站所帶來的房市利基都是階段性的...並非永久性...說白話就是短期價格...非實質價值...
只有地方的重大建設及集團開發才能打造出房地產的價值...
所以請大家要看明白...階段性的就要和趨勢走....不能自己撐握及要收市長支票的"請不要想太多"..活在當下即可
房地產本來就隨景氣有所漲跌...活在當下...能買則買...該賣則賣...該追價就追價...該停損就停損...
第三點 青埔現階段是投資盤...並不適合自住...尤其是非本地人購買請特別小心
從以上二點來看都是以外來客為首要購買的重要因素...但本地人難道就是無知之人嗎?
我反而認為桃園當地的人對青埔的敏感度反而更高...看得反而比台北客更準...
因為他們有生活成本的比較...反而不在適用以前年代的經驗及知識來判斷現在桃園人的行為模式
原因是網路的普及化...及購買年齡層主力是屬70~50年級生，是本世紀台灣人口紅利最強大的一個世代
他們的行為模式不會像老一輩的人..."買房就對了"...這觀念並不適用於這年代...
當然有人一定不會認同...這是有爭議性的話法...但這不是我主要探討的內容...舉例二點可讓大家想一下
1.以前老人家買房的環境...只有國家高度成長..高利率的問題...不像現在...一堆問題及一堆未來的問題
2.以前的小孩隨便養不用送安親班...現在能嗎? 不同時代的成本...不能拿來做比較
回到主題....
所以桃園人以自住的需求來看待青埔的使用價值是最直接的...這是我的看法啦...
中壢..平鎮...交流道附近...很多都可以用20萬/坪以下買到房子...
說穿了..1000萬可以買的房型及產品是很多元的...他們看的替代性是更擴域的...
而且不要只把重心放在青埔...中壢火車站可以把它當成早期的萬華火車站或台北火車站後站來評估..
另外老溪街商區...中正公園一帶...及桃園的藝文特區...中原商圈...都是成熟的市場...
真正要開發的話...不見得青埔會來的比較快喔~!
集團的投資...往往說停就停...說徹就徹...遇到景氣不好的時候...這些企業自保都來不及了...
有時還是要客觀性的去評估整個大區域...投資要能自己撐控的產品...自己無法撐控的時程...
就不要看得太美好...要有風險意識...
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做個簡單的結論:
要投資青埔高鐵車站旁的房子可以...但要想清楚你投資的是房子..還是集團..還是市府的承諾...錯了要停損即可
要投資青埔捷運旁的房子可以...先想清楚會買你漲價的人是自住...還是繼續看好未來的人...
還是出租投報率高...買家在那裡?...錯了要停損即可..
要買青埔國小旁房子自住的人...決對支持...視自己能力範圍即可...時間久了都市建設一定會起來...
價差福利給下一代享受也不錯啊~!
1.青埔對雙北客而言，要看台北中古屋行情
另提一點，目前大台北許多重劃區都自身難保了
不懂為什麼大家還是這麼硬頸對賭
比較起來，林口體質就好很多
當然錢多的沒差，所以我一直不建議首購來。
2.青埔對桃園客而言，並沒有吸引力
因桃園有許多價格相當但生活機能便利許多的商圈
生活模式上也不是要倚靠機捷
或是高鐵
3.桃園以南呢？
有竹北，竹科工程師的盤，沒必要北上桃園買房
目前就是房市的最後掙扎
人口紅利沒了，經濟成長放緩
年輕人自顧不暇還能買房？
綜合以上
買了青埔未來若要賣
要賣給誰？
同樣做夢的投客嗎
且目前青埔租屋行情極低
兩個解
1.年長者退休城市
2.開放對岸購屋
只有這兩個方向發展，才有未來
夢才不會醒那麼快
pengkuofeng wrote:
發表本文只是和大家...(恕刪)
因為相較於桃園其它區域，青埔是比較不像桃園的地方，路很大，車不多，人不多，但是交通又很方便。
生活機能對目前的我來說，開車去別的地方也沒差，還挺嚮往美式生活的。雖然目前走路就到大賣場、熱鬧商圈也是不錯啦。
高鐵、機捷往台北及機場的便利性也是青埔顯著優點，雖然目前搭台鐵或是搭公車去台北也很方便，但乘車時間及品質都不如高鐵。
至於林口，也很不錯啦，只是開車出門就要面對那塞得很可怕的林口交流道，想到就頭痛…而且也不便宜了。
yang286213 wrote:
感覺還是很多人看衰...(恕刪)
青埔非「鬼城」 鄭文燦：下階段發展重心
將加強公共建設
