中古屋炒過頭 貸不到五成中古屋成交價行情 中古屋炒過頭 貸不到五成 都市更新熱潮，讓一些老舊公寓價格竟比新成屋還高，三商銀主管提醒，中古屋成交價絕對不等於銀行鑑價金額，價格被「過度炒作」的中古屋，貸款成數可能不到成交價的五成，投資人買進這類中古屋時，本身一定要有足夠的資金。
銀行主管建議，想購買這類老舊公寓，自備款最好達成交價的四成以上比較妥當。
大眾銀解釋，銀行貸款有一定的鑑價程序，除參照區域行情，還會結合建材、屋齡等條件。
以老舊公寓來說，特色是屋齡高、沒電梯，且建材不如新成屋，這些條件都屬「扣分」項目，銀行鑑價不太可能高過新成屋。
除了貸款成數低，老舊公寓的貸款年限相對也會較短，大眾銀主管指出，以鋼骨結構的公寓為例，最簡單的計算方式是貸款年限加上屋齡不得超過50年，以40年屋齡的公寓，銀行能容忍的貸款期限約為十年。
而稍早美國一系列經濟數據，如第三季GDP、失業率等都有好轉，因此外界一度預期，FED很可能在本週稍晚決策會議後，宣佈QE啟動退場。但昨日公佈最新CPI卻低於市場預期，代表該國通膨仍不明顯，和FED先前設定的QE退場啟動標準又有落差，因此最新預期又轉為今年內QE不會啟動退場。
然無論今年底或其他時段，QE終究要退，到時利率一旦變動，房貸負擔就明顯加重，這是央行總裁彭淮南稍早提出示警的主要出發點。國泰房價指數主持人，德明技術學院不動產經營系花敬群教授則認為，未來利率爬升的速度將比想像中更快；他預估明年全年台灣利率升幅，可能來到1%(4碼)上下。果真如此，房貸戶負擔增加幅度確實可觀，對房市供需面肯定產生影響。
不過相較於外界認為，利率對房市的『殺傷力』較高，花敬群則把重點放在景氣面上。對此，包含昨日公佈最新預測的台綜院，或稍早的主計處或台經院等，都認為明年會好轉，可望接近3%的水準，經建會更樂觀，把目標值喊到3.2%。
但花敬群則相對悲觀些，他認為歐美印鈔救市，只是把衰退力道暫時「包住」或延緩；一旦QE啟動退場，仍脆弱的全球經濟景氣，將又有一番波動，勢必使得台灣表現尚且難有突破，房市端也會連帶受到影響。花敬群預估，「如果全球局勢無太大波動」，目前交易量縮的態勢會持續，明年全年買賣移轉棟數甚至將低於30萬戶。
除此之外，明年還有政治面因素，也就是選舉。前次五都選舉，各候選人提出的政策支票的確偏向作多；但來年選舉的時空環境已經大不同，尤其雙北市，因為這幾年房價漲幅相當大，年輕人居住難題更加突顯，花敬群認為，這項因素或有可能成為此次首長改選的最大變數。
綜觀以上，包含利率變動、經濟復甦疲弱，甚至選舉，都將成為左右明年台灣房市的因子，和往年比較，確實風險更多！
或許利率是壓垮目前高房價支撐的最後一根稻草；但住展企研室觀察近期房市發現，取決未來一、兩年房市榮衰的關鍵，還是要回歸基本面，也就是買賣兩邊對房價的認知。而截至目前為止，差距仍在拉大中。
根據住展企研室初步統計，102年雙北市整體房價漲幅還有一成以上，供給量暴大的新竹地區也還有近9%。但最誇張的是桃園，全縣房價平均年漲幅超過21%，其中青埔特區雖受房貸管控等『打壓』，但還是有25%到三成的驚人漲幅。
價格節節高升，買氣卻每況愈下，且愈到年尾愈明顯，觀望氣氛愈來愈濃。之所以市場氣氛如此，文首提到的QE退場及利率走升是其一，官方打房一波波可能是其二；但如果連投資客都開始遲疑、不再追高，甚至轉買為賣，則買氣當然迅速滑落。國泰金控昨天公佈的最新庶民經濟信心調查，顯示賣屋意願持續拉高，買房意願卻變成負值，就可推知，至少買方的價格認知已呈零增長狀態。
另方面，從目前住展企研室掌握及所知資訊來看，推案業者的價格認知還是朝上，新推案開價還是愈墊愈高。就以101年均價還在1字頭的鶯歌為例，102年才剛站上2字頭，但來年推案可能直接跳到3字頭；據悉不只市區長虹建設先建後售案底價設定3字頭，連市郊及鳳鳴重劃區，都有醞釀中建案打算要賣30萬/坪以上價格。
這樣的高價，可能是土地取得成本較高或轉嫁土增稅負所致，但半數以上其實還是業者本身的認知，也就是：既然一、二線區房價都已漲到50、60萬一坪，則未來有三鶯線捷運加持的鶯歌地區，沒理由區域行情站不上3字頭。
所以，接下來房市交易量增或減的關鍵，顯然就是：買方是否認同或接受這樣的看法？或許現階段還算言之有理，但未來利率走升、資金轉趨緊縮，如果經濟沒有改善，一般民眾消費力無法提升，別說認知了，實際能力都無法承擔；則到最後如果業者不降價出清，就將累積大量待售餘屋。而無論如何，都不是健康的市場發展脈絡。
中央銀行對房貸利率提出警示，要民眾慎防利率走升的風險，大型行庫對於明年房市也出現看淡的研判，有意減緩房貸放款規模。
三商銀主管透露，若美國量化寬鬆（QE）退場，會帶動利率反轉向上，屆時房市「熱度」恐難維持，房貸放款恐將放緩。
行庫主管建議，有實質貸款需求的民眾，宜與銀行討論安排，一方面是額度縮減將影響到貸款的成數，二是利率談判的空間，愈早確定愈能鎖住較低利率，利率的選擇上，也應該以固定利率為主，避免機動利率。
一銀主管說，觀察近兩年國內不動產推案量，平均約1.5兆元，2014年即使維持同樣水準，但在QE退場，利率逐漸看升的考量下，房市行情會受到影響，銀行基於風險考量，對於房貸放款策略，會更加審慎。
據一銀統計，和去年相比，今年房貸放款較去年同期增加2.7%，但一銀主管強調，明年銀行放款策略不以衝量為主，尤其為預防利率反轉，房貸放款將更謹慎。
據了解，三商銀房貸放款仍集中雙北、桃竹苗等縣市，占比約為七成，在放款利率連三季維持2.15%附近，但平均成數已降至48.14%，低於五成者超過一半。
華銀主管說，考量到明年市場可能受QE逐漸縮減衝擊，估計明年房貸的年增幅，將從今年的5%腰斬至2.5%，成長力道恐出現逐年趨緩的現象。有貸款需求的民眾，要未雨綢繆趁早安排。
房子也不會倒，頂多花個100~200萬拉皮後繼續爽爽住。
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