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2013-12-17 10:45 發佈
中國房價暴跌現象或重演
鉅亨網新聞中心2013/12/12 星期四 08:36
中國多地三四線城市、西部樓市泡沫明顯，還記得2008年房價下降是怎么演變的？
當價格上升到畸高位置時必然抑制需求，使得需求下降、價格走低，最終使得價格和需求相互作用達成新的均衡。這是一個顛撲不破的規律，房地產市場絕不會成為例外。
還記得2008年那場房價下降是怎么演變的？ 2008年70大中城市房價出現近10年來首次下跌，房價下降城市的數量逐步增多。二三線城市的老百姓當時聽說北京的房價下降了，立即全部不買房了。
持續“高燒”的房價正在顯現降溫跡象。隨著新一輪樓市調控從一線城市向二三線城市蔓延，多個城市樓市成交出現下滑，部分房企開始打折促銷，其中不乏一些實力房企。據統計，北京、廣州等地房價已明顯松動，萬科、華潤、恒大、保利等企業項目多次進入周度折扣排行TOP10行列，部分房企折扣最高可達6.5折。此外，二手房掛牌價也出現下降。不過，業內人士認為，依目前的市場情況判斷房價拐點為時尚早。
據《北京晨報》報導，北京樓市出現有價無市，中介稱超400萬二手房難出手。青島也出現了二手房難以脫手，掛盤幾個月無人問津的現象。
從專業研究機構數據看，據鏈家地產市場研究中心統計，12月第一周，北京新建商品住宅成交均價環比下降6.2%；北京二手住宅成交均價環比下降4.25%。廣州經緯行研究中心的監測數據也顯示，11月份，廣州十區兩市新建商品住宅簽約均價環比下跌9.4%，同比下跌6.17%。
從成交量看，中國指數研究院9日發布的數據顯示，上周監測的43個城市中，逾五成城市成交面積同比下降。中原集團研究中心所監測的54個城市數據也顯示，12月前5天新建住宅同比11月份成交下降約6%。國土資源部三季度中地指數顯示，房地產業投資總額下降31.6%，商品房銷售面積下降27.5%。
在銷售放緩的同時，房企庫存也呈現走高的態勢。上海易居房地產研究院發布的《11月份新建商品住宅庫存報告》指出，監測的20個城市新建商品住宅庫存總量為7987萬平方米，環比增長2.9%，同比增長4.3%。從絕對量看，11月庫存量達到了2012年以來的最高水平。
《新京報》稱，這些數據均表明全國主要城市包括一線城市房價出現松動、滯漲甚至有價無市跡象。而這次與以往大為不同。過去也曾出現過短暫性的房地產成交量下滑、房價滯漲現象，但那是在行政手段調控強力措施出臺背景下，是在民眾對調控給予厚望預期情況下。而這次多城市商品房有價無市、出現滯漲跡象幾乎完全是由市場內生機制發揮作用的原因。
從微觀經濟分析，需求曲線是向下傾斜的，即：需求與價格呈現是反向關係。當價格上升到畸高位置時必然抑制需求，使得需求下降、價格走低，最終使得價格和需求相互作用達成新的均衡。這是一個顛撲不破的規律，房地產市場絕不會成為例外。
從宏觀經濟學分析，中國內地房地產的畸形發展，房價畸高已對整個經濟造成巨大侵害。房地產價值極度膨脹，房價泡沫式暴漲，其虛幻財富效應顯現，使得房地產具有巨大的吸金效應，將社會總投資、總需求、資本等主要生產要素都吸引到房地產行業里，造成百業凋敝，特別是實體經濟不景氣。進而使得社會總需求包括總消費水平受到嚴重打壓。
總需求曲線是向下傾斜的，表明實際支出會隨著價格水平的上升而下降。這就是中國內需始終啟動不起來的原因之一。而同時，房地產膨脹、房價暴漲抑制了總需求，反過來最終也殃及房地產本身，使得商品房需求也受到打壓。一開始出現有價無市，成交量下滑等跡象，不排除最終房地產泡沫破滅，房價崩盤，引發經濟和金融危機的可能。北京等城市出現住房有價無市現象或已是先期征兆。這至少表明中國房地產市場並沒有脫離市場規律，或許放手讓市場機制在房地產市場發揮作用“天塌不下來”，甚至比行政手段調控效果要好。
雖然判斷拐點為時過早，但是，房價確實有見頂征兆。總之，中國的國民產出已經支撐不了如此龐大的房地產泡沫價值，中國國民收入很難支撐如此畸高的房價。房地產泡沫破滅是遲早的事情，高房價掉頭向下也只是時間問題。
“最新調控措施表明新領導班子仍著眼於遏制投機活動，不會放松現行措施，對增加一線城市和省會城市住宅供應量的重視可能會有助於穩定房價。”龍洲經訊首席分析師咬麗薔說。
三四線城市形成風險集中圈
在房價沖動的2013年，雖然一二線城市房價都出現了上漲，在三四線城市的房價卻是步履維艱的，有的城市房地產市場過剩問題和泡沫破裂的風險很大。
中指院分析認為，當前購房者預期也出現一定變化，市場有所降溫。隨著年末發布調控政策的城市逐漸增多，一線城市與部分上漲勢頭過快的二線城市，均采取了從嚴從緊的升級版調控政策為主要基調，一系列政策使得市場的看漲預期得到有效控制。三四線城市、西部樓市泡沫明顯已形成風險集中圈 對於三四線城市而言，雖然其房價可能會繼續高位運行，但無疑風險在不斷增大。
大多三四線城市外出務工人員占比較高，城市常住人口普遍低於戶籍人口，新增住房需求相對冷淡。而經濟總量的相對有限，以及中心區域土地供應的較為充裕，更使得三四線城市供應過量的市場現象雪上加霜，因此大多三四線城市房地產市場待售存量一直處於增長之中，今年部分城市供應達到尖峰，其供求失衡甚至處於臨界點，整體供求風險較高，主要表現在，“一是交易量將出現大幅萎縮，二是房價有較大的下滑風險。”
伴隨著城鎮的“洗牌”，喧囂的房地產業亦將“九死一生”，勝出者必然要“舉重若輕”：重資產並高度依賴於資產證券化。所以證券市場的大牛市將不僅是改革成功的標志，而且是城市化接近尾聲的奏鳴曲。未來3~5年間，樓市普漲翻番的概率很小！
中國三四線城市、西部樓市泡沫明顯，已形成風險集中圈。
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