〔記者李容萍／中壢報導〕桃園青埔地區建案推案量大，餘屋過多造成房價直直落，去年底曾有個案售價跌到「一字頭」，一度被房產人士戲稱為「鬼城」。對此，市長鄭文燦不以為然表示，市府會加大力度進行青埔的公共建設，打造青埔為進步指標的新興城市。
鄭文燦昨天前往中壢區青埔公七公園參加國際扶輪社3500地區桃園、中壢分區合辦的植樹活動時表示，青埔有高鐵站與捷運站，目前已有華泰名品城進駐，而日本西武集團旗下的橫濱八景島公司與國泰人壽合作投資的「桃園水族館」，也預定今年動工，三年後完工，附近也將興建影城及多家觀光飯店，發展可期。
鄭文燦說，市府規劃在青埔設立市立美術館、橫山書法公園、橫山書法美術館、會展中心等，而「亞洲．矽谷計畫」與「桃園航空城」計畫也都以此為中心，青埔將是桃園下一個階段的發展重心，代表著桃園的進步指標，未來也將成立亞洲創新研發人才交流中心。
鄭文燦表示，機場捷運即將通車，青埔將成為兼具機場、高鐵、高速公路和捷運四線串連的重要基地；高鐵站前廣場去年初舉辦台灣燈會，今年四月英國搖滾天團「酷玩樂團」（Coldplay）也將在此舉行亞洲巡迴演唱會。
與會的中壢區長林香美表示，公所提供高鐵站前腹地廣大的青埔公七公園作為植樹地點，剛種下的三百多棵綠樹，以春夏秋冬大型落葉喬木為主，有櫻花、阿勃勒、落羽松等，將會有令人耳目一新的綠美化成果。
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鄭文燦︰川普派員探路 投資飯店
僅初步討論 未進一步接觸
〔記者李容萍／桃園報導〕美國總統當選人川普旗下公司在選前已將台灣視為投資標的，並派人來台考察，有意在桃園航空城投資房地產的觀光產業；桃園市長鄭文燦昨證實，川普集團的代表陳思庭在今年九月八日透過前副總統呂秀蓮辦公室的引薦，拿著川普集團授權文件和他初步討論投資事宜，但沒有深談，雙方也沒有進一步的接觸。
鄭文燦表示，台僑陳思庭曾任美國內華達州駐台灣經貿辦事處人員，也曾獲創業楷模，她當天僅是禮貌性拜會，表達川普集團希望投資台灣，想了解桃園市的投資環境，尤其是觀光旅遊產業，並對桃園國際機場附近的飯店表達投資興趣，但因拜會時間短暫，雙方並未討論投資細節與具體內容。
鄭文燦說，市府非常歡迎優質、可靠的企業投資桃園，考量航空城計畫仍在內政部審議、尚未定案，因此，市府另提供高鐵青埔站特區發展狀況及桃園市政簡介文宣，供陳思庭帶回參考。
鄭文燦說，他十多年前在僑界活動曾見過陳思庭一次，但沒有往來。
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翻轉「鬼城」 鄭文燦對青埔公共建設加大力度
〔記者李容萍／桃園報導〕桃園青埔地區房子蓋太多，房價直直落，去年下半年有個案跌到一字頭，房市戲稱青埔為「鬼城」。對此，桃園市長鄭文燦不以為然，市府加大力度對青埔的公共建設，青埔地區除了華泰名品城，還有日本西武集團下的橫濱八景島公司與國泰人壽合作投資的「桃園水族館」，預定今年動工，3年後完工，附近也將興建影城及多家觀光飯店。
鄭文燦說，市府將在青埔地區設立市立美術館、橫山書法公園、橫山書法美術館、會展中心，「亞洲‧矽谷計畫」和「桃園航空城」計畫也在此，青埔是桃園下一個階段的發展重心，代表著桃園的進步指標，未來將成立亞洲創新研發人才交流中心。
尤其機場捷運即將通車，青埔將成為兼具機場、高鐵、高速公路和捷運四線串連的重要基地；高鐵站前廣場去年初舉辦台灣燈會，今年4月英國搖滾天團「酷玩樂團」（Coldplay）將在高鐵桃園站前廣場舉行亞洲巡迴演唱會。
鄭出席種樹活動 要讓青埔「耳目一新」
鄭文燦8日受邀出席青埔公七公園參加國際扶輪社3500地區桃園、中壢分區合辦的植樹活動，他表示，種一顆樹看似沒什麼，但減少二氧化碳排放量、對抗氣候變遷，讓地球更健康，正是全世界的責任。
與會中壢區長林香美也說，公所所提供腹地廣大的青埔公七公園作為植樹地點，可是高鐵站前「寶地」，剛種下的300多棵綠樹，以春夏秋冬大型落葉喬木為主，營造不同季節時序開花為主軸，只要好好照顧，將會有令人耳目一新的綠美化成果。
包括扶輪社3500地區總監鄭桓圭、地區扶輪基金主委涂百洲及地區植樹主委曾盛宇，以及主辦社桃園中山扶輪社社長朱啟泰、桃園福興扶輪社社長林坤芳等人均參與植樹。
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