楊梅「凱悅假期社區」請益

最近去看了，位於楊梅市新農街和金山街路口的「凱悅假期社區」，3房，屋內坪數26.5坪（含前後陽台）屋齡11年，社區的管理還不錯，大廳明亮和活動看板都有更新，電梯裡乾淨、每戶的門口和梯間也都沒放鞋子，沒看到有人在社區裡抽菸，地上沒菸蒂也沒有垃圾，整體看來都很乾淨，住戶的素質似乎都不錯。
至於個人看上的戶別不是面向後面的鐵路，是面新農街，所以也不會有鐵路的噪音，版上有住這裡或對這社區或這區域有研究的先進嗎？對這社區有什麼看法呢？
另外請教，二手屋的公設比計算方式是如何，1.公設面積/（總面積-車位面積）x100%=公設比
2.公設面積/[總面積（包含車位面積）]x100%=公設比
印象中新成屋的是算法「1」,但賣二手屋的仲介是不是都是用算法「2」呢？哪個算法才是正確的呢？